新开局：物业与资产管理从“老三样”到新三样、再三样

2025年是“十四五”规划收官之年，谋划“十五五”的关键之年，中国新经济力量生长进入新阶段，正带动产业结构从传统的纺织、机械、家具等“老三样”行业，向新材料、新能源、新装备等“新三样”行业演进。

“三”非实数而指多样，从老三样到新三样，映射出中国产业换挡升级的必然趋势。商业地产物业作为城市、产业和企业发展的重要空间载体，也正经历深刻变革，发生着从“老三样”到“新三样”、“再三样”甚至“又三样”的多维度演变。

本文基于仲量联行对中国发展30余年的观察思考、在物业和资产管理领域的丰富经验以及行业独家大数据，洞察和探求中国商业地产物业与资产管理的新路径与新机遇。

多功能、人性化、链条型: 新三样激活物业管理新动能

伴随中国新经济力量崛起，新一代信息技术、智能设备、节能环保、新材料、人工智能、医药健康等产业正在为城市注入新活力，对相应的物业管理与服务也提出了新要求。

基于多功能空间与配套设施的需求增加，物业团队需要在灵活管理、多元增长等新课题上研究对策。例如北京三里屯SOHO，为吸引初创企业加大引入艺术展览和共享办公空间；科技型办公楼为满足生物医药、新能源等租户需求，加速配套实验室、孵化器并提供相关服务。

仲量联行认为，物业管理在场景创新、多种配套细化服务和灵活管理等方面，应做更多顺势突破，这不仅给予企业租户更便利、更优质的办公生活，也为业主开辟了全新的收入渠道，打开多元业务的增长空间。

由于新兴科技类企业更加关注个体体验、合作渠道、企业品牌形象、人才资源等“软性要素”，“以人为本”成为影响租赁需求和消费需求的关键因素。

仲量联行数据显示，能够关注和实现使用者的社会需求和尊重需求的项目，将成为市场表现前30%的优质资产，展现出强大的抗风险能力和资产价值。

此外，新兴企业的总部办公物业的逐步发展，将带动相关上下游企业释放办公楼租赁需求。

与之相应的物业管理与服务，需要满足更长产业链条、更多上下游企业的综合需求，这也将带动物业管理方式的改变，并对长链条、长周期的专业资管能力，提出了更高的要求。

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做优增量、盘活存量、提升质量 “再三样”助力城市焕发新活力

中央经济会议提出“盘活存量、做优增量”的城市发展新要求，预示着物业管理“链条末端、日常管家、辅助者”的老角色已经无法满足需求；当前「具备资管逻辑的成熟战略、全链条视野的前介管理、长周期思维的租务管理」，才能系统性提升资产的运营效率与长期收益，为城市发展持续带来活力。

商业地产依然是城市增量资源的重要来源之一。但随着市场下行，为保证资产长期价值稳定，新物业需要考虑从一开始的规划、设计环节，就加入物业管理思维的考量，预判和规避项目各方在建筑规划和建设阶段遗留或引发的问题，从终端用户的使用体验出发，及早提出专业切实的意见，为项目的长效运营奠定基础。随之，物业管理方的“前介顾问服务能力”、“租务管理能力”等核心竞争力，愈加受到重视。

对于存量资产而言，下行周期中资产价值不再简单地水涨船高了，而是需要稳健、可持续的现金流作为支撑，因而长周期、高品质的资产与物业管理，价值更为显著。

仲量联行《厚积薄发，重塑韧性：中国商业地产物业与资产管理白皮书》指出，引入“具备资管逻辑的成熟物业管理战略”能帮助物业在全生命周期中有效对冲潜在风险，实现增值保值。物业管理并不是资产链条中最末端的一段，而是项目生命周期中存在时间最长、最重要的一环。

与此同时，老旧物业的资本性改造，能有效延长单个建筑的使用寿命和资产价值，提升物业资源的效率和效益，也在一定程度上促成着城市资源的质量提升。

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绿色化、科技化、轻量化 “又三样”推动行业持续演进

中国物业管理行业以往给人“劳动密集型、管理粗放型、运作高耗型”的旧印象，但双碳目标和科技进步推动下，“绿色化、科技化、轻量化”三大趋势已成为物业管理行业不可忽视的进化源。

绿色化：绿色低碳，最终指向资源的高效利用。运行管理系统性优化、基础设备提效能为建筑节能降耗减碳带来可观效果。进一步的精细化、系统性改善和全链条解决方案，则将推进楼宇在节能的同时提增运行效率，优化成本管理。

科技化：当行业面临减压人力成本、亟需精准管理等新难题，房地产科技的角色更加丰富，并开始触及物业管理效率与成本控制的核心。这不仅仅是降本增效那么简单，更是推动向精细化、个性化求效益。

轻量化：当前，中国内地的办公楼服务依然处于“劳动密集”阶段，人员相关成本和资源效率，相较香港及很多发达市场还有很大提升空间。伴随头部物业管理机构打造成熟的服务商体系和供应商产业链,成本规划管控、人员配置效率、专业服务品质将有可观发展潜力。

从老三样，到新三样、再三样和又三样，预示着物业和资产管理的需求变化、方式更新、和模式演变，系列变革传导至资产收益的链条看起来很漫长，但只要传导出来，就会产生显著效果。

在这条打造“百年楼宇”的鼎新之路上，仲量联行始终期待用资产管理的思维模式和逻辑作为物业管理服务的创新导向，助力资产持有人跨越周期；用长线思维做好建筑生命全周期规划，推动行业保持活力。

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仲量联行物业与资产管理服务介绍

仲量联行是亚太地区和中国领先的物业与资产管理服务提供商，在中国拥有超过11,700名物业管理专业人士，管理近980个项目、面积近6,000万平方米。在全国范围内，仲量联行为众多标杆性项目提供服务，其中包括国家体育场（鸟巢）、大兴国际机场、上海国际航运服务中心及上海港国际客运中心、深圳平安金融中心、北京锦什坊街叁拾五号、广州国际金融中心、成都平安国际金融中心、武汉绿地中心、重庆复星国际中心等。

仲量联行致力于发展楼宇业主和物业使用者之间的长期关系，为项目提供全周期顾问、物业管理、资产管理的全链条服务，首创业内的“至尊服务”体系，并以零碳可持续和数字化驱动赋能项自转型升级，树立行业最佳实践和标准。