解码深圳商业地产

商业地产经历了多次迭代，80年代初马路边的大棚专业市场被90年代优质廉价的大型超市淘汰，90年代中后期的百货业又被2000年代购物中心的出现所颠覆。想要在越来越多人分食的市场里保持光鲜，必须能提前洞见下一个被偏爱的是什么。

2019深圳商业地产市场动向

由于深圳各区人口密度和空间规划功能差异，及受到商业区、轨道交通站点、居民区等因素制约，不同区域购物中心呈现出不同密度分布。从商业整体总量来看，2018年深圳常住人口突破1300万人，对标约1000多万方的商业体量，与人均零售商业面积1.2平方米的国际标准还有一定的差距。

2019年深圳购物中心新增供应将主要集中在龙岗区和宝安区。对非商业核心区而言，购物中心的入市将会提升周边配套，释放消费潜力，对市场来说是积极的信号。但对于南山、福田等购物中心较集中区域，辐射半径交叉重叠的情况下，新项目的入市一方面加强了区域整体的商业氛围，同时也往往会带来消费的分流，从而加剧区域竞争。

破解同质化

随着入市项目不断增加，深圳购物中心不可避免将面临同质化的问题。千篇一律的购物场景成为消费者所吐槽的购物中心三宗罪之一（另外两个大概是吃饭排队和停车找位）。合理的购物中心业态应该如何构成？

商业地产里有一个长期摸索出来的合理配比，即5-3-2的黄金比例，具有一定的参考价值。

随着同质化现象越来越严重，特别是现阶段电商对零售冲击较大的情况下，不少运营者开始打破常规，主动调整业态的配比，部分项目餐饮比例高于40%，而万象城、恒隆广场等项目，因其零售运营能力强、品牌效应显著，零售业态占比高达60%。

如果开发商能够适当放宽对回报率的高要求，引入一些小众、更有体验感的品牌，做到差异化运营并不算太难。一般而言，购物中心的差异化体现在三个方面：

开发和运营的新思路

相对于传统的房地产开发而言，商业地产对开发和运营提出了双重考验。

新进入商业地产领域的开发者应该注意什么？

商业地产的周期比较长，新进入的开发商不能用地产开发的理念来做商业，应该有良好的心态，摒除唯租金论的思维。此外，还必须进行改革，将购物中心从出租转变为运营，提升服务品质令客户满意，提升运营品质令商户满意。

如何突破运营周期长，资金压力大的瓶颈？

关键在于推动不动产证券化。从传统来说，中国商业地产融资结构70%-80%依靠商业银行贷款，随着国家对商业地产金融化的松绑和与国际接轨，今后商业地产的融资结构也将发生变化。比如REITS的推动就会给购物中心长期运营带来更好的环境，目前国内的开发商，如星河、万科、招商地产、凯德、益田等都在积极尝试。

未来趋势：人性、科技和融合

2019年对于商业地产来说是极为关键的一年。在新零售、智能、融合等关键词冲击下，商业地产未来趋势主要有以下几点：

人性化：未来购物中心会更加注重对细分人群感受的关怀，包括孕妇、婴幼儿童、残障人士、老年人群等等，随着社会发展，人性化细节将会成为购物中心新的赛道。

科技化：零售的创新思维引发了新模式、新业态和新技术的变革，购物中心也在不断关注并对接互联网、大数据定制、现代物流、人工智能等高科技手段，提升消费者的满意度和粘性。

值得关注的是，未来的购物中心还有一定的业态融合趋势。比如深业上城引入Wework联合办公空间，比如餐饮与零售的融合，酒店与零售的融合等等，这样使得商业呈现出更加多姿多彩、形式各异的形态，商业会更加融入生活，引导消费，让生活更美好。