4问4答透析上海办公楼市场

从石油价格的巨幅波动，到资本市场的震荡，从奥运会延期到上亿人在家办公……面对新经济形势下的全球挑战，办公楼市场的参与者如何迎难而上，思变谋远？回顾近期“2020上海办公楼市场展望：思变谋远”直播，我们就办公楼市场参与者关注的四大问题进行了解析——

• 如何解读宏观经济走势及上海一季度办公楼市场表现？

虽然人们的日常生活在逐步恢复正常，从出行情况可见一斑，但商业信心依然有待恢复。截止四月中旬，城市间的流动较去年同期水平仍有差距。从地铁人流恢复情况来看，与去年同期相比，目前国内20个主要城市的平均恢复程度已接近6成。但地铁人流量有一个间隙性的下降，这体现了周末人流量恢复依然相对较慢，仅为去年同期的4成。

疫情影响短期租赁需求。第一季度，中央商务区和新兴商务区同时出现负的净吸纳量。这主要有三方面原因：首先是由于租赁活动受到限制，影响新租约达成。另一方面，一些原本计划搬迁或扩张的需求受疫情影响转为续租。此外，一季度也有一部分企业提前退租，主要来自中小型企业。

• 全球经济下行，办公楼市场因时因势将如何逆势突围？

在过去的两个月中， 中央和地方积极部署防疫和稳增长的工作。在货币政策方面，中国利率正进入一个下行通道中。近期刚下调LPR，一年期利率从4.05%降为3.85%，相比其他国家的货币市场中国仍有空间。在财政政策方面，中央和地方提出财政赤字率提高。新基建领域将会显著发力，短期内的经济恢复将预计出现更多的基建投资托底。

一部分行业表现出较强韧性。其中包括过去一年大规模发展的TMT行业，预计未来也将迎来新一轮增长。一部分传统的专业服务机构有意搬迁至新兴板块，金融类企业相对活跃，大健康行业在疫情带动下有长足发展。其中内资公司对优质办公楼升级需求或将增加。

土地市场活跃。相比去年一季度，上海今年一季度的土地出让可建设面积同比上升43%。就商办及综合体项目而言，今年一季度上海共计出让15块用地，而去年同期为11块。土地出让总面积上升超过200%，即使剔除徐汇滨江的大型综合用地，同比仍上升96%。该趋势有助于新兴板块规模效应的形成，但与此同时，中长期的大面积持续供应量也值得板块中的市场参与者关注。

• 上海加快推进金融科技中心建设，办公需求增长驱动力在哪？

长期需求方面，我们认为三个因素将继续推动上海办公楼市场需求：科技创新（来自市场与政策的共同驱动）、金融开放和长三角一体化的加速。

科技类企业全产业链的发展是值得关注的趋势。面向用户的科技类企业将保持快速的增长，包括游戏媒体、内容网站、电商平台等，该类租户青睐核心区域的办公楼。中游科技企业和深科技企业将在未来中长期加速驱动需求，其对产业园区的租赁需求预计保持活跃。

另一个重要的长期需求引擎是金融开放，包括放开外资银行及资产管理公司股比限制，利好外资金融机构。今年外资的保险和投行和国内企业收并购机会值得关注，将对市场需求有促进作用。

长三角一体化背景下，产业升级和区域协同发展将创造新机会。四个主要的城市群（粤港澳大湾区，长三角，京津冀，成渝经济圈）贡献了中国近55% 的GDP，58%的中产阶级和62%的服务业增加值。预计中央也将给予这些核心的城市群更多政策利好。

我们使用引力模型研究区域内城市间的经济往来，这四大区域各有特点，其中长三角区域各城市间的综合联动效应方面具备良好条件。就办公楼市场而言，长三角城市的总部需求在上海有所体现，而长三角以外城市受强吸引力影响，预计将其金融相关部门落户上海。此外，长三角在打造战略新兴产业中扮演愈加重要的角色，通过提供符合需求的空间，预计将有更多企业扎根长三角。

• 站在浦东开发开放30周年新起点，浦东将如何应对挑战引领经济行稳致远？

值此浦东开发开放30周年纪念日，我们也有幸采访到了浦东新区商务委员会副主任曹磊先生。他与仲量联行华东区董事总经理吴允燊围绕宏观经济、产业布局和规划等方向，探讨了浦东在30周年的新起点将如何继续引领经济，屹立潮头。