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睿见锐评|物流地产,如何走好“疫”后之路?

一份写给所有物流地产市场参与者的参考指南

2022年 05月 17日

2022年春季,一场疫情让部分地区的物资在运输途中遇阻,居民正常生活受到影响。目前,随着防疫政策的有力推进,疫情正在得到有效控制。在等待物资配送的过程中,所有人都意识到物流已经成为关乎国计民生的关键行业,而其空间载体——物流地产也扮演着至关重要的角色。

对于物流地产市场各方参与者而言,过去的这段“非常时期”也遇到了“非常挑战”,仲量联行的资深专家就此展开深度解读。以下为太长不看版:

  • 受到本季度新增供应回落、疫情反复等多重因素影响,2022年第一季度全国物流地产市场净吸纳量同比下降64%。但短期震荡并未撼动投资者对于该物业类别信心,市场情绪审慎乐观;

  • 物流地产投资市场的流动性将在养老基金、保险基金以及国家主权基金等境内核心资本的入场后进一步提升;投资者格局将呈现“强者愈强”的局面;

  • 物流地产投资者在区位部署上应采取多元化策略,以避免受防控政策中片区化管理的掣肘;

  • 后疫情时代,企业需谨慎选择“零库存”模式,在选址物流仓储设施以及园区时,要及早考量周边环境、政府开发规划等因素;

  • “仓库自动化”与“端到端的数据可视化”这两种技术或成为企业物流在后疫情时代中制胜的有效手段。

投资者:“一季度数据表现平平,物流地产前景会好吗?哪些地区的资产值得重点关注?”

物流地产投资者参考指南

在仲量联行追踪的25个主要物流市场中,2022年第一季度共录得净吸纳量33万平方米,与去年受益于消费快速反弹的第一季度相比下降了64%。一季度的需求放缓主要是源于同比新增供应回落以及多地疫情反复导致的管控等影响。

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指南一:国内经济基本面企稳,高韧性需求或造就物流地产“强者愈强”投资格局

疫情反复造成国内宏观经济承压,国际上则由于地缘政治和全球通胀压力等因素而导致不确定性上升,双重逆风叠加或引发资本避险情绪;然而,得益于国内稳定的经济基本面,以及市场对物流地产的高韧性需求,投资者情绪在保持审慎的同时,对这一资产类别依旧保持高度关注,大量资金注入和强韧的市场需求将会抵消收益紧缩,在通胀预期下甚至仍有上涨空间。

物流地产依然是大宗交易市场上的热门标的资产。就在上周,亚洲最大的REITs领展完成了一项长三角物流资产组合收购;本周,新创建集团(00659.HK)发布了公告收购Goodman China(Western) 股份,从而获得六项分别位于成都和武汉项目的物流仓储物业的权益;也再次印证了此类物业的“魅力”。

仲量联行中国区投资及资本市场部负责人庞树东表示:“以往物流地产市场的主流核心参与者以外资背景为主,而随着物流行业在国民经济发展中的战略要义日益凸显,物流地产愈发受到了境内核心资本的关注。我们预测,未来国内的养老基金、保险基金以及国家主权基金会将更多地参与其中,这将进一步提升物流地产市场的流动性;此外,我们观察到,这些机构参与者在资产的持有、投资与运营层面,呈现了愈发整合的趋势,长期看来,未来将形成‘强者愈强’的格局。”

指南二:区位布置需多元化,非一线物流中心城市有土地成本优势

在不确定性“常态化”的背景下,投资者与开发商在项目区位的选择上需趋于多元化,以规避疫情防控带来的系统性风险。就具体区位而言,长三角的合肥、南京及周边的一些城市,大湾区的花都、肇庆,中山,以及中西部地区的西安、郑州等非一线物流枢纽城市都值得纳入考虑范畴。此外,由于一线物流枢纽城市的供地政策趋于收紧,且部分地方政府对新项目提高了准入门槛,对投强和税收也有较高的要求,因此,二线市场以及当前处于“价格低洼”的子市场(如广东江门)建议加以关注。

仲量联行华南区产业与物流服务部总监张宁指出:“现阶段,大湾区非物流中心城市仍有土地成本优势,加上高标库稀缺,区域内相对外围城市的仓储物流市场将迎来机会。”

指南三:餐饮、零售、第三方物流后劲待发,政策利好令需求保持高位

一季度,餐饮、零售与第三方物流由于疫情管控等影响,使得高标库的去化速度放缓,但中长期来看,全国一线城市的供应量依旧紧张;此外,基本面上,我国的消费需求与消费者行为并未出现扭转性的变化,市场需求稳中有升;政策面上,4月10日印发的《中共中央国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》中,明确提出“促进现代流通体系建设,降低全社会流通成本”,在基本面与政策面的双重利好背景下,物流地产需求将依然保持旺盛。

仲量联行中国区投资部及资本市场部董事韩蕾表示:“我们也观察到,在长三角与大湾区,在政策支持下,一些老旧存量工业项目也在积极寻求升级和转型的机会,以满足于不断更新迭代的现代服务业以及供应链流通行业的需求,以顺应发展趋势,实现新的增长点。”

企业:“仓库被封了,供应链断了……怎么办?”

使用者优化选址、供应链参考指南

疫情管控下,部分地区的园区或仓库关停,进而导致部分企业供应链中断……因此,对于物流地产使用者而言,是时候重新检视和调整仓库选址以及供应链策略以适应“新常态”。

指南四:供应链策略“弹性”至上,谨慎“零库存”

疫情以来,供应链弹性(Resilience)逐步取代成本优化因素,已经成为企业供应链考量的第一因素。供应链弹性是指企业在面对突发事件时,供应链能够恢复的程度与速度。以某车企为例,其无法顺利复产的原因与其采取的“零库存”模式有关。在非常时期,该企业上游供应商以及再上游供应商面临原材料断供、物流不稳定和交付延迟的风险,稳定的供应端无从谈起,“零库存”模式就此失效。此外,该企业零部件供应商多位于江苏、浙江等疫情外溢风险较高的长三角区域,且缺乏备选供应商,这也进一步降低了该企业供应链的弹性。

仲量联行大中华区供应链及物流解决方案总监钱敏分享道:“后疫情时代,‘零库存’策略可能不再长期有效。我们建议客户重新审视库存目标,工厂与物流仓库的需求面积;此外,我们鼓励企业客户结合卡拉杰克模型与供应商感知模型对供应商进行分类,对强相互关系供应商形成战略联盟,共同商讨选址位置,长期共建;对缺乏强相互关系的供应商则需要考引入竞争和替代。规划选址策略时还需考虑替代供应商的位置布局以及供应链上下游的集群情况,以确保企业在应对突发情况时留有备选。”

指南五:选址要有前瞻性,提前考量物流园区周边环境、当地政府规划

在后疫情时代,传统观念中的区位优势也可能成为不确定性因素。部分物流园区在早期选址时,所在地区尚未成熟开发;随着时间推移以及市政规划的演变,一些企业周边出现了商务区或住宅区,人口密度不断增长。由于防疫政策的片区化管理,进而变相地增加了企业园区被关停的风险。因此建议在对仓储设施选址时,还需充分了解园区附近的环境以及未来规划了,及早规避不确定性带来的风险。除此以外,在异地选址时,企业还需了解自身所在的行业在当地政府规划中的定位,进而知晓自身是否会是优先复工复产的企业,以最大程度减少损失。以上海为例,4月16日,上海市经信委出台首批复工复产企业“白名单”,666家企业中,37%的企业属于汽车及配套行业,29%的企业则属于医疗卫生行业。

业主及企业:“想要‘数字化、数智化’,但疫情反复、‘现金为王’,这笔‘巨额’投资值得吗?”

物流地产拥抱未来参考指南

本轮疫情中,“物流”及其空间载体——物流仓储的“存在感”前所未有地凸显:它不仅是政府保供体系中的基础设施,也是与商流相辅相成、确保企业正常运转的关键。目前,造成物流遇阻的原因众多,但必须承认的是,“人”及其轨迹是加剧不确定性的一大因素;在疫情防控要求下,“去人工化”和“掌握全局视角”的物流需求大幅攀升,这也为行业发展提出新的发展方向。在此背景下,“仓库自动化”与“端到端的数据可视化”这两种技术或是助力企业物流适应“新常态”的有效手段与未来升级趋势。

指南六:从仓库自动化到数据可视化,拥抱智慧物流

在仲量联行2020年发布的《擎动未来十载:中国物流地产市场格局演进》中提到:“科技赋能将成为企业物流降本增效的助推器。”作为自动化物流科技,仓库自动化在有效提升高标库的空间利用率和作业效率之余,还可以实现“以机器替代人力,进而降低不确定性因素”这一优势,最大程度确保运营;这一优势在疫情当下人员被管控、劳动力供应不充足情况下更为凸显。尽管在短期内,仓库自动化会要求企业投入大量资金,影响现金流,但是长远来看,仓库自动化的平均成本低于人工。因此,投资自动化、拥抱技术浪潮,或许是在“新常态”中掌握主动权的途径。

疫情期间的不确定性给企业物流带来的还有数据整合上的挑战。“海淘”对消费者来说是心怀期待的体验,但是对企业来说,则是需要整合、打通国际-国内多种数据的场景。目前,诸多企业尚未实现物流数据的完全整合,而在外部不确定性剧增的大环境下,端到端的数据可视化能力将愈发重要,具体而言,该能力包含:

  • 从最前端供应商的发货情况到终端零售数据的完整抓取以及在同一系统中的汇总

  • 对事中各节点的完整数据反馈和实时预警建议

  • 事后分析以及持续改善的可视化汇总提供

仲量联行大中华区供应链及物流解决方案总监钱敏表示:“‘不确定性’成为常态后加速了企业物流向自动化与数字化转变的进程,这一趋势将为第四方物流、相关科技企业以及物流地产业主与其他市场参与者带来更多机遇;主动拥抱数字化与数智化升级,则是市场中‘长期主义者’的智慧之选。”

联系 庞树东

中国区投资及资本市场部负责人

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