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疫情下评估师如何看待房地产估值

评估师有必要主动采取更为谨慎的态度与发行人或管理层就近期的评估工作保持紧密沟通

2020年 03月 19日

眼下上市公司正值年报季,按照一般的《上市规则》,如果上市公司的财政年度年结日为12月31日,其年度业绩则须在3月31日之前公布,否则就要停牌。

但在疫情之下,各行各业都受到不同程度的波及,某些发行人的汇报或审核程序也被扰乱。早前,香港证监会与联交所发布联合声明,因应政府近日针对新型冠状病毒肺炎疫情而实施的旅游及其他限制,将酌情处理上市公司年报延期发布的情况。

该声明称,若上市发行人认为它将无法按照《香港联合交易所有限公司证券上市规则》(《上市规则》)的相关规定刊发初步业绩公告(或经审核的财务报表,视属何情况而定),上市发行人便应尽快联络联交所以便商讨有关情况;同时特别提醒,若肺炎疫情及相关的旅游限制对上市公司的业务运作、汇报监控措施、系统、流程或程序造成重大扰乱,管理层应评估是否已出现任何内幕消息;如是的话,管理层应在合理切实可行的范围内,尽快另行发出公告。

于此同时,疫情也给评估工作的开展带来了很大挑战。

一般而言,房地产评估师主要是在评估基准日时点的经济、市场和其他条件,以及有关物业信息的基础上建立估值意见。若以2019年12月31日作为评估基准日,则时点正值湖北省武汉市卫健委首次通报当地新型冠状病毒肺炎病例,当时尚未出现疫情不断扩大的消息,也未对房地产相关行业造成实质的业务冲击。

然而,从评估基准日到业绩公告正式刊发的几个月间,本次疫情爆发对市场的负面影响已然显现,且疫情所造成的波动性和不确定性也可能使物业价值即使在短期内发生显著和不可预计的变化。有鉴于此,我们认为评估师有必要主动采取更为谨慎的态度与发行人或管理层就近期的评估工作保持紧密沟通。

洞见:疫情波动影响短期难以估计

从现状来看,零售、旅游和服务业首当其冲,购物商场无论客流或现金流在短期内都将受到影响,餐饮、娱乐等消费型行业被迫暂停营业。

尽管目前判断疫情走势过早,但不明朗情况若持续一段时间,租户承租力下滑,则很可能出现退租潮,使得商场空置率上涨。这不仅会影响运营商的全年净收入及租金增长率,亦可能因出租率不达标等情况而引发贷款违约,或影响投融资规模的贷款价值比(LTV)。

 

此外,目前各方观望情绪浓厚,预计投资市场存在议价空间,相信将推动收益率引来短期上扬的窗口期。基于当前的评估时点,针对受疫情冲击影响较大的零售或酒店物业,评估师应考虑合理调整收益法中的几个主要参数,譬如通过较高的资本化率反映资产的风险溢价,或者对运营商未来的现金流做出更贴合实际情况的预测,以提供相对客观的估值。 

从项目经验出发,疫情对公司业务的实际影响短期难以量化,因此大部分物业持有者对2019年年末时点的资产价值预期不变。需要留意的是,倘若下行风险在未来几个季度显现,资产则有可能出现减值,影响公司财务表现。在疫情明朗之前,我们认为评估师可借鉴以往非典型肺炎SARS的情况,对某些参数进行基于历史数据的假设,考虑提供敏感性分析蒙特卡洛模拟等服务,给出参数情况不确定情况下的评估结果或估值分布,供委托方参考,帮助客户平衡决策。

展望:高质量商业地产长期较具韧性

疫情之下,“云办公”暂时成为主流,但长期来看办公楼仍有刚需。另一方面,本次疫情也为提升与健康相关的楼宇交付标准带来了契机,随着相关理念的逐步深入,相信无论运营方或使用方都开始对高标准的健康办公空间有更强烈的需求。

仲量联行在去年10月发布的《绿色金融与地产白皮书》中的研究显示:与非绿色建筑相比,假设绿色建筑的总体运营成本可减少15%-30%,而其改造成本控制在建筑成本5%以内,那么投资绿色建筑可达到的IRR比起非绿色建筑高出大约2.5%-2.8%。

同时,在比较多个主要城市经LEED认证的办公楼与非LEED认证办公楼的租金收益与资本价值后,仲量联行发现国内一线城市的绿色建筑在成交和租金溢价方面均呈现略高于10%的水平。

高标准、可持续发展的绿色智能建筑具有更强的抗风险的能力,能够更好地应对气候和环境变化、建筑物的未来规范与合规要求(例如:上海市政府为防控疫情,近期对继续采用集中空调通风系统的单位及企业提出规范与指导,符合条件的方可继续运行);同时,基于其较低的折旧率、运营成本及额外开销,这类资产能够体现出比同类型资产更高的投资回报。

对业主、投资方而言,发展房地产科技、绿色与健康建筑,已不仅仅是履行社会责任,也是推动资产财务表现提升的举措之一。

综上所述,由于中国商业地产的市场活跃度短期内有所下降,评估师倾向采取较为审慎的增长预期;同时,评估师也应密切关注疫情发展、地方政府政策及投资市场情绪变化,与客户及各相关方进行充分沟通,助力维持一个公平、透明、有序的交易市场。长远来看,疫情过去后中国商业地产市场仍将保持其韧性,不同资产类别或迎来市场的重新洗牌,预计在资产证券化、投融资主导的收并购、不良资产包等领域将吸引更多投资者。

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