第四次工业革命浪潮中的房地产转变之路

在飞速发展的第四次工业革命浪潮中，房地产行业该有怎样的转变，又将如何发力？而资本市场又该怎样应对更错综变化的需求？我们就这些话题，对话仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成先生。

Q—笔者       A—叶建成先生

Q: 现在常说到房地产行业要迎接来自时代改变的挑战，积极寻求转变的机遇。为什么房地产行业需要转变？

A：第四次工业革命以“科技”为核心早已悄然开始，并以前所未有的速度席卷全球。而且这一次，无论是广度、深度，还是复杂度，都与过去几次变革截然不同，这正在颠覆我们的生活、工作以及沟通方式。我们已经进入到一个全新的世界中——不单单是“大鱼吃小鱼”，还会有“快鱼吃慢鱼”。这场颠覆势必影响到与人类活动密切相关的房地产行业。

此外，人口、交通、政策等方面的变化也无一不在驱动着房地产行业的革新。以中国房地产市场为例，我们看到2019年全国商品房销售总额近16万亿，同比增长6.5%，这样的销售量叫人惊叹。随着人口红利的不断释放，人口结构的不断变化，房地产发展方向不能再追逐增量扩张的发展方式，而是需要更多的从存量运营的角度挖掘新的需求。也正因此，中国的存量房地产投资市场在过去十几年间，经历了从无到有，迈上千亿，突破两千亿的迅猛发展之势。

再以交通为例，在过去，投资房地产的要素是地段，但城市轨道交通日渐发达，其容量大、速度快且准时，已成为人们快速出入中心城区的交通方式，由此也产生了交通的潮汐现象。办公楼宇的选择不再只有市中心，而是可以有多个城市副中心以及非中央商务区的百花齐放；而就零售物业而言，部分城市居民选择工作日白天进城上班、晚上出城回家的模式，带动了住宅集聚区周边社区商业的发展。

面对这些改变，房地产行业必须积极参与其中，更要思索自身如何应变，并要致力实现。

Q：对于中国房地产投资市场而言，还有哪些因素在驱动变化？

A：要谈中国房地产投资市场的发展，首先离不开“政策”二字。这些年在政策的支持和推动下，房地产与资本市场的联动在增加。为了促使房地产行业长期健康稳定的发展，政府推出了各种政策来调控房地产市场，包括土地政策、保障房政策、货币政策、信贷政策等。这种推动使行业集中度不断提高，驱使着房企为未来做最充分的考虑与准备。

另一方面，随着中国经济政治地位的不断提高，越来越多的外资机构将中国放入了他们的全球资产配置中，于是大量的境外长线资本涌入中国的房地产投资市场。房地产投资市场的主流投资策略由之前的专注增值型物业逐渐转向了核心/核心+的物业，为了应对这一变化，投资市场的参与者们也需要灵活调整。

再者，作为金融体制改革的一部分，金融产品创新占有重要的地位，当前在房地产金融领域最适合推出的就是公募REITs，该模式有利于助推房地产长效机制的建立与完善，在中国经济及房地产市场进入转型期的大背景下，REITs或将成为房地产企业“去杠杆”、推进股权融资的良方。此外，全球房地产私募基金的规模已达数万亿美元，而中国房地产私募基金从2011年开始发展壮大，截至2018年底，私募基金的总规模达到12.78万亿人民币。但是面对越来越严格的监管，房地产私募基金也需要在求变中发展，例如应加强投资专业能力、强化资金收储能力以及扩大合作伙伴等。

Q：科技会为房地产投资市场带来怎样的颠覆力？

A：除了政策扶持之外，科技势必是令房地产行业进步的巨大推动力。而像人工智能、区块链和大数据这些将重塑全球房地产科技发展趋势的关键技术，同样可发力在投资市场。

基于大数据的人工智能系统可以模块化系统性的土地或物业价值模型，进而建立对项目基础和周边复杂环境的科学判断体系，这让投资决策变得更加量化，而不再是仅凭经验地“一拍脑袋”；而区块链的应用将会使交易流程更为便捷，进一步提升交易双方的信任机制，提高交易的效率；通过大数据采集和分析，更清楚地了解人群行为和需求，结合项目本身的实际情况，让各决策环节变得更科学化和数据化，从而提升后期的运营成效，为物业本身赋予新的附加值。

除此之外，AR（Augmented Reality）科技也会带来革命性的改变。房地产本身是一个基于物理空间的市场，有时也有关于未来可能发生的故事，而AR可以帮助投资者从虚拟现实中看到有形的投资资产，也可以更生动地展示未来的可能性。

目前国内正处于全面“抗疫”的时期，为了以积极的态度应对这一特殊局面，已有不少业主和中介开始试水新模式，运用互联网以及虚拟现实技术的力量，发挥在线销售的平台优势。这正是科技带来的解决方案之一。