“黑天鹅”试炼下，房地产科技变局正悄然而至

“科技”二字在中国的抗“疫”战中有着举足轻重的分量，不仅在疫情防控中发挥了重要作用，同时也得到了政府的大力支持。从2月4日，工信部发布了人工智能赋能倡议书，到3月2日，习近平总书记提出要为打赢疫情防控阻击战提供强大科技支撑的战略举措，在疫情“黑天鹅”的试炼下，房地产科技变局正悄然而至。

疫情加速商业地产与科技的磨合期，推动技术和商业模式的迭代更新。

面对来势汹汹的疫情，那些具备科技前瞻性的房地产企业无论是在实施疫情防控还是降低风险方面都显示出了更多的优势。与此同时，疫情的爆发也加快了科技在商业地产中的落地实践，进而推动了行业内部商业模式的创新和升级。

仲量联行近期调研结果显示，近两年部署科技产品或解决方案的房地产项目数量显著上升。同时，房地产企业在科技方面的预算投入也有较大幅度的增长。（见下图）

以机器人在商业地产的应用为例。随着新一代人工智能兴起，机器人产业迎来了发展的黄金时代，其中“服务式机器人”在中国的整体市场占有率约为25%。因其在教育、医疗、公共服务等多个领域有着广泛的应用前景，与工业和特种机器人相比，增速更为明显，近年来一直保持着同比30%以上的快速发展势头（见下图）。疫情发生以来，由于“非接触式服务”的兴起和各路媒体的宣传，市场对服务式机器人的需求更出现激增，机器人公司的订单量显著增加，其中不少来自地产企业。

对于在新冠发生之前就已经采购服务机器人并投入使用的商办楼宇而言，此次疫情无疑成为了检验科技应变能力的试炼场。移动机器人公司可以迅速根据商办物业管理公司的需求，在原本巡检的基础功能上远程添加口罩检测预警和循环宣讲模块，进一步提升了机器人在楼宇防疫中的价值。

疫情在某种程度上加速推动了商业地产与科技之间的磨合，一方面，房地产企业以更加开放和包容的心态接受并使用科技；另一方面，科技公司也在这个过程中不断尝试和寻找新的机会点，从而使得技术能在与之相匹配的实际场景中落地生根。

此外，一些由科技赋能的“新模式”在此次疫情中也得以迅速发展，远程办公首当其冲。春节过后，由于企业对于远程办公的需求激增，国内科技巨头为加速培养用户习惯，纷纷推出了一定时长的免费举措。远程办公模式不仅在阻断疫情传播方面发挥着重要的作用，也因其在降低运营成本，发挥员工灵活协调优势，受到了以科技新媒体行业为代表等大型企业的青睐。

这场挑战传统集中办公模式的全球大型“实验”，是否会对已经遭受疫情冲击的办公楼市场雪上加霜？其实不然。远程办公是企业数字化驱动变革过程中的必经之路。早在2018年，由仲量联行提倡的“未来办公”模式就指出，无论内外部环境如何变化，企业的办公场所都要培养应对不同情况做出调整和改变的能力。这种全新的理念在过去两年已被不少中外资企业尝试。

未来可供企业选择的办公模式将更趋多元（见下图）。我们建议不同企业应根据自身的基因选择适合的办公和沟通方式，不仅要在硬件和软件上做好准备，公司管理制度和工作流程也需要与科技兼容。对于办公楼业主而言，更应主动调整租赁策略、提供灵活办公的选择，从而适应企业租户在办公空间资源配置的灵活性和应变性方面的需求。

疫情也加快推动了房地产企业内部的数字化营销布局，不少购物中心纷纷推出线上线下一体化的服务。最新市场调研结果显示，未来几个月商场对于会员营销系统的需求还将持续增加，尤其是对小程序系统（见下图）。

对于零售地产商而言，错失了春节和情人节两个重要黄金期的事实已无法改变，但疫情结束之后可能出现的“报复性”消费和人们对于多渠道消费体验的需求都将促使企业加快向数字化营销模式转型。

有趣的是，这种新兴商业模式已经呈现出跨业态发展的趋势。在疫情期间，住宅和商办等产品也出现在一些房企的自有线上营销平台上，借助视频直播和VR等技术公开出售。历次商业模式的迭代更新都将推动地产价值的升级，但要实现变革则是一个系统工程，对客户关系、渠道管理、业态布局、运营能力等都有着更高要求。

疫情过后，“合规”和“避险”或将倒逼房地产行业科技升级。

经历了疫情的考验之后，比起依靠技术实现“降本增效”，“合规”和“避险”或将成为国内房地产企业选择科技的首要诉求。

一方面，我们预计与健康和安全相关的楼宇管理和交付标准将有所提升。这意味着开发商和业主会相应地提高楼宇的软硬件设施品质和物业管理水平，从而直接或间接地加大房地产企业购置和部署科技产品的需求。

在本次疫情中，地方政府借助智慧城市平台与商务楼宇形成的联动防控网络，充分掌握了办公楼复工情况和人员健康信息，对疫情防控起到了积极作用。随着智慧城市建设的不断下沉，楼宇自身的智能化技术标准预计也将有所提高，以实现与城市综合管理服务平台的无缝对接。

此外，我们还看到了科技在抵御突发事件风险中发挥的重要作用。尤其是楼宇科技化水平的差异在疫情防控措施的执行可谓立见高下。例如，安装VAV系统的优质楼宇在疫情发生期间能及时关闭室内回风循环改为全新风运行；拥有访客管理系统的楼宇能更安全、高效地排查人员进出等。

展望未来，我们相信将会有越来越多逐渐成熟的技术在房地产行业中找到适合生长的沃土。目前，我们已经看到了云计算、IOT、人工智能等技术在房地产运营管理阶段已经得到了快速应用；我们预计包括5G、无人机、区块链等在内的新兴技术未来将会在房地产行业更多场景找到发展机遇。