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商场减租背后的经济题

在开启模式不易的2020,待一场破茧重生

2020年 03月 19日
商场减租背后的经济题

在开启模式不易的2020,待一场破茧重生

“新冠肺炎”疫情当前,全国各地都处于防控周期,实体零售商们遇到了前所未有的挑战。2020年,究竟是艰难模式一路到底,还是化被动为主动的破茧之路?

减免租金,共度艰难

特殊时期,商场的业主或运营商实则各有策略。

首当其冲的权宜之计是减免租金。短短数天里,近百家开发商旗下的购物中心均宣布减免租金,与品牌商家共担损失、共度难关,展现了强烈的社会责任感。

但不禁想问,疫情之下,减免租金的举措是否会给业主带来损失?在连线了多位业主了解后,我们制作出财务分析模型,得到以下结论:

由于受到“新冠”疫情的影响,商场业主的租金收入难免会较之前受到不程度的影响。如果不采取减免租金的方式帮助租户减负,业主可能会面临租户因无力维持开业运营成本而纷纷撤租的局面,租金收入面临较大程度的缩水。而如果采取减免租金的方式,业主受到租金收入影响相对较小,其中又以免租的方式带来的影响更小。多方权衡之下——为租户减免租金,既是帮助他们走出困境,也是避免业主自身陷入更大困境的良策。

不减免租金:预计年内到约的32%租户续约率为10%,出租率下降至85%,2020年新签租金下调10%。

50%租金减免,为期一个月:预计年内到约的32%租户续约率为50%,出租率下降至90%,2020年新签租金下调5%。

100%租金减免,为期一个月:预计年内到约的32%租户续约率为75%,出租率稳定在95%,2020年新签租金与2019年持平。

减租力度考量

不同的商场给出的减免政策各有其招。我们做了详细的梳理,发现了一个有意思的现象——业主或运营商在考量减免租金力度的时候,其中一个很重要的因素是租户本身的抗风险能力。

最早公布减租的商场大多布局于二三线城市,减租力度较小,而且以往经营情况通常表现欠佳,减租动作未必会产生直接效果。

自2020年1月28日,万达发声减租才算是真正推动了全国购物中心的减租浪潮。不难发现,万达在过去的商业布局最广,共计300余间购物中心,且多数下沉至三四线城市,其中小品牌零售商占了不小的比重。如果这些小品牌面临经营压力进行撤店,短期内万达在全国的商场空置率就会大幅上升。这也就不难理解为何目前为止减免金额最大的就是万达旗下的商场。但万达的减租模式并非适用于其他所有商场。

1月29日,大悦城控股通过官微宣布,将对全国旗下13个商业项目的入驻商户酌情减免春节期间的部分租金。大悦城全国项目较少,多数布局在一二线主要城市,知名品牌商户也相对较多,所以其所提出的政策是酌情减免部分租金。

港资中,瑞安率先给出了减免的政策。该政策对武汉项目尤为优惠——对武汉的所有商户给予了全免,而武汉以外的则半免。

减免租金只是商场的权宜之计,并不具备全面长期铺开的条件。业主想要摆脱艰难模式,破茧重生,必须从运营及创新等方方面面更下功夫。

俱损?非也

艰难模式下,各类生鲜采购的线上平台撑起了不少人的日常生活,销售量也自然大幅上涨。以某代表性电商为例,大年三十当天订单量同比增长300%,并且实现了客单价翻倍。

但应对突如其来的需求上升时,线上平台也存在备货不足、运力短缺的问题。因此,在商场里的电影院、健身房等场所受到疫情影响而大多关闭的情况下,唯有超市仍然繁忙——不少居民戴着口罩来到商场的大超市进行采购。与此同时,各大商场还双管齐下,不断加码线上渠道,迅速组建售卖群或推送店铺微信,拓展门店的辐射范围,招揽更广的客群。

也正是因此,在各大实体商场春节假期面临客流锐减的情况下,商场的营业额下降幅度却相对较低。超市部门的营业额成为部分商场极为重要的收入支持。

艰难前行后的破茧重生

在定格思考减多少租、免多久租的问题后,还要抬头望向远方——疫情过后的增长机会。

正如前文所提,减租是在短期内缓解影响的权宜之计,并不具备长期执行的可能性。我们期待在大家严密的群防群控努力之下,疫情尽快被控制住,阴霾早日散去。

届时,人们心中被积压数月的娱乐、消费、出行需求也会得到释放,并且这种释放将会是报复性的反弹,而这种消费报复性反弹是对于目前延迟消费的一种额外补偿。与此同时,这次疫情之后,相信普罗大众在大健康领域会有更多的新消费需求产生。

另一方面,“新冠”暂时把人们“关”在了家里,在健康面临威胁时,个体的渺小与无力感会被放大,而长期居于室内也同时激发产生想出门的想法以及情感沟通的需求。“好想和朋友出去大餐一顿”、“原来坐在咖啡店喝一杯现做的咖啡是那么美好”……这也正是实体商业独具的魅力。此外,特殊时期让很多人有需要出门采购时,以“就近原则”更多地走进了社区型商业,相信也会养成一定的消费习惯。

对于这些破茧重生的机会,商场的业主和运营者们是否已经开始做好准备?“预测未来的最好办法就是把它创造出来”,这亦或是直面挑战时,值得一试的上策。

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