2020中国酒店投资市场：谨慎观望但不失乐观

2019年亚太区酒店投资以127亿美元交易总额录得历史新高，同比增长44%，交出一张亮眼的成绩单，其中中国酒店投资额占比11%，位列亚太区流动性第三位。进入2020年，一场“新冠”疫情的爆发，短期内势必给酒店投资市场带来不小的影响，中国市场尤甚。但从长期来看，投资者仍将对酒店投资市场保持信心。同时，在疫情期间，酒店亦可化挑战为驱动力，重新进行战略布局，为市场的反弹做好准备。

2019年亚太区酒店投资交易成绩亮眼

仲量联行最新数据显示，2019年全球酒店交易额达660亿美元。全球经济的韧性、就业市场的强劲势头以及国内外游客的高需求让酒店交投保持活跃，但当前市场周期的长度、全球贸易的紧张局势和英国脱欧的持续不确定性让投资者们在2019年变得更加谨慎，与2018年相比，酒店市场的交易额下降了6%。

2019年亚太区酒店投资表现突出，交易额相较于2018年增长了44%，超出之前预测的25%到30%。这是亚太区酒店交易额第二次突破120亿美元大关。有数笔市场知名度颇高的交易支撑了该区域的非凡表现，其中包括以4.81亿美元出售的首尔君悦酒店（615间客房）以及以3.44亿美元出售的新加坡安达仕酒店（342间客房），后者也是新加坡历史上金额最高的单笔酒店资产交易。

就亚太区酒店投资流动性而言，中国是仅次于日本和新加坡的第三大市场。在亚太区2019年全年酒店投资总额中，中国市场贡献了约11%，总交易额约14亿美元。2019年的交易延续近年来投资者改造老旧酒店用途的趋势，如互联网巨头京东收购了北京翠宫饭店后把其改造为办公楼和创新中心。但同时也不乏投资者对酒店资产的青睐，去年年底成交的苏州吴宫泛太平洋酒店即是仍继续以酒店形式运营。

受“新冠”疫情影响下的中国酒店投资市场

进入2020年，我们预计全球酒店交易量与2019年比将有所下降，这是因为投资决策或将受到经济增长放缓、国际政治不确定性、全球贸易紧张局势以及流行病风险（如“新冠”疫情）等因素的影响。

对于中国市场而言，疫情的影响必然首当其冲。市场面临严峻的考验，预计上半年的投资活动大部分都将有所放缓，但从中长期来看，我们相信国内酒店交易市场仍将保持稳健。

回看2003年SARS时期，酒店市场所受的影响和后期反弹的路径：

从被疫情影响最大的亚洲来看，酒店投资活动在当年第二、三季度大幅放缓，但到第四季度就迅速反弹，全年酒店交易额突破10亿美元。而从接下来两年的酒店交易额也可以看出，投资者对该市场持续保持信心。

再看国内酒店的表现，根据STR统计数据显示，在2003年疫情集中的的北京地区，酒店市场5月的入住率降至10％，然而在6月底北京市解除SARS警报后，酒店市场的入住率在7、8、9月迅速回升至52％、65％和72％。同样地，从疫情最严重的5月到疫情逐渐被控制的8月期间，内地酒店市场的入住率从18%增长至67%，而平均房价也仅在当年的4至6月出现过下滑。

谨慎观望但不失乐观

仲量联行中国区酒店及旅游地产投资咨询部副总裁陈玲玮表示：“以SARS对酒店市场的影响做参考，预计在‘新冠’疫情得到有效控制后，国内旅游的需求将首先反弹，这将推动酒店业恢复健康态势。同时，由于私募股权和机构投资者仍然有资产配置的需求，我们预计酒店投资活动将在今年下半年复苏。据了解，有部分的大宗酒店交易目前仍在按原计划进行。”

在等待疫情拐点到来期间，酒店业主该如何布局？

酒店业主和管理团队或可考虑以下事项：

• 调整销售战略和客源结构（如来源地、细分市场、长短租组合等）以避免对单一客源的依赖；
• 维持酒店平均房价的基本定价，或考虑重新定位；
• 完善危机处理计划以及考虑设立储备基金以备不时之需；
• 重新优化人员结构，适当增加科技投入来提高运营效率。

尽管疫情拐点的到来尚有不确定性，但现阶段酒店仍然可以调整规划布局，为市场的反弹做好准备。