土地年限那些事儿
土地年限将至,路在何方?
根据中国法律,依法出让的土地有使用年限的限制。随着第一批出让的土地使用年限即将到期,土地使用权续期的问题成了投资者们较为关注的话题。是否有可供参照的成熟的解决办法?如果续期的标的不明确或是费用过高,又将做怎样的考虑?
与土地年限相关的两条法律规定:
《中华人民共和国物权法》第149条规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第22条规定:土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。
住宅用地续期的法律现状
2007年3月人大通过、2007年10月1日起施行的《物权法》第149条则规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。
解读:
目前法律没有规定续期是否需要支付土地出让金,在目前实际操作层面:不需要续期申请,不收取费用,正常交易,但是期限不变。
非住宅用地续期的法律现状
城市房地产管理法第22条:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”
解读:
- 非住宅用地续期需要申请。目前在操作层面,全国大部分地区:至迟于届满前一年申请续期;深圳及河南:届满前提前六个月申请。
- 非住宅用地续期需要支付土地出让金。
- 原权利人享有优先权。全国大部分地区:除非根据社会公共利益需要收回土地应予以批准;深圳:申请的土地用途符合当时城市规划要求的,准予继续使用;不符合的,不予批准。
非住宅用地续期的现实案例
案例一
2000年以来,划拨土地陆续到期,为了解决这部分到期物业的续期问题,深圳市在2004年颁发了《深圳到期房产续期若干规定》。该规定指出,到期房地产的业主如需继续使用该土地,在不改变用途的情况下,按有偿使用土地的原则,延长土地使用年期,在剩余年期(国家规定的最长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的,补缴地价数额为公告基准地价的35%,并按约定年期一次性支付。在该《规定》下,深圳的国商大厦成为了国内首个续期土地使用权的案例。据了解,国商大厦中已补交地价的业主们,获得了物业使用时期的延长;反之,未有补交地价的业主们,其没能获得续期的物业不得抵押或转让。
案例二
2018年12月30日,浙江省海宁市国土资源局发布建设用地项目批前公示,龙祥大厦(含龙祥大酒店)土地协议出让,续期20年,按照3137元/m2的标准补缴土地出让金,总补缴款将近2200万元。