土地年限那些事儿
土地年限将至，路在何方？
根据中国法律，依法出让的土地有使用年限的限制。随着第一批出让的土地使用年限即将到期，土地使用权续期的问题成了投资者们较为关注的话题。是否有可供参照的成熟的解决办法？如果续期的标的不明确或是费用过高，又将做怎样的考虑？
与土地年限相关的两条法律规定：
《中华人民共和国物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第22条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
住宅用地续期的法律现状
2007年3月人大通过、2007年10月1日起施行的《物权法》第149条则规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
解读：
目前法律没有规定续期是否需要支付土地出让金，在目前实际操作层面：不需要续期申请，不收取费用，正常交易，但是期限不变。
非住宅用地续期的法律现状
城市房地产管理法第22条：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”
解读：
- 非住宅用地续期需要申请。目前在操作层面，全国大部分地区：至迟于届满前一年申请续期；深圳及河南：届满前提前六个月申请。
- 非住宅用地续期需要支付土地出让金。
- 原权利人享有优先权。全国大部分地区：除非根据社会公共利益需要收回土地应予以批准；深圳：申请的土地用途符合当时城市规划要求的，准予继续使用；不符合的，不予批准。
非住宅用地续期的现实案例
案例一
2000年以来，划拨土地陆续到期，为了解决这部分到期物业的续期问题，深圳市在2004年颁发了《深圳到期房产续期若干规定》。该规定指出，到期房地产的业主如需继续使用该土地，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期，在剩余年期（国家规定的最长使用年期减去已使用年期)范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。在该《规定》下，深圳的国商大厦成为了国内首个续期土地使用权的案例。据了解，国商大厦中已补交地价的业主们，获得了物业使用时期的延长；反之，未有补交地价的业主们，其没能获得续期的物业不得抵押或转让。
案例二
2018年12月30日，浙江省海宁市国土资源局发布建设用地项目批前公示，龙祥大厦（含龙祥大酒店）土地协议出让，续期20年，按照3137元/m2的标准补缴土地出让金，总补缴款将近2200万元。
