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老龄化人口将如何改变房地产投资格局?

越来越多的保险和养老基金为了满足新一代退休人员的需求而改变其战略,全球人口的老龄化将在未来十年内改变全球房地产投资格局。

2016.03.25
business collegues discussing project in office

越来越多的保险和养老基金为了满足新一代退休人员的需求而改变其战略,全球人口的老龄化将在未来十年内改变全球房地产投资格局。

到2050年,全世界55岁以上的人口将超过1950年的世界人口总和。而这些人需要稳定的收入来帮助他们度过退休生活。仲量联行全球资本市场研究总监David Green-Morgan表示:“房地产将在这方面发挥关键作用,因为房地产极为契合养老计划的投资喜好:风险更低、收支更具可预测性。”

仲量联行研究预测,到2020年,全球房地产交易量将在2015年的7000亿美元基础上突破1万亿美元大关,主要原因是机构投资者将会扩大其在房地产市场的投资额。他们目前占据了市场约20%的投资份额,但“我们预计未来这一份额会随着投资需求增加而显著提升,”Green-Morgan补充道。

随着越来越多的投资者为了实现投资组合的多元化、对冲通胀、降低风险和找到可靠的收入来源等原因而涌入房地产行业,优质的投资机会变得更为珍贵。亚洲买家,尤其是亚洲主权财富基金、养老基金和保险公司已经成为美国和欧洲房地产价值攀升背后的主要力量。房地产将变得更加全球化,预计到2020年,跨境房地产投资将占所有房地产投资的50%以上,这相当于每年5000亿美元的投资额。

在各国内部,由于可投资的优质资产日益珍稀,投资者正寻求更广泛的投资选项。Green-Morgan补充道:“我们预计在市场没有出现重大新存量的情况下,资本将通过多种途径参与房地产投资,包括建立合资企业、构建合作伙伴关系、并购和进行另类资产投资,如医疗保健、养老公寓等。”

为老龄化的世界提前做好规划

近年来,全球普遍出现劳动力的萎缩和居民总体寿命延长的状况。以欧洲为例,养老基金现在的流出量已大于净流入量。

为应对这一状况,澳大利亚、加拿大、新西兰和马来西亚等国家已制定了相应政策来代表本国老龄化人口进行投资。越南和印度尼西亚正针对其目前稍显不足的养老金体系进行改革。而近日,新加坡星展银行(DBS)和宏利保险公司联合宣布了一项为期15年的区域代理协议,将向亚洲快速老龄化的中产阶级销售保险产品。

事实上,在未来五年内,全球十大老龄化速度最快的国家中有一半在亚洲国家(和地区),尤其是韩国、新加坡和中国。

Green-Morgan表示:“随着未来几年劳动力的减少,全球的储蓄投资将会激增。在中国,这一情况尤为明显,中国劳动力的下降规模是西欧、美国、加拿大、日本和澳大利亚的总和。”

因此,为了满足未来的需求,预计中国的保险和养老金计划将在2020年向全球房地产市场进行约3000亿美元的投资。

Green-Morgan表示:“在大多数亚太国家(不包括澳大利亚),养老金资产占GDP的比例仍然低于全球平均水平。在未来,由于人口老龄化、养老金改革和资本市场的发展,亚太地区养老基金对房地产的配置将显著增加。”

Green-Morgan总结道:“未来,退休人口将比历史上的任何时期都要多。这对我们规划、投资和实行退休计划的方式产生了巨大的影响,这就是为何房地产投资对于机构投资者而言显得如此重要。”

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