一文看外资如何布局华南投资市场

虽然受到“黑天鹅”事件影响，境外投资机构的步伐看似放缓，但作为全国重点物流市场之一的华南地区，其物流地产在今年以来受到不少外资的热切关注。不仅是在物流地产领域，近期，我们观察到不少外资机构的国内代表仍频繁前往大湾区考察，进行市场调研以物色优质商办项目。

华南市场一直是外资的心头好，这片武林中，不乏高手云集。追溯至2006年，外资已经进入华南区投资市场——美国保德信集团与深圳市怡景中心城商业发展有限公司签订战略协议，并以19亿元人民币收购深圳的新怡景中心城50%股权，正式拉开外资进入华南区的序幕。近年来，随着大湾区发展规划持续迎来利好，我们更是看到越来越多外资的身影进入华南市场。在过去四年间（截止2019年12月底），黑石、凯德、领展等知名外资机构，在华南的商业地产大宗交易累计金额已超过200亿元人民币。

先来看看外资在华南区成交的一些知名大宗交易案例（不含住宅、公寓）: 

2013年11月
基汇资本联合摩根士丹利房地产基金出资25.78亿元人民币收购广州市荔湾区核心商圈唯一中高端购物中心西城都荟。

2013年11月
黑石集团通过旗下已成功募资15亿美元的首只亚洲房地产基金以28亿人民币购入深国投广场40%股权。

2014年6月
美国保德信集团又再次出手，斥资20亿元人民币收购广州市海珠区最大购物中心之一乐峰广场。

2017年4月
领展斥资40.65亿元人民币从基汇资本接手购入西城都荟，宣布领展正式进入广州市场，创下当年华南地区最大宗商场交易记录。

2017年10月
基汇资本以5.6亿元人民币交易额买入大马站商业中心，而后将零售楼层改为办公楼出租予联合办公巨头WeWork。

2017年11月
乐峰广场再次易主，被凯德以33.6亿元人民币收购。继在广州白云新城打造凯德广场·云尚后，这是凯德在广州布局的第二个商场。

2019年2月
领展斥资66亿元人民币收购位于深圳的新怡景中心城，该交易是领展于深圳首个、粤港澳大湾区內第二个收购项目，也是领展于中国內地一线城市的第五个物业。

2019年3月
丰树集团斥资43亿元人民币收购广州琶洲电商区复星南方总部南地块的办公楼项目，外资机构看好广州新兴区域发展。

2019年9月
吉宝以1.41亿港元收购Win Up Global公司持有标的广州市荔湾区的商办项目——西门口广场30%股权。

外资机构“十八般武艺”  打法各不相同

纵览外资在华南区的“打法” ，各家已是自成一派。我们选其中几家活跃在华南区的外资代表，循其迹以探其笈。

代表A 以零售为主的地产投资信托

主要布局大湾区两大一线城市——广州和深圳。所投物业大多为存量物业，尤其青睐与生活社区息息相关的零售地产。在甄选零售地产标的时，偏向选择体量大、人口密集、交通方便（如地铁沿线）的物业。没有特定的退出时间，更基于长远发展来投资。

代表B 全周期管理的多元投资者

不只是投资者、发展商，同时也是基金管理者和资产管理者。战略动作包括一连贯的收购、稳定后装进基金、楼宇更新。在商业领域资源势能有明显的优势，通过收购具备成长性资产，优化购物中心组合，实现其商业地产布局战略。相对于数量和规模来说，这类投资者更追求一定的成长稳定性和回报。

代表C 成熟物业价值捕手

其注重“买入、修复、卖出”市值管理策略。通过“慧眼识珠”，买入价值或被低估的成熟资产，再将该资产整合到统一的投资管理平台上实现管理改善，并通过财务杠杆以及抓准进入和退出市场的时机以提升资产估值，最后择机分拆上市或整体出售。

代表D 擅长改造的机会型投资者

其擅长买入空置率较高或提升空间潜力大的资产，并进行专业全面的翻新改造，通过长期的专业化经营增加资产价值，最终通过大宗交易实现退出。投资偏好包括零售、办公楼及综合体。

无论这些外资投资机构“出招”各是如何，这样百花齐放的现象足见粤港澳大湾区的长期发展和投资市场的潜力受到各类市场参与者的青睐。

大湾区计划作为国家级战略，在其建设过程中，相信会不断催生出新的市场契机，这也为外资进入中国市场提供良机。城市物业升级改造正处在投资风口，大湾区有更多优质存量商办物业投资机会，这与不少外资的投资策略和偏好正好契合，值得投资者们继续重点关注。