仲量联行2021中国商业地产市场年终回顾与展望
中国商业地产走势及办公楼、零售地产、物流地产等细分市场总结与展望
岁末年终，仲量联行邀请研究部各专家分别从宏观经济、政策导向、行业整体发展趋势以及细分市场等各个维度对2021年中国房地产市场进行回顾，并展望2022；以下摘取核心观点，与各市场参与者分享。
仲量联行大中华区研究部总监黄志辉表示：2021年12月举行的经济工作会议上有以下三个关键点值得关注——稳定增长，推行积极稳健的货币、财政政策以及加快推动高质量发展。随后不久，央行将存款准备金率下调 50 个基点；一年期LPR下调5个基点，此次下调为最近20个月以来的首次。
2021 年外商在华直接投资额再破记录，而2022年制度创新、改革和高于全球平均水平的增长将继续吸引境外资本对中国市场加大投资力度。
展望2022，黄志辉表示预计2022年上半年的宏观经济数据可能不会“亮眼”，这主要是由于2021年上半年异常强劲反弹产生的高基数效应将削弱明年上半年的增长率。但下半年随着各项稳增长的措施、政策推进，必将转化为强劲的高质量增长。长期、均衡和高质量增长仍是主要目标。在平衡且有质量增长的旗帜下，我们预计驱动性政策将继续集中在：
- 促进可持续发展和生活
- 提高民众的福祉
- 鼓励国内消费而非投资于低利润产能扩张
- 推进技术和创新
获取更多行业洞察?绝不错过任何更新
您将收到全球商业房地产市场的最新新闻、行业洞察和投资机会。
仲量联行中国区研究部总监姚耀认为：宏观经济的战略方向决定着中国商业地产大趋势。理解这些“势”，尤其是把握结构性的变化，才能帮助市场参与者更好地提前布局，并抓住市场中新的机会。未来十年，中国宏观经济政策中一条关键的主线是“新旧动能”的加速转换交替。它是中国经济在中长期保持相对较快速度增长及中国在全球产业链影响力快速攀升的不二路径。未来针对新兴动能将有更多战略性政策倾斜，而新兴动能的引擎作用也将愈加凸显。
以新能源车行业为例，市场的结构正在发生“质”的变化。2020年，中国新能源汽车销量137万辆 （市场渗透率5.4%），今年1月-11月渗透率已经上升至13%，销量达300万辆。预计到2025年和2030年，新能源车市场渗透率分别将达到25%和40%。
这对商业地产市场也产生了重大影响——越来越多购物中心首层出现新能源车展台；在物流高标库中，新能源车的电池及配件品牌催生了大量新增需求；产业园区中也不乏该行业上下游企业的扩张案例。
“十四五”和“2035年远景目标”中提到了新一代信息技术、生物技术、新能源、新材料、高端装备、新能源汽车、绿色环保等行业发展。在这些大“势”中包含着高科技服务业的升级，尤其是制造业转型升级及其带来的联动效应将对未来房地产行业产生深远影响。
中国办公楼市场回顾与展望
仲量联行华北区研究部总监米阳：如果用一个词来形容2021年的中国办公楼市场，那就是需求回暖。受疫情影响，2020年的所积压的办公扩张需求在今年得以释放。这种办公楼需求“延期效应”使得2021年成为了中国办公楼市场有史以来需求增量最为强劲的年份之一，在今年上半年就有多个城市的净吸纳量突破了历史新高。
互联网科技巨头的扩张是主要助力者之一。在疫情和经济不确定性的影响下，相较于中小型企业的困境，头部企业的抗压性反而使得他们具有了更强的竞争优势，并引领需求增长。我们了解到的的情况是某BAT企业，截至2021年第三季度，人员较上年同期增加了40%。反映在办公楼市场中，该企业在北京（16万方）、深圳（超过20万方）等城市快速扩张，新租扩张面积达到35万平方米以上。
除此之外，大健康行业、保险、金融特别是外资金融行业也在今年有明显的扩张步伐。在此影响下，在线教育的整体性撤场甚至没有对市场造成显著的影响。
大体量的面积去化为市场带来充足的信心，由疫情引发的需求危机所导致的全国性的市场下行压力已经基本消失。但是，由于不同城市的供给周期略有不同，很多城市都仍面临着新建设项目所带来的挑战，所以租金表现仍有差异。我们可以看到部分城市的租金已经在第三季度还是回调租金，而绝大多数城市也都在年底开始企稳。
展望2022年，需求净增量较于2021年的峰值会有所回落，但仍会保持正常的增长势头。互联网头部企业以及金融企业的发展仍然是中国办公楼市场需求的主要来源。除了传统需求来源以外，国家大力扶持，积极发展的高精尖制造业、生物医药技术和信息硬件等领域预计会为市场带来新的增长点。简而言之，我认为租金方面，中国办公楼市场在2021年基本触底，2022年全国性趋势保持平稳增长。但由于城市间供给压力的差异，租金的表现会略有不同。
中国零售地产市场回顾与展望
仲量联行华西区研究部总监朱建辉：谈到2021年，中国零售消费市场由于受到疫情的反复以及经济基本面不确定性的影响，整体表现仍难言乐观。基础性消费与高端消费相对稳健，购物中心的主力消费群体—中产阶级反而成为市场的不确定因素。
2021年的零售物业市场较去年在供需两端均有所回升。实体商业竞争日趋白热化，商业的内核即内容层面的创新不断内卷。场景营造首当其冲，模式不断推陈出新，凸显消费“新触点、新场景、新内容”对于无界性消费体验的核心价值。零售商业地产开发也将下沉至社区，与社区生态融合，社区商业是未来商业地产开发不可回避的重点板块，运营仍是重点。
2021年伴随全国土拍政策调整，“拿地难”已是摆在开发商面前实现企业可持续发展的首要难题。从增量迈向存量经济，轻资产输出与存量改造将是开发企业的破局之道。商业地产的开发、招商及运营能力成为部分房企拿地、勾地的核心竞争力。有资本、有资源以及有商业能力的市场主体未来将强强联合；头部企业的拿地与开发优势将更加集中、凸显。
科技赋能商业地产已是老生常谈，但今年下半年“元宇宙”的概念炸场。在元宇宙概念的加持下，中国零售商业将逐步从“消费3.0”迈向“消费4.0”时代，从无界性消费场景迈向“元宇宙”时代的现实与虚拟社群并行相融的消费场景。虚拟世界将突破传统线上消费无法给予的体验局限，进而重新定义O2O，即从online to offline变为offline to online的逆势突围。我相信，未来消费4.0与元宇宙将为中国消费者开启全新体验。
中国物流地产市场回顾与展望
仲量联行华南区研究部总监曾丽：
物流地产市场可能是疫情影响“受益”最为明显的行业。一方面，疫情压低全球港口周转效率的同时亦推动国内出口高企，保税市场租赁需求因出口货物积压而持续走强；另一方面，疫情刺激线上消费稳步前行，物流市场非保税租赁需求亦不断走高。
其中，生鲜电商发展令人瞩目，推动冷链物流需求一路走高。此外，部分租户为了避免集中式仓储模式下因疫情管控订单无法发货的问题，开始租用分布更为分散的高标仓库。
2021年，国内非保税高标仓租户仍以电商及第三方物流企业为主，但伴随着中国经济增长“新旧动能“转换加速，新兴产业已逐渐在物流市场崭露头角。以新能源汽车产业为例，由于发展迅猛，有效带动了上下游电池及配件商的新增仓储需求，这些企业在长三角部分板块的高标库市场扩张需求有所增加。华南物流市场也有亮点，某跨境即时零售电商依托大湾区完善的供应链基础，在短时间内完成了对供应链的整合并实现了跨越式扩张；今年内，其自身及其上下游企业在华南相继完成多笔大面积租赁成交。
从投资市场来看，物流地产不仅吸引了众多专业物流投资者，也带动了非传统物流从业投资者入市。但是，相较于其他类型的房产，物流地产优质标的资产数量偏少，短期内资本的涌入导致相关资产价值涨幅明显，投资回报率整体呈下压态势。但是，由于中国公募不动产投资信托基金市场的有序发展为投资者提供了新的退出路径，”新基建“概念同样热度不断，未来2-3年物流资产投资热度预计仍将延续。
伴随更多物流仓储项目入市，业主将面临日益上升的竞争压力。以“科技赋能物流地产”将成为“制胜之匙”。越来越多开发商积极引入仓储机器人等新兴技术，不断提高仓库空间使用率、降低分拣出错率，并通过提供智能化的仓储服务吸引更多租户。未来，依靠科技加持、不断提升客户体验，将成为物流市场新常态。
联系 黄志辉
大中华区研究部总监
订阅仲量联行“趋势与洞察”
立即订阅仲量联行全球房地产新闻及洞察周报，了解最新趋势。
您的投资愿景是什么？
发现全球投资机会和资金来源。了解我们如何帮助客户实现投资目标。
