JLL睿见丨2020年第一季度中国零售地产市场概览

消费市场受疫情冲击承压加剧，零售租赁需求明显放缓。

疫情爆发期间，全国范围的零售物业都被迫按下暂停键。春节黄金周期间实体消费完全停摆，零售业主及品牌方均陷入困境。虽然多数商业项目自2月底开始逐渐恢复营业，但目前疫情并未完全得到控制，且全球疫情仍不断发酵，消费者信心未出现显著恢复。因此，实体门店客流及销售额短期内较难恢复至以往同期水平。一季度全国社会消费品零售总额同比下降19%。主要零售业态方面，

餐饮租户受疫情冲击严重，中低端休闲餐饮如烘焙及甜品店、火锅店等恢复较快，而高端餐饮因较高的运营成本和骤减的商务宴请及聚餐活动需求，目前仍面临较大生存压力。零售类租户亟需清理库存，积极开拓线上渠道辅助线下销售，同时快闪店、企业内购等灵活租赁模式成为目前该类租户的主要租赁策略。娱乐、教育等体验型业态大多仍处于闭店状态。美妆护肤类品牌保持扩张势头，尤其是高端护肤产品线，多数已录得平均约30%-50%的同比销售增长。而作为本次疫情下唯一逆势增长的超市业态，大规模尝试采用生鲜电商模式，加强自有线上平台的搭建，完善线下供应链配送，或积极与头部企业开展战略合作。更多的传统超市大卖场加快了企业数字化转型，在未来将着重发力小店模式以进一步提升社区商业配套品质，为消费者打造“最后一公里”生活服务圈。

中长期来看，此次疫情将成为零售市场的试金石，适者生存，抗风险能力强、危机时期更具韧性的玩家将保持活跃并走的更远，同时有机会通过品牌收并购的方式对整个行业进行整合优化，加速零售租赁市场结构化转型。

疫情导致租赁及施工进度出现短暂停滞，本季度全国仅录得一个新增项目。

在仲量联行本季度跟踪观察的全国14个大中型城市中，仅成都于一月份录得一个项目入市，带来约10万平方米的新增供应，同比下降了约90.3%。新冠疫情导致的全民居家隔离以及延迟复工扰乱了正常的商业活动，使得租赁及开发进度均出现了一定的停滞。此外，销售额及客流量的大幅下降，以及各类针对租户复工复产的严格管控措施也削弱了业主在这种极端情况下进入市场的信心，使得大量项目选择延期开业。

空置率方面，多数城市因疫情的影响，空置率出现了小幅攀升。疫情期间，商场缩短营业时间，多数项目暂停营业，品牌经营压力激增，导致了部分购物中心租户无法继续生存，纷纷选择退租。同时，疫情期间业主方通过减免租金或管理费等方式与品牌共御难关，租户压力得到了一定缓解。但由于一季度部分租户仍可依靠现有资金支撑营业，一部分租户也未完全复工，大规模退租的情况并未在本季度发生。然而，由于消费者的购买意愿和品牌方的持续经营目前仍受到全球疫情扩散不确定性的影响，若门店客流和业绩仍未出现好转迹象，同时又需承担租金、员工薪资、货品采购等各种经营成本压力，更多品牌将在未来几个月内举步维艰，面临撤店退租的情况。由此，我们预计市场空置率在二季度至2020年下半年或将呈现更为明显的攀升。

在仲量联行本季度跟踪观察的14个全国主要大中型城市中，零售物业租金均出现环比及同比小幅下跌。因品牌方扩张计划放缓，业主招商难度加大，且考虑到租户方同样面临较大生存压力，业主方租金出现下探。然而，由于一季度业主主要通过更长的免租期、各类费用减免、灵活的租金递延交付方式，而非直接降租的方式，维持表现较好且未来仍有望携手并进的租户在商场内的经营，整体租金下探并不明显。

未来6-12个月内，随着国内各行各业复工复产的加速，我们预计疫情带给零售地产市场各方玩家的滞后影响也将更加凸显。

消费者，在这次“全民宅家” 期间迅速培养线上生活方式，倒逼线下企业重新思考商业模式，探索实体零售空间对于消费者的存在意义，以设定疫情过后的长期发展战略。

对业主而言，由于线上平台使用者基数的扩大以及平台运营和技术方面的不断智能化和便利化，未来将有更多实际购买行为产生于线上，届时仍能吸引消费者进入商场这种实体消费场景的便不仅仅是购物这么简单的行为指向，而更多作为社交互动、营销推广活动的平台，通过可触可达的真实场景更好的满足消费者的情感需求。同时，业主和租户的关系也不应继续局限于传统的出租场地和收租，业主方更应作为入驻商户的服务平台，通过打造安全健康的购物环境，提升商场细心周到的服务，举办高质量差异化的线下活动等，增加商场与消费者的直接依赖关系。

对品牌而言，已建立或积极搭建有效完善的“全渠道”销售服务平台的品牌竞争力将明显增强，通过时间和空间的延展，随时随地满足消费者的购物需求，同时通过传统线上购物平台、私域流量、线下门店等多种渠道增加品牌与消费者之间的互动，实现从经营产品到经营粘性的转变。“全渠道”并不是一个新鲜事物，但本次疫情更重要的启发是为那些疫情前未考虑打通线上线下的品牌提供一次重启的机会，认识到数字化转型的必然性，帮助企业重新思考是否要将“全渠道”发展作为长期经营策略。

对于零售物业，完善的社区商业在本次疫情的影响下价值凸显。消费者对于“家门口生活圈”的优质社区商业的需求得到了心理上的确认，但同时由于此次疫情属于公共卫生突发事件，危机下社区商业良莠不齐的情况也更加明显。运营效率不高、定位不够精准、服务不能到家、产品缺乏丰富性和实用性等各类问题也为社区商业的未来升级带来新的思考，同时“危中有机”，相比已经发展成熟的核心区综合商场，非核心区甚至郊区的社区商业通过升级改造未来更显升值潜力。