文章

JLL睿见丨2020年第一季度中国住宅市场概览

疫情冲击下,住宅成交量骤减,多城市优化土地政策

2020年 05月 14日
降准降息,政策力度加码

一季度,全国经济受到疫情明显冲击,经济指标全面下滑。为帮助企业对冲疫情风险,中央及地方支持性政策相继出台,旨在降低企业融资成本,支持实体经济发展。

  • 2020年1月,央行宣布全面降准0.5个百分点,释放长期资金约8,000多亿元人民币。
  • 央行于3月和4月两次定向降准,加大对中小微企业的扶持力度,降低融资成本,进一步支持实体经济。
  • 4月20日,央行发布当月贷款市场报价利率(LPR),一年期LPR下调20个基点至3.85%,五年期下调10个基点至4.65%,均创下自2019年8月LPR改革后的单月最大降幅。央行对长端利率的调降小于短端利率,存在明显的结构性特征。可见,非对称调降旨在刺激经济而不是房地产。
“房住不炒”定位不变,各地政策更显灵活

为对冲疫情对房地产的影响,近期多地密集出台涉及房地产类政策,但主要仍集中在供给侧政策优化,以帮助房企度过难关。在坚持“房住不炒”定位不变的前提下,因城施策更显灵活。

  • 供给侧政策:上海和无锡等城市在房企延期缴纳土地出让金、延迟竣工时间等方面出台了优化政策;苏州取消现房销售和封顶销售要求,降低预售标准,可以尽快让项目入市,加快房企资金回笼,减轻资金压力。
  • 需求侧政策:青岛等多个城市出台优化人才落户、人才购房等政策。衡阳出台购房部分税费补贴。但值得注意的是,广州、济南、海宁、宝鸡等涉及“放松限购”以及“降首付”政策均被撤回,这表明中央保持房地产调控的定力。
疫情冲击下,住宅成交量骤减

疫情给一季度的住宅成交量带来较大冲击。根据国家统计局数据,1-3月份,全国住宅销售面积同比下降25.9%,住宅销售额同比下降22.8%。

仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市数据同样显示,一季度20城市一手住宅成交量同比下滑33%。其中1月同比下滑16%。由于2月处于疫情防控期,成交基本停摆,2月成交量同比大跌65%。3月,随着新冠肺炎疫情防控形势持续向好,生产生活秩序加快恢复,因疫情积压的住房需求呈现出逐步释放的势头,因此3月一手住宅市场的成交量逐步恢复。但应当看到,3月成交量虽较2月疫情防控期有恢复性增长,但与去年同期相比,3月一手成交量仍下跌34%。

在价格方面,3月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大,但价格总体稳定。4个一线城市新建商品住宅销售价格环比由2月的持平转为上涨0.2%,但涨幅比1月份回落0.2个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比2月扩大0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比2月扩大0.1个百分点,比1月份回落0.2个百分点。

多城市优化土地政策

一季度,疫情冲击下,房企资金压力大增,土地市场成交量下滑。1-3月,全国房企土地购置面积1969万平方米,同比下降22.6%。为缓解房企压力,保证房地产市场平稳运行,多城市调整土地政策,包括延迟缴纳土地出让金、放松竞拍名额、部分取消自持、缩短资金冻结期、及降低新房预售标准等等。受此影响,部分城市土地市场有所回暖,一、二线城市住宅用地平均溢价率小幅上扬。

展望

展望未来,2020年货币政策将适当宽松,降准降息仍有空间,实际融资利率可能继续下行,以支持实体经济。从房地产政策来讲,未来几个季度涉及到供应端的政策可能继续有所放松,包括增加土地供应、优化土拍政策、加速预售证的审批和发放等等。由于“房住不炒”的总基调不变,未来真正影响需求端的政策支持可能相对有限,大部分城市只能从放宽落户政策、吸引人才、公积金政策等方面去做微调。

在目前的政策环境下,随着疫情期间积压的购房需求逐步得到释放,成交量可能在短期内有小幅回暖。但当前国际疫情仍在蔓延,世界经济下行风险加剧,不确定因素显著增多。下半年,住宅市场将面临着疫情、经济下行、家庭财富缩水、市场流动性充裕等多方面因素的综合影响。

了解更多?联系我们的专家团队