售后返租交易或成风潮？

新西兰是亚太地区规模较小的房地产市场之一，但在今年4月，该国一宗仓储交易却可能带来一阵房地产市场新“风潮”——售后返租。由于“新冠”疫情让现金流变为企业的重中之重，因此部分企业业主会与基金管理者合作以释放业主的资金压力。

4月初，澳洲货运公司拓领集团（Toll Group）与总部位于悉尼的Logos Group共同设立了一家合资企业，新加坡政府投资公司（GIC）据悉亦是投资者之一。该合资企业计划将Toll Group在新西兰奥克兰地区拥有的一处仓储场所改造为价值2.5亿新西兰元（约1.5亿美元）的物流设施。根据售后返租协议约定，Toll Group届时将租用该场所现有设施，租期为15年，以获取现金。该交易在原址基础上也为Logos和GIC提供30,000平方米空间以新建物流设施。这类仓储和办公空间等资产的售后返租协形式给投资者们带来一些新思路。

亚太区的企业为了盘活自己所持有的资产以应对变幻莫测的融资环境，他们开始逐步尝试售后返租的交易形式，同时，这也给投资者带来更多优质资产的机会。

仲量联行亚太区投资业务首席执行官Stuart Crow认为：“与其他地区的企业相比，不少亚洲公司拥有自己的房地产物业，这一特点是因为亚洲公司普遍认为这是一种很好的保值手段。疫情在某种程度上促使了企业出售资产以及更专注于其核心业务，这将为房地产投资者和基金管理者带来一些新的机遇。”今年，仲量联行已协助德国超市巨头阿尔迪（Aldi）通过招标，以售后返租方式向投资者出售位于澳洲的四个物流项目；近期又在韩国首尔通过售后返租方式销售辉瑞韩国公司在首尔中央商务区的15层企业房地产——辉瑞大厦。

RCA数据显示，过去五年，亚太区自用型物业处置的总交易额年均170亿美元。仲量联行认为，市场的不确定性驱使很多企业更关注自身的资产负债表状况，2020年，关于此类交易模式的问询量显著增加，尤其4月以来，在亚太区规模最大的市场，如澳洲、大中华区、日本、韩国和新加坡，来自汽车、电子、媒体、零售和科技等行业的问询更为突出。

仲量联行中国区工业地产部制造业总监尹鸿表示：“近期，我们留意到一些国际企业开始积极探索将中国地区现有工厂及研发中心设施进行售后返租的可行性，这一举措有助于改善其现金流状况，并提高营运效率。以华东地区为例，上海、苏州等核心一二线城市的工业物业售后返租机会受到投资者越来越多的关注。”

交易集中在主要市场

此前，基金管理者一直在亚太地区的核心市场中苦寻优质物业。如今，计划将企业办公空间或物流设施变现的公司可能会从这些基金管理者中找到有意愿的合作伙伴。

仲量联行数据显示，在过去五年，全球投资者对亚太地区房地产的配置持续增长。投资者目前准备投资于亚太地区房地产市场的金额预计达400亿美元。由于受到疫情的冲击，基金管理者和其他买家或将把重心放在亚太地区核心市场，因这些成熟市场已逐步成为亚太地区最常见的售后返租交易市场。

仲量联行近年来已在澳洲昆士兰州、新加坡、日本东京和韩国首尔完成多宗售后返租交易，目前，亦正在中国开展这一交易类型。

尹鸿表示：“售后返租在中国目前仍处于积极探索阶段，但这是一个值得关注的领域。需要注意的是，基于相关法律法规和前期购地约定等原因，工业物业的售后返租并非单纯的房地产交易行为，在这一过程中需妥善处理好政府沟通、员工安排、产能调整等事宜。”