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从零售三大业态租赁数据速读“社零万亿俱乐部”新成员

2021年广州社零总额突破一万亿,洞察餐饮、娱乐、服装三大业态新趋势。

2022年 03月 15日

作为国家中心城市和粤港澳大湾区核心增长极,广州的消费氛围愈发浓厚。统计数据显示,在入选首批培育建设国际消费中心试点名单后,2021年广州社会消费品零售总额同比增长9.8%,达10,122.56亿元,仅次于上海、北京和重庆三大直辖市,首都跻身“万亿消费俱乐部”。

对于零售地产业主和品牌商来说,在消费市场持续发展,消费结构不断升级的背景下,哪些业态最具增长潜力,如何汇聚优质资源,从而吸引目标人群是每天都要面对的重要课题。

仲量联行华南区研究部总监曾丽表示:“我们历年所追踪新增租赁成交数据显示出,服饰零售、餐饮、娱乐三大业态10年来始终是广州存量优质购物中心内的主角,占比达到70%以上。但消费人口、行业发展、市场环境以及消费习惯变化等因素,也让这三大业态各自占比发生变化,品牌多元化、细分化日趋明显,需要零售地产市场参与各方给予充分关注。”

优质零售物业市场趋于分化,传统项目业主需动态调整策略

虽然社会消费品零售总额增速喜人,但广州优质零售物业市场的“量”和“质”发展却未能及时跟上。过去两年,广州优质购物中心的新增供应落后于其他一线及新一线城市。更重要的是,消费的回暖并没有带动整个零售物业市场的恢复,市场分化加剧,不少老项目的空置率一路走高。

面对挑战,部分业主开始调整各业态占比,积极引入更多的餐饮、娱乐、个人服务等租户;从自身改造入手、创变求新,谋求迎合后疫情时代消费升级的需求。例如,某购物中心为了吸引一系列国际美妆品牌进驻,对整个楼层都进行了改造升级,力求在公共区域的设计装修、灯光布置方面与品牌方的调性保持一致。相较而言,那些业态布局和租户组合仍然以家庭消费为主、没有深度把握消费新趋势的项目,需视未来的市场发展,动态调整经营策略。

餐饮业态:咖啡茶饮扩张迅猛,“酸菜鱼”笑傲市场

“食在广州”名不虚传,广州坐拥深厚的饮食文化,前有太二前传、谢谢锅等自带流量的新创品牌在羊城开设首店,后有皮爷咖啡(Peet’s Coffee)、Tim Hortons、Machi Machi等茶饮咖啡品牌加速布局,不愧为众所周知的“美食之都”。正因如此,即便在疫情下,餐饮业态仍然在广州优质购物中心中占比一直稳定保持在33%左右。

不过,由于当地居民固有的餐饮习惯及外出就餐频率相对较低,地方菜系的扩张势头并没有全面蔓延至广州。根据仲量联行监测的成交数据显示,过去三年,地方菜系的租赁成交仅录得近100笔,其中粤菜占比接近30%,川菜及湘菜则占比45%。值得一提的是,川菜及湘菜的绝大多数成交都来自于“酸菜鱼”品类。分析这一现象的背后原因,“酸菜鱼”品类菜肴易于单品化、供应链管理较为简单,具有“万店基因”的潜质,更容易布点;加之多家酸菜鱼全国连锁品牌源于广州,因此在本地市场迅速扩张也就不足为奇了。

娱乐业态:“Z世代”引领体验升级,网红场景助力双赢

仲量联行的数据显示,娱乐类业态在广州优质购物中心中的占比开始提升,于2021年达到15%左右。曾丽认为这与“95后”发展成为消费主力人群息息相关。习惯于互联网消费,物质富足的Z世代年轻人引领消费体验实现了从1.0(纯购物消费),到2.0(一站式购物消费),到3.0(多元包容无界性消费)的跨越式发展。

因此,“更好出片、易于社交”的烘焙实验室、VR体验店、密室逃脱、射箭馆等沉浸式、场景类、体验类店铺不断涌现,其“流量担当”的属性也让引入这些业态的购物中心成为了网红打卡新地标,实现业主方与租户的双赢。值得注意的是,去年下半年“元宇宙”横空出世,这一概念能否落地将成为迈向消费4.0(虚实融合消费)的关键。目前来看,已经有部分项目通过虚拟场景与现实交融为消费者创造独特的购物体验,加快向智慧零售转型的步伐。

服装业态:提升本地品牌资源和加大奢侈品集聚

2021年,服装业态在广州优质购物中心的占比为29%,与往年基本一致。10年以来,服装业态占比仅在2015年突增至接近50%的高峰。彼时的增长主要得益于快时尚产业2014年至2015年的大规模发展,而近两三年来服饰业态整体进入瓶颈期,尤其是快时尚品牌的“低质量”与“同质化”比较严重,消费者的逐步远离让相关品牌陷入低坪效困境,并逐渐失去在购物中心的高议价力,业态占比自然出现下降。

与此同时,广州“十四五”规划纲要提出,要促进纺织服装等传统特色产业数字化转型,旨在借助消费的拉动力,实现消费、产业的联动发展。此外,去年出台的《广州市加快培育建设国际消费中心城市实施方案》同样提出要实施“尚品”工程,提升产自广州的珠宝、皮包、服饰等产品的品牌知名度和影响力,构建全球消费资源集聚地。如此一来,更多的奢侈品品牌、本地新晋品牌、潮牌集合店等有望入驻广州各大商圈,助力广州培育时尚消费新场景。

曾丽表示:“奢侈品牌全球范围内调整布局和免税店加速落地将是广州零售地产市场所面临的两大机遇。随着国际大牌持续在国内城市布局新店,广州有望在现有天河路区域的基础上,在其它区域内构建第二个重奢侈品商圈;而广州国际消费中心城市的定位和多家奥特莱斯运营经验,也为未来免税店在羊城的落地带来更多想象空间。”

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