暗潮涌动，如何理性看待武汉优质办公楼市场的变与不变

02甲乙级租金差异变小，推动企业进入升级窗口期

在供需压力下，武汉甲级办公楼市场租金持续下行，甲乙级市场平均租金差异逐步缩小，子市场租金格局产生新的变化。尤其是在汉口高性价比市场租金的驱动下，为企业带来了升级窗口期，升级需求和跨区流速有所加快。

03大面积成交占比下降，专业服务和制造业租赁面积中位数有所提升

相较于2022年，在企业“降本增效”的影响下，2023年前三季度1000平方米以上的成交个数占比明显下降， 300平方米以下的小面积段租户的占比有所提升。其中，科技互联网和地产建筑整体活跃度下降，成交面积的中位数和平均数均明显变小；反观金融业、专业服务业以及制造业，整体承租能力呈现出韧性和分化趋势。

需求在变：传统行业正在寻找新的突破口，未来需求呈波动上涨

在经济转型和产业升级的大背景下，如何寻找新的经济增长点、突破口已成为各个行业共同面临的难题。在政策导向和市场环境变化的影响下，伴随着内部结构调整，行业也呈现出新旧动能转换的趋势，尤其是在有政策导向的三大重点行业——金融业、科技互联网和制造业：

• 金融行业：2022年以来，国家针对金融业围绕科技、绿色以及监管等出台了一系列的改革方案，随着数字化转型的发展，传统银行和证券的组织架构也会经历新的变革，预计未来金融科技、科技研发中心以及绿色金融有望为武汉的优质办公楼市场带来新的需求。
• 科技互联网：受今年国内外科技大厂持续进行业务调整的影响，科技互联网行业的租赁需求显现出疲软的迹象。但涉及半导体、芯片等智能制造类以及AI等高科技行业持续布局武汉，这些来自战略性新兴产业的办公需求的逐步崛起正是武汉近年来重点布局光电子信息产业以及产业升级的一个缩影。
• 制造业：近年来，随着科技创新以及线上消费快速发展，倒逼上游传统制造业转型升级，尤其是在智能家居家电和新能源车领域，其研发和销售环节往往会布局在优质办公楼。工业4.0浪潮下，从单一生产制造转向“研发+生产+服务” ，不断提升“供给端”和“需求端”的互动将会是未来先进制造业需要探索的新模式。

格局在动：三镇竞争格局孕育变化，武昌有望迎来快速成长期

在武汉三镇格局中，汉口一直处于办公楼市场竞争压力的核心；反观武昌，新增供应相对温和，而且总部自用比例较高。目前武昌的三个核心甲级子市场——武昌沿江、中南中北路和光谷，已基本形成错位及协同发展的模式。未来的新增供应将逐步向武昌倾斜，且新项目多带有总部自用的职能，预计将带来更多金融、科技和产业头部企业资源，进一步带动三个子市场快速成长。短期内预计武昌的供需平衡会被打破，但随着武昌的教育及产业优势进一步赋能，国企和总部经济的“引领作用”和 “虹吸效应”持续释放，将会逐步推动办公楼市场客户的流向和整体走势。

展望未来

从宏观来看，尽管市场环境面临诸多的调整和波动，但中国经济长期向好的基本面没有改变，“以价换量”的租赁战略终究会成为过渡性的、阶段性的策略。产业结构优化升级将不断推动行业更替和市场需求的动能转换，在政策、产业、经济、金融、房地产和客户需求的共同作用下，地产人如何识别未来办公楼市场中的新潜能，增加客户粘性，如何应对“新常态”下的办公楼市场将是未来需要共同探索的新路径。