大中华区2022年四季度物业摘要

2022年，中国宏观经济数据展现了国民经济顶住压力、持续发展、企稳回升的态势，经济发展的韧性和长期向好的基本面都比较强。在工业产出提振、消费企稳、投资发力和外贸拉动等诸多积极因素之外，产业转型升级和结构优化加快，经济实现质的有效提升和量的合理增长，高质量发展稳步推进。

预计2023年中国经济与社会发展各项主要指标将出现较为明显的、全面的、积极的改善，全年经济增长大概率可以超过百分之五，经济总量与发展质量将再上新台阶，逐步回归到相对正常的供需平衡和合理的潜在增长区间，全方位的、多层次的、高水平的制度型开放格局、开放型经济新体制和新发展格局将不断完善。

甲级办公楼市场，2022 年全年，市场面临诸多波动与挑战，全国办公楼市场在第四季度持续承压，各地因接连的疫情冲击影响，租赁需求进一步受阻，租金仍然保持下探趋势。办公楼市场的复苏态势在季度内因疫情反复而受阻，整体净吸纳量环比下降50%。一线城市中，北京、深圳和上海的金融企业仍呈现扩张态势，专业服务业在全国部分主要城市保持较为稳定的租赁需求。本季度录得全国1.5线及二线城市的最高值，新增甲级供应共12.5万平方米，第四季度甲级办公楼空置率收至28%。本季度办公楼市场下行压力依然显著，各一线城市整体租金均保持下降趋势。在当前市场环境下，租赁谈判周期明显延长，为了吸引租户，业主普遍采取更加灵活的租赁方案。步入2023年，我们认为中短期内，市场需要时间去解决当下的各类问题，调整策略，夯实基础，逐步回归正确的发展方向，缓步而坚实地迈向一个复苏的未来。

优质零售物业市场， 2022年中国实现社会消费品零售总额约44万亿，虽消费总量可观，但消费市场受到疫情冲击较大，特别是聚集性、接触性消费受限，对消费市场造成较大压力。21个主要城市优质零售物业新增供应共计756.6万平方米，较2021年减少约三分之一。主要城市优质零售地产市场平均空置率同比上升1.9个百分点，年末收至11.1%。面对不断降低的租金预期，为更好留住现有优质品牌，运营商在续租谈判更愿意提供灵活的租约条件，从而吸引租户和缓解租户压力。伴随疫情防控措施调整，社会经济恢复正常，这构建起市场信心复苏的基础。“消费复苏”是2023年的主线，1月消费客流在元旦和春节的带动下加速复苏，市场有望在年中阶段大体恢复至疫情前水平。我们相信政府将集中精力化解上述的各类风险，并将扩大内循环、激发消费活力视为中国经济复苏的引擎，在政策上给予重点支持。

高端住宅市场，2022年的中国住宅市场，历经了多重挑战。在疫情反复等诸多超预期因素影响之下，市场呈现出需求收缩、楼市整体价格持续下行、开发投资疲软，房企资金链趋紧等特点。在此背景下，2022年中央及地方监管部门多次出优化政策，以稳定房地产市场。2022年楼市利率阶段性放宽。央行前后三次降息，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）累计下调35个基点至4.30%。楼市政策方面，2022年各地进一步按照“因城施策”，加大支持刚性和改善性住房需求。2022年，住宅投资继续下行，房企投资活跃度仍处低位。市场多方承压，供需皆有放缓。受购房者整体置业信心不足，叠加疫情反复给市场带来的不确定性的影响，全国商品住宅销售价格环比总体呈降势。2022年底，中央高层表态“房地产是国民经济的支柱产业”，在当前市场环境下中央肯定房地产的重要性，对引导市场预期和信心回暖有着积极的意义。这意味着国家对房地产业的调控基调将转向以稳定为主，在坚持“房住不炒”的前提下， 2023年有望进一步出台政策化解行业风险，推动市场回暖。各地有望出台更多措施支持刚性和改善型住房需求，以提高购房者购房意愿。