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带你看中国|2021年二季度住宅市场概览

全国楼市调控基调不变,一手住宅成交量总体回落,成交价格平稳。

2021年 07月 27日

上半年,全国房地产开发投资规模再创新高。国家统计局最新数据显示,1-6月份,全国房地产开发投资72179亿元,同比增长15.0%;其中,住宅投资54244亿元,同比增长17.0%。二季度,全国楼市调控基调不变,全国房地产信贷环境持续收紧。在上半年调控政策频繁加码后,二季度一线城市一手住宅成交量总体回落,但重点二线城市依然市场热度不减。此外,22城首批集中用地完成出让,各城市冷热不均。

信贷收紧,二手房调控加码

从全国来看,二季度央行将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围,房地产金融监管持续强化。房地产信贷环境持续紧缩,多地银行房贷利率上调、额度收紧,房贷审批及放款时间延长,部分银行甚至已停止办理新房、二手房贷款业务。

从城市层面来看,地方加快建立房地联动机制,多个城市对二手房调控加码。继深圳、成都等城市建立二手房成交参考价格发布机制后,上海也对二手房开启价格核验,要求没有通过价格核验的房源不得对外发布。此举旨在打击二手市场哄抬价格现象,引导二手房挂牌价格趋于合理,缓解一二手房价格倒挂现象。

全国一手住宅成交量高位增长

国家统计局数据显示,1-6月份全国商品住宅销售面积同比增长29.4%,商品住宅销售额同比增长41.9%,均创历史同期新高。仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市一手住宅成交数据显示,二季度20城市一手住宅成交面积合计约7200万平方米,环比增长34%,较去年同期增长了30%。其中,一线城市成交量共计931万平方米,环比回调13%,这主要是因为,在上半年政策频繁加码后,深圳、广州和上海的一手住宅成交量均有回撤,尤其是深圳二季度一手成交量环比大跌43%;而二线城市的一手住宅成交二季度则较一季度大涨46%,其中,郑州、杭州和重庆等城市成交面积分别环比大涨246%、196%和89%。

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在价格方面,全国新建住宅市场价格整体较为平稳,二季度涨幅略有扩大。国家统计局发布70个大中城市商品住宅价格显示,2021年4-6月份一线城市新建商品住宅累计涨幅2.0%,较一季度涨幅扩大0.5个百分点;二线城市新建商品住宅累计涨幅1.7%,较一季度扩大0.4个百分点;三线城市新建商品住宅累计涨幅1.1%,较一季度扩大0.3个百分点。一线城市二手房价格增速小幅回落,二季度累计涨幅2.1%,较一季度回落1.3个百分点。尤其是深圳自二手房成交指导价机制建立之后,二手房贷款受限,市场热度明显消退,二季度深圳二手房价格环比已由涨转跌。

首批集中用地完成出让,各城市冷热不均

二季度,22城全部完成住宅用地首批集中出让。据统计,首批集中供地总计成交住宅用地(含综合用地)878宗地块,土地出让金总额为1.07万亿元,综合溢价率15.1%。首批集中供地各城市表现冷热不均,重庆、厦门、杭州、南京等热点城市土拍热度较高,长春、青岛等城市土地市场热度相对较低。而北京和上海通过一系列完善的土拍规则,将首批集中供地溢价率水平控制在合理范围,是为数不多调控效果相对较好的城市。


  • 杭州首批集中供地推出的57宗地全部出让,总成交金额达1178亿元,是首批集中供地成交金额最高的城市,平均溢价率达26%。本次杭州集中供地的竞拍规则为“限地价+限房价+竞自持+竞配建”,而推出的57宗土地中有41块以“竞自持”成交,竞拍竞争激烈。

  • 重庆首批集中供地46宗地全部成交,由于此次出让地块均位于中心城区,首批供地出让平均溢价率高达39%。

  • 上海土拍竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”。一次书面报价不得超过最高报价,并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。本批次最高报价一般限定为起始价的110%。新的竞价规则将价高者得调整为限地价下的相对价高者得。上海首批集中供地成交56块涉宅地块,平均溢价率4.9%。

  • 北京首批集中供地成交超1100亿元。此次,北京通过限地价、限房价、竞公租房等规则使得土地竞拍各个流程透明化,部分地块要求达到上限价格后,房企需竞高品质方案。30宗商品住宅用地平均溢价率约6.4%。

未来展望

随着疫情防控进入常态化,中国国民经济整体呈现稳中加固、稳中向好态势。预计下半年房地产金融监管将持续强化,信贷环境或将继续收紧。在上半年热点城市调控政策高频加码后,预计下半年各城市或将继续细化和完善现有政策,针对二手房市场的调控政策也可能进一步深化。

各城市调控加码效果已经显现、整体房地产信贷环境也在收紧,预计下半年的成交量可能高位回落。但在上半年高规模的支撑下,全年商品住宅成交量依然有望创新高。政策加码下,下半年全国一手住宅价格涨幅有望放缓。土地市场方面,在首批集中供地落幕后,为更好地达到“稳地价、稳预期”的效果,预计重点城市将对土拍规则进行适当调整。

联系 盛秀秀

中国区研究部住宅市场负责人

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