中企出海|中国制造企业如何布局东南亚？

国内经济增速换档、全球价值链重塑……受多重因素影响，近年来许多中国制造业企业都已经或计划在海外探寻更多发展机遇。 作为世界第五大经济体和中国最大的贸易伙伴、拥有近7亿人口的东南亚，原本就是不少中国企业较为熟知的区域市场， ，目前正受到更多企业人士的关注。

“依托自身的产业基础以及与中国日益热络的政经互动，东南亚区域市场足以担当中国制造在全球供应链中的战略支点，其庞大的市场体量对新能源汽车、生物医药等企业而言，也预示着第二增长曲线的可能。部署东南亚市场牵一发而动全身，而与成本、供应链效率、员工体验高度相关的企业房地产战略则是谋篇布局的重要环节，企业需要高度认识并充分适应市场差异，谋定后动。”

——仲量联行亚太区制造业战略负责人 Michael Ignatiadis

出海动机：主动与被动并存

中国制造业企业出海东南亚的动机各不相同，仲量联行认为，总体上可以分为“主动”和“被动”两大类型。

主动出海的企业通常将东南亚视为一个人口增长迅速、经济潜力巨大的关键市场，因此希望通过在当地设立生产基地或销售网络，为客户和消费者更直接、快捷地提供产品和服务。此外，部分市场出台的招商政策和措施也在推动鼓励制造企业主动布局。

基于深厚的服务经验与市场观察，仲量联行梳理了东南亚部分市场的利好政策如下：

另一方面，被动出海的企业则更多出于外部市场环境的压力或产业链重构的要求。在新能源汽车等产业链中，当上游企业在东南亚设厂时，出于维系客户、赢得订单和保持竞争力的需要，在东南亚布局自然也成为下游企业的“被动”选择。 此外，当前环境下，为了持续触达欧美等目标市场，许多中国制造业企业需要寻找新的生产基地来作为备选，在东南亚建厂、生产成为了关键路径之一。

东南亚市场独特吸引力：成本优势+开放态度

在劳动力人口和成本方面，东南亚市场优势开始显现。以越南为例，据其国家统计局数据，2023年越南25岁以下的年轻人占总人口的40%左右，为制造业企业的生产运营提供了较为宽裕的劳动力保障；此外，区域内的制造业劳动力薪酬水平也相对较低。

仲量联行智动办公交易管理资深董事张森表示：“在绝对成本之外，中国企业往往会对东南亚劳动力的效率有所疑虑，然而事实上，东南亚区域的职场文化在已呈现出‘内卷’趋势之外，数字化工具也能够促进生产率的提高，对该区域劳动力人口‘效率低、品质差’的判断，在某种程度上已经并不适用。”

值得一提的是，东南亚市场在吸引中国制造企业上表现出开放态度。马来西亚与泰国的部分工业园区已经在其官网上采用中文推介其投资环境和政策， 对中国企业了解当地情况来说更为便利。一些曾经在国内体验过地价增值利好的制造企业也将土地视为“有利可图”的投资标的，为布局东南亚提供了更多理由。

各国专长资源各异 适配不同产业

中国制造业企业在东南亚布局通常倾向于选择人口较多的市场，以确保充足的劳动力供应，并先于竞争对手占据广阔的消费市场；但不同行业，在这一区域地理分布的侧重则有所不同。

对半导体和电子信息领域来说，马来西亚往往是优先考虑的出海目的地。上世纪70年代时，英特尔、AMD、博通等国际巨头就已经入驻位于马来西亚北部、有“东方硅谷”之称的槟城，形成了成熟的产业集群。此外，得益于临近新加坡和较为友好的招商政策，马来西亚也是部分中国企业在新加坡之外，设立第二个东南亚办公地点的热门选择。

泰国则聚集了新能源汽车上下游企业，特别是首都曼谷都会区以及距离曼谷200多公里的罗勇府。泰国在汽车行业的关键优势之一来源于其与日系汽车厂商的长期合作，但当前泰国汽车市场正在被中国企业重塑，公开报道显示，比亚迪、广汽埃安、长城汽车、合众旗下的哪吒汽车以及奇瑞等公司已在泰国设厂或正在建厂。点此回顾：聚焦“一带一路”：解码中国新能源车企的出海征程

印尼大雅加达地区同样是中国新能源汽车企业及链上企业的理想选择。作为全球镍储量最大，占世界近四分之一的国家，印尼的自然资源优势显著：锡、铜、铝土矿的储量也位居世界前列；临近原料来源，有效缩供应链成本对企业而言颇具吸引力。今年4月，锂电行业头部玩家宁德时代下属公司普勤时代牵手两家印尼国企——ANTAN以及IBI，斥资近60亿美元共同打造包括镍矿开采和冶炼、电池材料、电池制造和电池回收等在内的动力电池产业链项目。

仲量联行中国区产业与物流服务部总监尹鸿表示，东南亚国家的基础设施发展水平不一。越南在电力供应方面会面临一些挑战，因此可能不太适合部分高能耗制造业；此外，尽管马来西亚、泰国等国的供电、供水等基础设施基本有保障，但受地理条件和气候变化影响，可能遭受台风、洪水等自然灾害，进而影响生产，企业需要对此类不确定性有所预判，并采取预防措施或者通过业务中断保险来有效应对。

选址考量：营商环境、交通区位、产业集聚

近年来，中国制造业企业在东南亚的扩张布局背后蕴含着企业决策者对该地区在全球产业链中的战略地位以及市场潜力的深刻理解，这是企业寻求优化生产和销售环节的体现，更是在当前复杂背景下对全球供应链灵活性与安全性的追求。仲量联行总结了中国制造业企业在东南亚区域开设实体运营时需要关注的关键因素，这些因素共同决定了制造企业在该区域市场的供应链效率和整体运营效果。

1营商环境

在地缘政治和经贸环境不确定性增强的当下，当地市场政策对中国制造业企业是否友好、法治建设是否成熟、关税和双边或多边贸易协定是否稳定等都均需纳入考量。

2物流交通距离

具体体现在生产基地与供应商、机场、港口等供应链关键节点的距离。供应链的高效运转需要确保上下游企业或供应商相对接近，尤其是在制造业中，理想的选址有助于削减运输时间和成本，提高生产效率；距离港口、机场等交通枢纽的远近和便捷度直接影响物流效率，这对仅在东南亚建立生产基地、而面向其它市场出口的企业尤为重要。

3产业集聚效应

企业倾向于选择那些已有成熟产业链的地区，如前文所述的泰国曼谷都会区、马来西亚的槟城半导体集群、印尼大雅加达地区等。

除此以外，仲量联行观察到，中国企业在配套方面对其派驻海外团队的“居住”需求也较为关注，拥有酒店式公寓的片区会成为加分项。

企业房地产（CRE）视角：自建vs.租赁的权衡

根据仲量联行的观察，在企业房地产（CRE）策略上，大型的头部企业更倾向于自建厂房，以确保对运营的全面控制；从体量来看，建筑面积超过30,000平方米的大型项目选择自建的概率也相对更高些。反之，规模较小的企业或建筑面积在10,000平方米以下的项目则会更倾向于租赁厂房，灵活度更大。

近年来愈发受到关注的“定制建造租赁（Build To Suit）”——即根据企业客户特定需求设计、建造工业厂房而后租给承租人的模式，在中国出海的制造业企业中的认知和理解现阶段还相对有限，未来这一模式有待进一步推广。

在办公空间租赁方面，中国制造业企业表现出对成本的高度敏感性。企业通常选择产业聚集效应明显的地区，如进驻城市的中央商务区（CBD），并且偏好租赁联合办公空间等灵活性较高的产品，以适应业务的快速变化和扩张需求。

专业服务助力中国企业出海

依托对中企出海的深入洞察和长期服务经验，仲量联行建议有意逐鹿东南亚的中国企业采取如下措施来规避风险，提升成功率：

首先，尽职调查不可或缺。企业应深入了解当地的市场环境、法律法规以及投资环境，弥合“信息差”。通过聘请熟悉当地市场的咨询和法律专业机构提供有效支持往往能协助企业有效规避潜在风险、准确决策。

其次，充分尊重当地文化和习俗是关键。东南亚人口存在相当一部分宗教信众如穆斯林群体，在中国企业热衷于投资建厂的马来西亚和印尼较为明显。因此，在开斋节等宗教节日期间的工作要求可能会引发劳资冲突，中国企业需要规避此类文化差异导致的风险。托对中企出海的深入洞察和长期服务经验，仲量联行建议有意逐鹿东南亚的中国企业采取如下措施来规避风险，提升成功率：

仲量联行中国区产业与物流服务部总监尹鸿：“根据我们的观察，每一家出海的中国企业的房地产需求都是独特的，因此关注的优先事项也有所区别。企业管理者应当避免单纯依赖个体（如单个朋友或业务伙伴）的观察和建议来做出选址和运营决策，应该借助合理的规划和专业的支持，对市场的整体供需有全面的了解和考量，才能获得适合企业自身特点和需求的最优方案。”

尹鸿还表示：“中国制造企业一路走来，逐步完成了从单纯的产品出口到产业链出海的转型，这是‘中国制造’在全球价值链上升级的体现，也为相关决策者提出了新的命题，即需要以高效的房地产策略充分融入和扎根当地市场、并与行业上下游形成良性、可持续的联动，其中涉及到市场尽调、供应链规划、物业选址、交易等关键环节，这些事项兼具市场知识与本地执行能力的专业外脑支持和护航方更高效。”

从“产品”出海到“产业链”出海，中国企业的海外业务拓展势头强劲，这一势头亦加速和催生了各行各业产业链上下游在海外市场的相关房地产需求：例如落地办公、销售门店、工业厂房、研发中心、物流仓库等等。

仲量联行持续追踪并服务中国企业的出海动向与战略。作为全球领先的房地产服务公司，仲量联行的“中国企业出海一站式服务”贯穿出海的各个阶段，帮助企业弥合海外“信息差“、资源差”、“沟通差”与“运营差”，并凭借覆盖全球超过80个国家和地区的广泛业务网络和全球视野，助力企业整合市场全景信息、有效管控风险，取得在海外市场的竞争优势。