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2022年第一季度住宅市场报告

2022年 05月 10日

疫情反复、经济承压, 政策加码以支持实体经济

2022春节前后多地疫情出现反复，整体经济承压，楼市持续低温态势。2022年一季度，政策端、信贷端、货币端等多方面政策迎来边际放松。政策端，两会定调要满足“合理购房需求”，各地“因城施策”持续释放积极维稳信号以缓解市场压力。一季度全国有超50城发布楼市优化调控政策，包括但不限于降低首付、下调房贷利率、放松限购条件、放宽限售条件等。虽然“房住不炒”依然是主旋律，但财政部提及今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，一定程度上稳定了市场情绪。信贷端，重点城市按揭贷款放款速度有所加速，同时贷款市场报价利率（LPR）迎来“双降”。1月20日，1年期LPR为3.7%，较上期下调10个BP，5年期以上LPR为4.6%，较上一期下调5个BP。LPR下调显示央行对实体经济支持明显发力，同时，5年期LPR下调利好刚需、改善性住房需求。货币端，4月15日央行宣布全面降准0.25个百分点，释放5300亿长期资金，释放出宏观政策要靠前发力、适时加力的明确信号。由此可见，市场在经历了去年一整年的深度调整后，当前政策底已过，预计未来一段时期内的监管将保持“边际放松”的特征，对市场进行弹性管理和指导。

一季度全国住宅投资增速持续下滑, 房企资金端仍然偏紧

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2022年1—3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%；其中，住宅投资20761亿元，同比增长0.7%。一季度房地产投资增速持续下滑，主要因面临疫情及偿债压力，房企普遍资金链紧张，市场投资情绪及拿地意愿不高。1—3月份，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%，降幅持续扩大。1—3月份，住宅竣工面积12323万平方米，下降11.3%，近一年来首次由正转负。1—3月份，房地产开发企业土地购置面积为1339万平方米，同比下降41.8%；土地成交价款672亿元，同比下降16.9%。

一季度20个重点城市, 整体住宅成交量环比下跌29%

2022年一季度，受春节假期叠加多城疫情点面散发的影响，市场信心尚未得到有效修复，全国住宅成交规模维持低位。2022年1—3月份全国住宅销售面积同比下降18.6%。仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市一手住宅成交数据显示，重点城市整体住宅市场成交情绪仍显不足。一季度20城市一手住宅成交面积合计约3476万平方米，环比下跌29%，同比下降35%。总体而言，各地支持性政策效果尚未显效，加上多地疫情冲击，市场信心不足。

一季度全国70大中城市, 新建住宅销售价格环比趋稳

一季度，一线城市商品住宅销售价格环比涨幅回落，二、三线城市环比持平或降幅收窄。3月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格同比下降城市有29个，比上月增加5个。具体价格方面，据70个大中城市商品住宅销售价格显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，与上月相同。三线城市新建商品住宅环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。

一季度土拍市场持续低温, 房企拿地热情不足

土地市场方面，受房地产市场下行等因素影响，一季度房企拿地热情不足，叠加地方政府推地放缓，土地市场持续低温运行。在已完成首批集中供地土拍的城市中，土地成交溢价率表现分化，其中。一、二线城市平均溢价率分别小幅上扬至4.1%和5.5%，三、四线城市平均溢价率则由去年下半年的6.7%降至2022一季度的3.9%。

展望2022年，在整体经济下行的预期下，货币政策将适时宽松，信贷环境有望持续改善。受近期降准降息影响，信贷资金成本下调，房地产行业的融资成本也会进一步下降。政策方面，在房地产行业调控“房住不炒”总基调保持不变的形势下，各地政府将持续优化调控政策，因城施策促进市场信心恢复。但前期政策显效仍需时日，短期内整体市场仍将延续低温态势。下半年，随着政策环境不断优化改善以及疫情得到有效控制，市场情绪有望逐步回归。但预计2022年全年成交较2021年将继续回落。房企融资方面，企业融资端虽有改善，但资金更倾向于国企和央企。民企资金压力不减，有待更多政策支持、市场成交及信心的恢复。