游戏、AIGC、教培：三大行业重振科技企业办公需求

一路高速发展的科技行业从2015年起成为了中国核心城市办公楼市场主要需求动能，也推动着办公楼市场的创新与发展，在全国范围内引领了以北京中关村、上海张江区域为首、聚焦科技产业的办公楼区域爆发式的成长。科技行业整体仍在高速发展，技术升级及业务调整所带来的人才需求波动，并未影响科技行业持续作为办公楼市场主力需求。

2023年，我们预计在办公楼市场领域将继续看到科技行业有效支撑市场需求。科技行业现有赛道调整切换重心的同时，新赛道也在不断涌现，因此出现在办公楼市场中的科技行业细分领域或有更替。通过深挖行业发展逻辑以及政策风向，我们认为游戏、AIGC以及教培行业将在下一个时期引领科技企业在办公楼市场的扩张。

亮点抢先看

• 游戏行业回暖信号强，将在2023年着重发力。今年前三个月已发放游戏版号数量超过去年全年水平的一半；
• 近十年来，我国新增人工智能相关企业注册量呈逐年攀升趋势，年增速已实现连续9年正增长；
• 2023年1-2月AIGC人才招聘数量再次迎来31.3%的同比增长；技术迭代和应用速度呈指数级发展，行业扩张驱动办公需求；
• 教培行业重点发展成人职业教育，2023年初两家职业教育企业成功上市，市值共约260亿人民币；
• 头部教育企业破而后立，新东方素质教育业务培训人次已达29万。

01 游戏行业：版号审批重启回归，多管齐下助行业回暖

2022年4月国家新闻出版署宣布复批游戏版号后至今，我们可以看到游戏版号的发放大致保持着持续且上升的趋势，并很有可能增长常态化。2023年前三个月已下发的游戏版号数量已超过2022年全年水平的一半。有机构预计，2023年全年版号发放数量将超过1,000个。

我们认为，在宏观经济复苏、版号审批延续常态化发放的背景下，国内游戏行业的基本面将持续向好。当前，游戏行业主要有三大利好：

• 未来游戏版号审批不再是游戏行业核心痛点，将刺激产能实现增长。
• 政策面积极信号频发，让游戏行业站在了新的起点。
• 游戏科技领域技术革新，将帮助游戏厂商降本增效、推动行业加速发展。

结合商业地产角度，我们已在全国办公楼租赁市场中观察到游戏行业办公需求的显著提升。我们认为，游戏行业在2023年将会着重发力，未来将为办公楼市场贡献显著的需求增量。而办公楼市场应该重视游戏相关上下游企业的发展，关注如何满足企业诉求、提供政策有效支持。

02 AIGC行业：技术、政策、产业共振，行业加速可期

AIGC是具备潜在扩张空间的另一科技行业细分领域，有望成为办公楼市场中的下一轮机遇。AIGC（AI-generated content），指利用人工智能技术来生成内容。以ChatGPT为代表平台的AIGC技术落地和商用化速度显著加快，且在多个领域得到了广泛应用。可以预见，未来AIGC技术的应用场景会更加广泛，并显著推动行业发展智能化、高效化水平提升，并推动行业变革。

近十年来，我国新增人工智能相关企业注册量呈逐年攀升趋势，年增速已实现连续9年正增长。而中国的AIGC领域招聘需求在近几年井喷式增长，整体行业的人力规模持续在扩大。

我们认为，虽然现在AIGC行业的人力规模和办公楼使用面积相对较小，但依托国家政策的大力支持和自身市场规模的迅速扩张，AIGC行业有望在未来成为办公楼新租需求的核心来源之一。对于办公楼市场参与者而言，提前布局规模尚小但从事AIGC相关领域的企业，强化政策支持，或可提前把握未来增长机遇。

03 教培行业 ：头部企业破而后立，行业转型升级实现信心复苏

2022年末，国家教育改革工作的首个指导性文件《关于深化现代职业教育体系建设改革的意见》发布，将支持为职业教育行业的发展提供良好的政策和社会环境。近期，深挖职业教育方向的数家企业引领了整个教育行业信心的修复。2023年初两家职业教育企业成功上市，市值共约260亿人民币。

经历“双减”政策出台之后，头部在线教育企业也在积极调整自身战略，开始大力推进其素质教育业务。据新东方2023年一季度报告显示，新东方素质教育业务培训人次已达29万。同时，多家原先主营K12教育的企业剥离K12相关业务，选择转型新业务。如新东方、好未来、思考乐等，分别推出了新东方甄选、学家优品等直播业务，切入直播电商领域，从而实现业务增长。

从办公楼市场角度而言，2022年末至今，我们观察到多家教培企业重新出现在了办公楼寻租的队伍中。我们预计，政策支持其行业有序发展的基础上，教育行业中的办公需求将会呈温和增长。

睿见观察小组观点：

游戏、教育、AIGC这三个科技行业中的细分领域代表了不同的潜在扩张特点：游戏和教育行业在过去几年发展受阻，近期利好信号回归，短期内已在办公楼市场中显现扩张需求；AIGC行业的用户及企业增长速度呈指数级增长，具有较强的未来发展潜力，从行业的增长曲线来看或将在中长期为办公楼市场提供需求动能。

在国家战略政策的显著利好下，随着核心技术迭代突破、细分领域不断发力，我们认为科技行业仍将是办公楼市场需求的中流砥柱。各个领域乃至整个科技行业的增长都会伴着风险并存，但它的长期向好发展和扩张潜力却是客观存在。我们期待在未来的两至三年间，这些领域中将诞生新的巨头，为中国办公楼市场注入新的活力。

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