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重塑、重构、新机遇——疫情影响下的零售地产市场展望

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2022年 06月 28日

6月中旬,国家统计局公布了5月社会消费品零售总额数据,同比下降6.7%,降幅比4月收窄4.4个百分点。随着疫情防控总体形势趋好,在一系列“稳投资、促消费”政策的作用下,市场消费需求正在逐步恢复。

另一方面,尽管618大促交出了一张不错的成绩单,但是原先预期的“报复性消费”并未出现,整体零售行业依然笼罩在“低气压”中。2022年即将进入下半场,消费者信心是否正在回升,中国消费内需市场是否仍具韧性?机构投资者如何在“险中求胜”,甄别最具潜力零售品牌?中国社零第一城上海的零售市场有何新动向?

两轮疫情期间中国优质零售物业市场表现

回顾2020年初疫情期间,中国优质零售物业市场空置率从2019年第四季度的7.6%一路攀升至9.7%,截至上季末的数字为9.3%。此轮疫情同样导致了部分项目被迫延期入市,品牌方开店节奏被打乱,部分行业受影响较大被迫歇业。

2020年疫情后,四大一线城市的消费市场更具韧性。仲量联行将监测的中国主要零售物业市场划分为一线、1.5线、二线城市三大类。数据显示,一线城市的消费市场空置率随复商复业明显回落,消费韧性明显高于1.5线和二线城市。

未来中国消费将“升级”or“降级”

“消费升级”派

中国消费者对商品的要求越来越高,不光只是看商品的品质、质量,现在还要求跨界、联名、IP独特等等,从物质到精神,中国的整体消费当然在升级,这是一个社会发展的必然趋势。

“消费降级”派

现在经济不确定增加,收入预期不稳,周围人都不愿意花钱消费,周围的人用钱越来越谨慎,追求高性价比的消费者也越来越多,消费的计划性越来越强,看来消费降级时代依然到来。

仲量联行中国零售地产研究负责人朱建辉认为:“如果将消费主体聚焦于中等收入群体,仲量联行认为中等收入群体的‘消费降级’源于看跌的经济基本面及未来预期对消费能力的削弱,进而造成消费支出的减少。‘消费降级’对于中等收入群体而言,更多体现的是消费基本盘规模的下降。具体而言,消费频次的下降,单次消费量的下降,都可以导致消费基本盘规模的下降。相反,‘消费降级’并不意味着消费者对消费内容的品质的妥协。因此,从短期来看,当中等收入群体消费者面对自身消费能力不稳定时,其‘消费降级’行为的及时调整,更多体现在消费‘总量’的缩减,而非消费‘品质’的妥协。”

后疫情时代的上海零售市场何去何从?

受到疫情影响,2022年一季度上海优质零售物业净吸纳量仅为5万方,二季度的4、5月处于封控期,市场按下“暂停键”,而6月开始全面复商复市后,疫情影响开始显现。据仲量联行统计,二季度上海优质零售物业净吸纳量为负17万方。其中,受冲击最大的为餐饮业态及线下体验业态,包括影院、健身运动场馆、线下娱乐游戏和儿童娱乐等等。

仲量联行上海零售地产研究负责人盛秀秀表示:“疫情给上海实体零售带来了正面冲击,提振消费信心、恢复市场热度尚需时间。但我们仍对一些业态的快速复苏抱有信心,我们观察到奢侈品客流及销售迎来快速反弹,带外摆的餐饮人气飙升,小众高端香水品牌正在继续加速布局核心商圈,新能源车的需求将延续去年的良好势头。”

受疫情影响,2022年的上海多个商业项目可能延期至2023年开业,可以预见到未来上海优质零售物业市场的竞争将较为激烈。

游弋在零售行业的资本将往哪里流动?

疫情后,不同业态的大小品牌都遭遇了挑战。曾经在资本加持下疯狂扩张的部分美妆、轻餐饮品牌面临着营销费用锐减、大量关店甚至交易转手等窘境。多重不确定因素的叠加也为零售行业的投资市场笼罩了一层阴影。

“后疫情时代,一些新兴业态将有机会吸引资本——如能够给消费者带来情绪价值、舒缓焦虑的居家香氛、静坐冥想相关业态;主打健康乐活概念的餐饮、居家运动设备、露营集合店、市集社群等品牌;此外,有短期现金流压力的优质餐饮品牌也有望拿到投资。”仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪说。

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