重塑、重构、新机遇——疫情影响下的零售地产市场展望

2020年疫情后，四大一线城市的消费市场更具韧性。仲量联行将监测的中国主要零售物业市场划分为一线、1.5线、二线城市三大类。数据显示，一线城市的消费市场空置率随复商复业明显回落，消费韧性明显高于1.5线和二线城市。

未来中国消费将“升级”or“降级”

“消费升级”派

中国消费者对商品的要求越来越高，不光只是看商品的品质、质量，现在还要求跨界、联名、IP独特等等，从物质到精神，中国的整体消费当然在升级，这是一个社会发展的必然趋势。

“消费降级”派

现在经济不确定增加，收入预期不稳，周围人都不愿意花钱消费，周围的人用钱越来越谨慎，追求高性价比的消费者也越来越多，消费的计划性越来越强，看来消费降级时代依然到来。

仲量联行中国零售地产研究负责人朱建辉认为：“如果将消费主体聚焦于中等收入群体，仲量联行认为中等收入群体的‘消费降级’源于看跌的经济基本面及未来预期对消费能力的削弱，进而造成消费支出的减少。‘消费降级’对于中等收入群体而言，更多体现的是消费基本盘规模的下降。具体而言，消费频次的下降，单次消费量的下降，都可以导致消费基本盘规模的下降。相反，‘消费降级’并不意味着消费者对消费内容的品质的妥协。因此，从短期来看，当中等收入群体消费者面对自身消费能力不稳定时，其‘消费降级’行为的及时调整，更多体现在消费‘总量’的缩减，而非消费‘品质’的妥协。”

后疫情时代的上海零售市场何去何从？

受到疫情影响，2022年一季度上海优质零售物业净吸纳量仅为5万方，二季度的4、5月处于封控期，市场按下“暂停键”，而6月开始全面复商复市后，疫情影响开始显现。据仲量联行统计，二季度上海优质零售物业净吸纳量为负17万方。其中，受冲击最大的为餐饮业态及线下体验业态，包括影院、健身运动场馆、线下娱乐游戏和儿童娱乐等等。

仲量联行上海零售地产研究负责人盛秀秀表示：“疫情给上海实体零售带来了正面冲击，提振消费信心、恢复市场热度尚需时间。但我们仍对一些业态的快速复苏抱有信心，我们观察到奢侈品客流及销售迎来快速反弹，带外摆的餐饮人气飙升，小众高端香水品牌正在继续加速布局核心商圈，新能源车的需求将延续去年的良好势头。”

受疫情影响，2022年的上海多个商业项目可能延期至2023年开业，可以预见到未来上海优质零售物业市场的竞争将较为激烈。

游弋在零售行业的资本将往哪里流动？

疫情后，不同业态的大小品牌都遭遇了挑战。曾经在资本加持下疯狂扩张的部分美妆、轻餐饮品牌面临着营销费用锐减、大量关店甚至交易转手等窘境。多重不确定因素的叠加也为零售行业的投资市场笼罩了一层阴影。

“后疫情时代，一些新兴业态将有机会吸引资本——如能够给消费者带来情绪价值、舒缓焦虑的居家香氛、静坐冥想相关业态；主打健康乐活概念的餐饮、居家运动设备、露营集合店、市集社群等品牌；此外，有短期现金流压力的优质餐饮品牌也有望拿到投资。”仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪说。

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