产办vs商办，主力租户如何pick在哪办公？

“形”显恢复之态，“势”有向好支撑——成都市统计局官网数据显示，2023年上半年成都GDP同比增长5.8%，经济增长比去年明显加快。作为为经济发展注入动能的重要载体，办公楼是商务活动与企业兴衰的见证者，仲量联行在过去十年连续独家发布成都商业办公楼Top50企业客户榜单，今年进一步将成都商办加产办全口径共计2,331.9万平方米面积的企业客户数据纳入统计样本，采样规模及数据颗粒度创行业之最。基于该数据样本，仲量联行首度发布“成都优质产业办公楼市场Top50企业客户榜单”，为解读城市产业构成、指导企业房地产决策提供参考。

依据862.5万平方米的优质产业办公楼企业客户样本数据，报告整理并分类统计承用面积排名前50的企业客户榜单，即产业办公楼Top50榜单。

从榜单排名上看，京东、腾讯两大科技巨头公司分列成都产办Top50的冠亚军，季军则由四川本土文化龙头企业新华文轩摘得；其中，排名第七的抖音集团（原名字节跳动）则是成都往年优质商办Top50榜单中常年首位的企业。2020年，字节跳动创新业务中心项目签约成都高新区；2023年初项目交付，部分商办面积转移至该项目中。

特征一：头部聚焦效应明显

Top50企业客户承用面积高达148.1万平方米，占据产业办公楼总去化面积的22.8%，即头部企业以不足1%的数量撬动产办市场近1/4的办公面积需求。对比商办市场，这一比例仅为9.6%。另一方面，产办头部企业规模更大：Top50企业入榜门槛为1.2万平方米，远高于商办Top50榜单。若以2,000平方米作为标准层面积计算，头部企业的办公需求规模大致在6层及以上。

与优质商办排名中金融与科技双轮驱动的结构特征不同，优质产业办公楼的Top50行业分布更加凸显企业的“科技”属性，科技互联网行业的需求总面积占比过半，高达51.8%。该比例与全样本相比同样高出约10个百分点。细分领域上看，在22家的科技企业中，通讯与智能制造领域企业数量高达9家；其次为IT软件业，5家。

相较于商办市场，产办头部企业的大规模办公需求面积，往往难以由分散的办公网点布局所能满足。随之而来，企业自建的总部式办公模式成为主流。产办Top50榜单中，共计12家企业在租赁办公楼的同时，也是自建自用的办公楼业主，例如抖音、OPPO、阿里巴巴等科技互联网企业。从行业上看，科技公司占据9席位置，其背后反映出近年来中资科技企业成长之速度。

仲量联行华西区商业地产部负责人邓艳萍: "伴随企业角色由租赁方向业主方转变，其办公租赁、物业、内部空间管理的复杂程度也将呈指数增长；企业或建立房地产管理机制，寻求第三方咨询进行梳理，或采用技术平台进行管理赋能，头部企业的房地产管理研究预计将是未来市场重要趋势之一。"

作为承载企业办公需求的空间载体，产办多体现“产业发展逻辑”，以城市产业或产业链招引需求为原点，通过相对更低的土地价格，吸引定向的龙头企业及战略性产业落地，激活地方经济，提升税收与就业，最终实现城市经济的高质量发展；相较而言，商办则更加市场化，业主方通过区位优势、商业配套、成熟的资产管理及后期运营实现项目的高租金、高入驻、高收益，更能体现的是“地产开发逻辑”。

仲量联行观察到，在今年优质产办Top50榜单中，共有4家企业（抖音集团、中国石油天然气、OPPO和中国人寿）同时也出现于2022年优质商办Top50榜单。两大榜单少量企业跨时间的重叠可能源于企业在商办与产办市场间的流动，抑或源于大型企业的多网点布局策略，由此说明，企业在不同发展时期对办公空间选址的需求演变以及多元选址策略是市场主流趋势，搬迁、升级、扩张、整合都是全生命周期视角下企业房地产策略的重要组成。

需求特征：升级

当迈入快速成长时期，企业对办公需求规模及空间品质提出更高要求。

产办的产业属性侧重导入战略新兴特定产业、孵化和扶持小微企业与特定企业的发展；伴随企业的成长，业务需求规模化逐年扩张成长，其企业商务办公需求及品质要求亦随之发展出现质的飞跃。当企业运营管理迈向成熟，企业规模出现质变，职能部门逐步健全，更加重视客户粘性，将催生对核心区位优质商业办公楼的需求；此外，企业的可持续发展离不开人才与客户，须打造良好的内外形象，对前台销售、市场、营销等职能部门而言，甲级商办楼宇更适合成长性企业的选址策略。因此，在这一阶段，成长型企业通常会选择离开早期孵化阶段的产办楼宇，搬迁升级至高品质商业办公楼。

需求特征：整合

当企业在步入稳定发展期后，锁定可持续长期发展目标，从商办到产办的迁徙逻辑有以下三种：

当企业发展到一定规模后，内部职能体系的规范与缩减，有助于在经济周期波动中降低成本、维持利润。因此，企业可以选择将其后台等职能部门，从高成本的商办楼宇拆离，并搬迁至相对低成本的产办楼宇，以实现降本增效。

在条件允许下，头部企业可以自建或收购总部型产业办公楼宇，作为其企业总部；而产业用地及产办楼宇的性价比高于商业用地或商办楼宇，成为其主要谈判标的。

面对快速变化的市场，企业须持续打磨核心竞争力，增加科研投入，并探索多赛道与全产业链的投资可能性。产办提供更加多元的空间及配套和优惠的扶持政策更有利于适配企业研发等创新业务的发展，并有助于降低企业房地产成本投入。

综上，当企业发展到一定规模时，企业有能力、有意愿对办公网络空间进行整合，企业总部办公是首选，也是企业走向行业龙头的房地产策略的必然选择。此时，从商办回归总部型产业办公楼，就成为企业这一生命周期的重大资产决策；而此时的产办楼宇或园区往往是总部企业形象的展示，其意义已不同于企业孵化成长时期的产业园区。

仲量联行华西区研究部负责人朱建辉: "产办与商办承载着产业招引与企业办公的职能，是驱动城市经济发展的硬件载体，也是赋能企业高质量发展的物理空间。无论是从产业园区入驻商办的‘独角兽’，还是早已占据产业价值链头把交椅的链主企业，不同企业及其代表的产业在两种载体之间的流动亦实时诠释了成都的产业结构蝶变与城市化进程；我们可以看到的是，商办与产办都在不断探索与经济发展相适配的演变之路；在今天，‘高质量’的发展模式是主线。"