仲量联行 | 重庆甲写空置率再创新低，观音桥商圈高端消费扩容

2021年10月13日，重庆——随着重庆积极推动成渝双城经济圈及国际消费中心城市建设，战略新兴产业动能释放，消费市场活力涌现，助力商业市场提档升级。2021年第三季度，甲级办公楼市场，在线教育经营出现系统性风险，但至季末仍有大量退租进程尚未完成，战略新兴产业主导增量需求，拉动空置率再创历史新低。优质零售物业市场，疫情反弹使商业经营承压，暑期客流低于预期。星光68广场B馆开业，带动观音桥商圈高端消费扩容。年末，中央公园将迎来大悦城、天街等优质商业集中开业，为城北新添一座大型商圈。物流地产市场，需求持续活跃，更具吸引力的租金水平带动高标库租户进一步下沉。

仲量联行重庆分公司总经理刘洋表示：“随着西洽会及智博会的成功举办，又一批重大项目签约落地，战略新兴产业进入高质量发展的快车道，重庆正成为西部创新资源的聚集高地。同时，重庆各项经济活动稳定恢复，消费持续复苏，经济发展充满活力，社会主要宏观经济数据整体向好，提升商业地产后市信心。”

甲级办公楼市场

第三季度未录得新增供应，空置率再创历史新低。

2021年第三季度，重庆甲级办公楼市场未录得新增供应，预计至年末仅有西南证券大楼迎来交付，下半年供应压力减小。季内，甲级办公楼市场录得4.1万平方米净吸纳量，表现高于市场预期。主要驱动因素包括两个方面：其一，虽然在线教育行业出现系统性风险，但该行业头部企业办公面积的缩减乃至退租进程仍未完全结束；其二，在成渝地区双城经济圈战略支撑下，政府及地方国资企业扩张需求旺盛，季内办公需求释放带动大面积空置去化。整体而言，甲级办公楼市场平均空置率环比继续回落1.2个百分点至24.7%，再创历史新低。

在线教育退租压力令部分业主方下调经营预期，租金跌幅环比微涨。

 “双减”政策影响下，在线教育企业集中退租，虽然季内多个项目的退租谈判并未完全落地，部分子市场办公楼净吸纳量已呈现负数。在此压力下，部分业主方下调经营预期，第三季度甲级办公楼平均租金环比下跌0.4%，至季末报84.2元/平方米/月。

锚定新经济，战略新兴产业活力凸显。

2021年1-6月，重庆信息技术产业同比增速达19.0%，产业快速增长释放的空间需求继续成为办公楼市场最大增量。第三季度，虽然在线教育活跃度降低，但以软件开发、科技研发为代表的科技互联网行业在新增成交占比中仍然达17.1%，行业长期发展动能充足。医药大健康行业需求稳步增长，贡献季内6.2%的需求增量。目前，重庆生物医药产业形成了以两江新区、高新区、重庆国际生物城为主体的产业布局，并提出十四五期间建设成国内重要的医药产业中心的目标。随着近年来美国雅培克公司、智睿生物医药，Cytiva生命科学产业园等一批重大项目的相继签约和落地，重庆医药大健康行业将进入发展快车道，预计将逐步释放在渝办公需求。

刘洋表示：“早在2015年，重庆便开始布局规划战略新兴产业的发展。近年来，这一前瞻性的产业布局不仅构筑起了重庆经济增长的基底，也成为了办公楼市场最大的需求动力。因此，把握战略新兴产业本身的办公特点将成为楼宇未来提升承载力的关键。”

优质零售物业市场

下半年供应高企，优质商业加码重庆消费市场。

三季度，重庆优质零售物业市场迎来五个优质项目，新增供应总计约26万平方米。受疫情反弹影响，暑期黄金旅游季受冲击。星光68广场B馆开业加速观音桥商圈高端消费扩容。十八梯传统风貌区在国庆长假迎来大量客流，城市更新与地方IP强强融合，提升渝中半岛文旅及商业吸引力。同期，龙湖以“天街”品牌首进渝中半岛，接管日月光广场，进行轻资产管理输出。

消费活跃度同比回落导致餐饮业态经营性风险增加，部分店铺出现退租，全市空置率较上季度上升0.1个百分点，至季末报13.7%。租金继续承压，优质零售物业首层平均租金为373.1元/平方米/月，环比下跌0.1%。

高端零售不断扩容，线下活动持续发酵，但疫情反弹使餐饮娱乐消费承压。

•  高端消费：重庆作为国际消费中心城市，聚集了全球消费资源并具有强大的消费引领和带动作用。同时作为对外开放高地，重庆在产业升级、品牌导入等方面具有先天优势。在上半年引入Louis Vuitton等高端品牌的观音桥在本季继续扩容，迎来了拥有室内360度海洋馆的星光68广场B馆，吸引Ami、Golden Goose、Marc Jacobs等国际品牌首店入驻。同时，Canada Goose也在重庆IFS开设了重庆首店，奢侈品阵容持续扩大。此外，拥有众多国际奢侈品牌的重庆万象城公布了半年财报，2021年上半年销售额高达28.6亿元，同比增长110%。整体而言，重庆高端消费不断扩容，乃大势所趋。
• 餐饮娱乐消费：在疫情反弹影响下，2021年 8月，全国社零总额同比增长2.5%，低于预期。同时，疫情抑制了旅游经济及相关联的餐饮娱乐消费。解放碑作为重庆文旅资源的聚集地，第三季度受到较大影响，游客数量较往常有所下降，并影响到周边商场的餐饮娱乐业态的经营，包括潮流电玩在内的相关业态商户有不同程度的退租。
• 线下活动： 第三季度，在疫情反弹初期及情况相对平稳后，优质商圈举办线下活动的频率有所增加。7月初，龙湖时代天街开启奥特曼展，高5米的对战雕塑群全国首发；9月初，重庆光环购物中心携手NYLON尼龙、栋梁及众多中国一线独立设计师品牌呈现了时装走秀；中秋小长假期间，金科悦Fun正式开业，并联合众多商户，于中央广场举办了ZUI夜音乐节。据统计，开业首日金科悦Fun客流量超28万人次。

年底中央公园优质项目密集开业，助力重庆零售物业市场回升。

在多年来城市北扩的政策红利下，以城北为首的新兴商圈发展迅速。其中，中央公园将在未来提供大量零售物业供应，渝北吾悦广场、大悦城、龙湖公园天街等零售物业项目均预计将在12月末正式开业。国庆假期间，重庆主要商圈和重点监测商贸企业实现零售额165亿元，同比增长9.3%，重点餐饮企业营业额同比增长24.1%，强势的销售数据也为市场注入了信心。仲量联行华西区交易及商业地产部负责人邓耀华表示：“重庆旅游IP在全国范围不断强化，国庆客流与消费表现优异。加上星光68二期、大悦城、天街等优质商业项目在短期集中开业，相信未来重庆将持续吸引国际与国货品牌进驻。”

物流地产市场

2021年第三季度，安博西部物流园二期、远洋珞璜物流园、普洛斯维龙龙兴工业园三期正式交付，市场需求持续活跃，高标库净吸纳量录得22.2万平方米，前三季度全市总累计去化面积已达到70.6万平方米。平均空置率环比回落2.4个百分点，报29.9%。

快速路二横线西段季内正式开通运行，西部物流园跻身重庆最佳仓储区位。

作为快速路二横线西段关键节点工程的水土嘉陵江大桥（水土新城大桥）、蔡家嘉陵江大桥、礼嘉嘉陵江大桥及土主中梁山隧道已于9月底正式通车。其中，土主中梁山隧道、礼嘉嘉陵江大桥作为双碑隧道-双碑嘉陵江大桥的重要补充，进一步优化了沙坪坝区向西向北的交通运输时间和距离，西部物流园对北碚区、两江新区的物流辐射能力增强。此外，快速路二横线西段项目西接渝蓉高速，东至兰海高速，在提升城市配送通达性的同时，也保障了区域在专线及干线运输上的地理优势。便捷的城配交通条件使西部物流园成为大量零售商贸、生鲜电商、冷链服务商的仓储优选区位，也是仲量联行关注的重庆物流子市场中唯一一个租金保持稳定的子市场。

自建库租户分流，医药流通企业需求增长，高标库市场挑战与机遇并存。

近年，重庆市场快递快运企业拿地自建仓储设施的案例不断增加。随着自建库逐步投入使用，将有一批高标库主力租户被分流至自建仓库。其中，快递快运企业聚集度最高的空港子市场预计受波及较大，但同时也有助于该区域形成更多元稳定的租户结构。

另一方面，通过对重庆高标库市场租户的长期关注，药企及医药商贸企业的仓储需求未来增长潜力较大。据商务部发布的《2020年全国药品流通行业运行统计分析报告》显示，2020年药品零售市场销售规模同比增长10.1%，显著高于整体市场增速。与此同时，通过兼并重组，药品流通企业市场集中度不断提升，我国零售药店连锁率已从2015年的45.7%，上升至2020年的56.0%。

仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“零售药企，以及两票制后面向院内市场的药品代理商市场份额的不断扩大，将带动规模化的药品储存及中转分拨需求的增长。而在药品仓库GSP认证的规范下，药品流通企业凭借对仓库硬件的较高要求，将成为高标库又一优质潜力客群。”

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