青岛办公楼市场信心亟待提振；首店经济拉动城市消费

2025年7月24日，青岛——2025年1-5月，青岛工业增加值同比增长8.1%，重点领域投资稳步推进，外贸进出口保持增长，全市经济顶住压力平稳运行。“上半年，险资企业和律所的升级及新设需求推动了青岛甲级办公楼市场有效去化，但整体市场信心仍在一定程度上受到了经济波动的影响。青岛正以‘10+1’创新型产业体系为重点，围绕‘4+4+2’现代海洋产业体系持续发力，打造经济发展新的增长极，这将为办公楼市场的筑底企稳提供有力支撑。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示。零售地产方面，依托品牌首店、新品首发等方式，实体商业正在积极寻求创新与突破。

不确定性扰动市场参与者信心，业主议价能力持续走弱。整体经济的波动性超出预期，使微观市场主体的信心受阻，对短期经济复苏的形势持高度谨慎态度，企业的投资和支出行为更趋保守。2025年上半年，青岛办公楼市场整体净吸纳量维持在低位徘徊，约为1.1万平方米。从需求的行业特征来看，上半年甲级办公楼市场的主要成交来自金融、专业服务和物流行业，录得头部险资企业和律所的大面积搬迁及新租需求，以及多个物流企业的小面积升级需求。

非核心商务区再添两个新项目。上半年，青岛办公楼市场迎来约12.6万平方米的新增供应。位于市北区的科技创新园包括办公楼、公寓、酒店等多种业态，经过前期筹备与蓄客后于上半年交付；位于黑龙江路与海尔路交汇轴心的云丰中心在去年已交付使用了A、B栋，在今年上半年C、D栋也陆续投入使用。新增供应放量叠加需求疲软，截至二季度，全市整体办公楼市场空置率同比上升3.3个百分点至36.1%。

有效需求不足成为影响租金表现的主要因素。增量需求持续低迷，租户在续租倾向、决策周期、成本预算上愈发谨慎，迫使业主方在当前的市场环境下做出更多让步。截至二季度，整体市场平均有效租金为66元/平方米/月，环比下降1.7%，同比下降8.0%。甲级市场平均有效租金录得97元/平方米/月，环比下降2.1%，同比下降8.3%。

低价趋势延续，市场信心亟待提振。市场租金在今年内预计将进一步探底，以期修复目前低成交量的困境。市场在年底前仍将迎来约15万平方米的新增供应，供需压力将推升整体市场空置率持续攀升。“租金的动态调整有望激发市场需求，随着经济复苏基础进一步夯实，将为办公楼市场提供有利的修复动能。”仲量联行青岛商业地产部总监曲岩萍表示。

首店经济为零售地产市场注入新动能。通过品牌首店带来创新的消费触点及场景正在成为零售商业项目打破无序竞争、营造消费热点的有力手段。上半年，青岛零售地产市场有近50个品牌在青岛开出区域首店，主要涵盖时尚及餐饮业态。时尚类包括山下有松、Hourglass在万象城的山东首店，户外运动类有攀山鼠在海信广场的山东首店，茶饮类有cococean的青岛首店以及Tea’s Stone的山东首店等。

新开店铺中，餐饮业态的比重由2024年的46.1%上升至58.0%，其中快餐首次超越正餐成为餐饮业态中主要的新增需求品类。时尚业态的比重则下降至13.8%。潮玩家居等生活方式类业态虽然面积占比仅为10.5%，但不乏活跃的小趋势小品类，例如卡游于上半年在青岛市场开出三家新店，泡泡玛特在城阳万象汇开出青岛第七家门店。

上半年，青岛零售地产市场无新增供应。整体商业环境仍面临较大挑战，给多数新项目的前期招商带来阻力，延期交付、投资商及运营商易主的情况也时有发生。截至二季度，全市优质零售地产市场存量维持在586万平方米。整体市场空置率环比基本保持不变，仅同比下降0.2个百分点至7.9%。

整体市场租金相对稳定，但项目分化日趋明显。截至2025年二季度，全市优质零售物业首层平均租金为187元/平方米/月，环比及同比分别下降0.1%及2.0%，整体降幅收窄。但项目间的租赁策略、租金定价等差异较大，部分客流稳定的项目更趋向于优化业态组合、提升购物体验与品牌级次，而并非一味地作出租金让步。

供应增量放缓为市场筑底企稳带来积极因素。预计2025年青岛零售地产市场仅有9.5万平方米的新增供应，且主要位于郊区市场。在供应有限的情况下，核心商圈供需关系有望缓和，整体租金水平将在优质项目的带动下筑底企稳。