仲量联行2025年上半年北京房地产市场回顾

北京，2025年7月10日——上半年，北京全市地区生产总值保持较快增长，宏观政策协同发力推动市场需求潜力逐步释放。“在办公楼市场，科技企业租赁表现相对突出，整合与扩张等租赁行为带动市场流动性提升。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示：“北京商业地产市场正在经历螺旋式下降的缓冲期，整体租金表现仍面临较大挑战，但流动性的改善对于提振市场信心及夯实修复基础将起到重要作用。”

2025年第二季度，北京办公楼市场相对平稳，整体带看量有所回落，租金降幅有所收窄。在投资市场，内资买家对北京市场上零售、办公类资产热度不减。零售地产市场迎来季度供应高峰，专注于情绪价值的垂类品牌带来新的消费热点。工业物流市场，随着平谷子市场大量高性价比项目投入市场，市场进入换租活跃期，季度内物流地产租户搬迁升级活动呈上升趋势。高端酒店市场在2025年上半年表现整体承压，较去年同期呈现出下行态势。高端住宅市场供应量与成交量均有显著增长，宽松的信贷政策有望延续这一趋势。

二季度全市整体带看量与年初相比有所回落。在当前市场新租需求疲弱的环境下，业主积极挽留楼内优质客户。目前业主为租户续租提供了更为灵活的租金折扣及免租期，部分业主还通过在续约合同中附加免费车位等条款以吸引租户原址续租。2025年二季度，科技企业租赁表现相对突出，主要体现为互联网大厂在中关村区域的整合与扩张行为。此外，中小型内资律所持续作为城市东部泛CBD区域稳定的租赁需求来源，但租赁势头较先前有所放缓。

全市空置率基本维稳。来自互联网大厂的扩张需求贡献了二季度净吸纳量的70%，除此之外的市场增量需求较为有限。2025年二季度，整体甲级办公楼市场空置率环比下降0.4个百分点至12.0%，主要得益于中关村及丽泽的大面积租赁成交。值得注意的是，全市非续租成交大部分源于项目之间搬迁，对整体空置面积的去化影响甚微。

甲级办公楼平均租金降幅收窄。全市租金延续了前几个季度的下行趋势，环比下降4.0%，同比下降16.8%。在全市大部分区域租金持续大幅下行的环境中，中关村租赁市场受科技行业租户支撑，部分高入驻率项目租金已基本止跌。“对于2025年的租金走势，我们维持年度降幅14.8%的预测。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示：“由于预计整体租金将在年内持续下探，这一低租金阶段有望吸引租户以合理成本搬迁至更优质的办公空间。随着续租条款更为灵活，业主之间对搬迁租户的竞争激烈程度预计加剧。”

部分房企优化资产结构，以应对市场周期性调整。2025年第二季度，远洋集团将商业综合体远洋国际中心二期的23%股权以3.22亿元人民币出售给日照钢铁。此次交易资金安排较为细致，其中2.35亿元转至项目公司，剩余资金将由日照钢铁支付给远洋集团，缓解集团债务压力。此次交易完成后，日照钢铁对于远洋国际中心二期的持股比例将由65%增至88%，进一步加强了对该项目的控制。

北京投资市场近期以零售、办公楼类资产交易为主，内资买家成为主要参与者。值得关注的是，由太盟投资联合腾讯、京东等企业组建了500亿元人民币的基金用于收购万达集团出售的48座万达广场资产包，万达保留运营权，其中涉及的北京项目包含北京通州、石景山万达广场。办公资产交易方面，上海新黄浦实业集团股份有限公司以人民币2.15亿元收购了位于北京市昌平区的硅谷SOHO-2号楼项目，建筑面积为21,759平方米；内资游戏企业飞鱼科技近期斥资5,030万元收购建外SOHO总建筑面积为1,770平方米的办公单元。仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“核心商圈优质资产的价值洼地效应及企业自用需求持续释放，正推动核心资产价格进入调整后的价值投资理性区间，长期预计为市场供需结构带来优化。“

^{备注：优质零售地产指市区市场。}

垂类赛道、细小切口、单点突破的新锐品牌逆势突围。尽管北京社会消费品零售总额增速的持续放缓对整体零售地产市场仍有影响，但投资于情绪价值并寻求消费者真正需求的新品牌正在为零售市场注入新活力。在上半年奢侈品市场整体增长放缓的大环境下，超级转转带来3,000平方米的二奢仓储式购物超市，Giorgio Armani、Longchamp等多个时尚品牌跨界咖啡领域，老铺黄金成为年轻人新宠，骑行品牌通过社群粘性带来高客流和激发强消费意愿，以及盲盒类潮玩品牌持续引发市场热潮，这些都在引领消费领域的新锐趋势。

全年新增供应集中于二季度交付。第二季度全市共有约36万平方米的新增供应于市区市场入市，约占全年新增供应量的60%。中海大吉巷以接近满租的开业率为二环内带来全新的合院式街区商业，中关村大融城西区以餐饮为主要特色并实现100%开业率，而主营生活家居及消费电子的两个京东Mall项目开业率均达到90%。受到集中放量的影响，市区市场空置率环比上升至6.5%。

项目表现分化加剧，全市租金维持下降趋势。北京市统计局数据显示，1-5月，社会消费品零售总额5,607.2亿元，累计同比下降3.1%，整体消费市场环境仍面临较大挑战，带动二季度市区市场有效租金环比下降1.9%，同比降幅扩大至4.4%。“核心市场的优质项目正通过积极优化租户结构来提升市场竞争力，因此对租金涨幅持谨慎态度。郊区市场的项目分化表现将进一步加剧。”仲量联行华北区研究部董事纪明表示：“预计全年整体租金水平仍处于下行通道。”

物流地产市场进入高供应周期。第二季度一个位于平谷子市场的物流地产项目投入使用，且上半年累计三个新项目均位于平谷子市场，新增仓储面积累计达到53.1万平方米，2025年持续大体量项目入市开启北京物流地产集中供应序幕。

搬迁活动主导租赁需求，平谷子市场吸引力提升。上半年低迷的商品零售消费态势，以及企业迫切的降本诉求，大幅抑制了仓储市场新租扩租需求，租赁活动以搬迁为主。受北京平谷子市场以及廊坊地区大量新入市高性价比项目竞争的影响，一批位于北京近郊成熟子市场的电商、餐饮食品、商超日用品企业及其物流服务商逐步外迁至租金更低的平谷和廊坊地区，导致北京仓储净吸纳量未录得显著增长。高供应叠加低去化量，使得全市整体空置率环比上升4.4个百分点至29.6%。顺义空港、京南大兴、通州马驹桥等传统成熟物流子市场空置率均出现不同程度增长，业主通过下调租金报价以提升租赁竞争力，物流地产平均净有效租金环比进一步下降5.9%。

未来两年全市仓储需求预计将温和回升。预计2025年下半年，随着租金走低，北京物流地产项目性价比持续提升，有望刺激一批仓储升级需求释放。纪明表示：“平谷子市场正在与过去以低租金承接大量仓储需求外溢的廊坊和天津市场直面竞争，未来有望带动部分租户向北京回流。2025至2026年，全市仓储需求预计将温和回升。”

2025年上半年，北京高端酒店市场表现整体承压，较去年同期呈现出下行态势。受多重宏观经济与行业因素叠加影响，客房收入、平均房价（ADR）等核心经营指标均面临压力。截至5月底，全市高端酒店平均入住率与2024年同期基本持平，平均房价同比下降逾5%，每间可出租客房收入（RevPAR）同比减少超过4%。不过，仍有部分酒店依托差异化定价策略及多渠道拓展举措，成功实现局部逆势增长，使得每间可出租客房收入不降反升。

在市场需求端，游客消费心态趋于理性，企业差旅预算持续收紧，加大了酒店对于渠道管理和需求预测的复杂度。在预算缩减的背景下，商务差旅需求及团队消费需求两大传统细分市场的价格竞争尤为激烈，进一步拉低平均房价。与此同时，军工、外交等行业需求受政策与项目驱动，其平均房价贡献呈现上升趋势。休闲散客依然是酒店房价的支撑主力：海外游客占比持续攀升，尤其是来自美国、俄罗斯等地区的客源占比较高。同时，东南亚游客增速尤为显著，且支付能力强，对推升平均房价起到重要作用，表现超出了预期。此外，部分酒店在在线旅游平台（OTA）的声誉管理与精准数字广告投放转化成效突出，对客房收益增长起到积极作用。

2025年上半年北京高端及以上酒店市场无新开业项目，新增供给进入短暂的空白期。预计下半年将有3家新开业酒店陆续入市，新增客房总数达到667间，供应量较2024年有所增长。其中，北京通州皇冠假日酒店和北京三里屯工体福朋喜来登酒店预计于八月底开业，合计为市场带来超过500间新增客房，进一步丰富高端酒店市场格局。未来三年整体市场新增供给呈现逐步上升趋势。若相关项目顺利落地，未来市场供给将持续释放，呈现积极发展态势。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部高级副总裁梁涛表示：“在整体市场仍处于业绩调整之际，部分酒店经营者适度调整价格策略，转换客源市场，以争取更大的市场份额，有效提升了入住率水平，从而实现收益逆势上升。酒店通过在OTA及线上广告端的精准投放，实现了定向客源补充，有效稳定住了平均房价并迅速提升入住率，从而成功抢占市场份额。展望未来，酒店可关注军工、外交、芯片、医药等行业的高价值客群以及入境客源市场，同时通过差异化餐饮策略等方式，持续拓展非客房收入，进一步提升盈利能力。”

供应激增推动北京高端住宅市场成交量攀升。二季度，北京豪华公寓市场新房供应量达到约3,300套，上半年整体供应量已超过2024年全年水平，较多的优质项目入市也带动成交量大幅攀升。二季度，北京豪华公寓市场共成交约2,100套，达到过去两年的单季最高销量，其中上半年新盘带来的成交量约占四分之三。

豪华公寓市场“量增价跌”，为购房者带来更多选择空间。二季度，排除新开盘项目的影响，豪华公寓可比项目新房价格环比下降2.3%。二手市场受到新房供应的冲击，整体呈现“以价换量”的趋势。“5月份连续降准降息的货币政策为住宅市场提供了极为宽松的信贷环境。”仲量联行华北区研究部董事陈晨表示：“货币政策预计将在短期内维持适度宽松的基调，加之当前市场供需的变化以及价格优势都为购房者提供了更多选择空间，预计全年新房市场成交量相较去年将有明显提升。”