各种能够提升空间利用率的科技手段足以让企业不动产管理者眼花缭乱。它们看上去先进又实用，可以心动，但还不必立刻行动。

事实上，不同的企业在不同阶段对办公空间的利用目标各有不同。制定正确的空间使用策略应取决于以下几个要素：企业工作场所策略需求所处的阶段、企业不动产团队与其他关联部门的合作紧密度、以及企业在制定可行的房地产决策时所需达到的数据颗粒水平。

办公空间利用率调研的方法其实是在不断演化的，随着企业办公空间策略目标的改变而改变。企业不动产管理者要有大局观，不仅要寻求可以解决眼前实际问题的方案，更要制定能够协助公司实现长远战略的办公场所策略。

高科技并非永远的最优解。想要真正优化办公空间使用率，其关键是将解决方案的覆盖范围以及数据颗粒度需求能与企业的业务目标、策略方案制定的实际情况相匹配。

当对于提高办公场所使用率的需求在不断提升时，企业的空间策略应着眼于解决以下问题，如：

• 发起一个用于提升办公场所利用率的项目需要哪些必要条件？
  
  
• 企业需要采取一次性的统计还是持续的使用率数据收集？
  
  
• 对于数据采集的细分级别，需要达到什么深度？
  
  
• 目前的办公场所有多智能？
  
  
• 我们是否有足够的预算？

当企业开始着手制定办公场所策略时，仲量联行仍建议企业采用“非科技”手段进行观察研究——例如，由调研人员在工作场所定时观察、统计和记录利用率数据，通过肉眼观察采集数据开展研究。这种主观数据的获取是传感器无法捕捉的。

对于企业而言，是不是要在某一座城市的某一栋办公楼里的每张办公桌上都安装传感器，这个问题并不难回答。如果企业只是为了确认某些办公室是否确实得到充分利用，那员工刷卡信息和WIFI登录数据即可确定某一天办公空间的实际使用人数，我们并不需要“桌面级精度”的数据，传感器收集到的信息量过多过杂。但是，如果企业未来办公场所策略包括了灵活办公和共享办公，那么针对提升办公空间利用率的调研项目设立则能同时兼顾以上两个需求。

用于提高办公空间利用率的数据收集方案所带来的风险与收益对等。此时，制定一套可靠、可持续性的办公场所策略制定流程是找到正确答案的唯一路径。

我们前文提到的所有挑战和困惑可能让不少企业不动产管理者感到十分“熟悉”。作为这一领域专家，仲量联行已经协助众多企业，通过在不同阶段实施不同应对方案以提高办公场所利用率，成功将挑战转化为机遇。

企业应该考虑

1. 需要提高办公场所利用率的根本原因。在做决策前的关键时刻先停下来，认真思考办公场所策略的发展阶段、需要收集哪些数据及其背后
   原因。
   
   
2. 如果企业还未制定用于提高办公场所利用率的收集方案，但已经意识到这些指标数据的获取对企业至关重要，那么企业不动产管理者的角色就是促成变革、成为空间策略制定的倡导者，并带领团队制定一套全面的规划和路线图。

无论企业不动产管理者是负责一处办公场所，还是企业整个房地产资产组合，寻求专业顾问的协助都大有裨益。

• 确定能够满足企业需求、最全面且经济的提高办公场所利用率的方式
  
  
• 制定一项能够得到管理层支持的提高办公场所利用率策略
  
  
• 从个别办公场所开始，创造能够引领变革的成功试点项目