仲量联行2018回顾:西安零售物业新增供应井喷式增长

2018年随着人口的不断流入及产业结构的升级,西安城市活力得到了持续的提升。房地产市场也迸发出新的活力。灵活办公类品牌的急速扩张致使办公楼市场的需求结构发生变化。随着新零售之城的打造,大量新零售品牌的落地为零售市场注入了新鲜的血液,同时也为西安零售市场的升级奠定基础。

2019年1月15日

2018年,西安甲级办公楼全年市场需求活跃,推动市场空置率有所降低。西安零售物业市场新增供应呈井喷式增长,国际品牌、网红餐饮需求高涨。住宅方面,受需求强劲影响,市场整体销量在政策未放松的情况下实现较大增幅。优质物流(非保税)仓储市场新增供应断崖式增长,新项目预租情况一般,导致空置率大幅上升。

 

甲级办公楼市场

2018年全年共有4个新项目交付使用,新增体量超过20万平方米。高新唐延路片区为本年度供应较为集中的区域,此片区的西安国寿金融中心和禾盛京广中心B座两栋甲级办公楼均于今年内交付使用。此外,位于城北片区的蓝海风中心及位于曲江片区的万众国际A座也已入市。截至2018年底,西安甲级办公楼市场总存量超过156万平方米。本年度,新增供应较上年度下降了31.4%。由于新增供应增速放缓,同时受市场需求强劲影响,甲级办公楼市场的存量在2018年得到去化,至2018年底,甲级办公楼市场空置率降至32.9%,较2017年年底降低3.8个百分点。

甲级办公楼市场全年净吸纳量达到近19万平方米,相比2017年增加19.6%。本年度,西安甲级办公楼市场的主要需求来自金融行业、专业服务行业及高科技行业。受益于西安自身的高校资源优势及招商引资力度加大等因素的影响,如云睿科技,航天十二院等高科技类公司对甲级办公楼的需求有所增加。此外,受P2P平台频繁雷暴影响,业主谨慎选择此类租户,致使该类金融公司的成交需求有所降低,但如华泰保险、华夏人寿等国内较大金融公司仍积极布局西安市场。就成交类型来说,整体市场仍以新成立及升级需求为主要需求来源。同时随着大量高科技互联网公司的进入及创立,以灵活办公为首的专业服务行业的需求开始引领整体市场需求。如WePlus、Regus等灵活办公品牌在本年度仍积极扩展西安市场,分别在绿地中心B座及经开万科中心租下较大面积。同时如ATLAS寰图、梦想加等新进入西安市场的灵活办公品牌也在大力扩展西安市场,如ATLAS寰图在迈科中心及长安国际E座均租下近万方的较大面积,梦想加则在中铁西安中心租下超过一万平方米的面积登陆西安市场。另外,专业服务类中的教育类公司在甲级办公楼市场上同样显示出较强的租赁需求,如嗨学网及一起做作业等网络教育类品牌对甲级办公楼的需求有所增加

项目间租金分化加剧,更多项目倾向以价换量。虽市场需求仍较为活跃,但受品质更高的新增项目持续入市的影响,搬迁需求有所增加,部分老旧项目的空置率高企不下,致使大量散售业权项目因物业管理欠佳和不断增加的空置面积导致部分小业主纷纷降低租金预期,致使甲级办公楼各项目间租金差距加大。同时,由于市场存量压力巨大,部分散售新项目也采取以较低价格吸引租户以快速去化空置面积。受此影响,2018年底,甲级办公楼市场租金同比下降0.2%,至人民币103元/平方米/月。

展望2019年,甲级办公楼新增供应仍将持续放量,约57万平方米的新增面积将投放市场。新增供应的集中放量将使市场空置率面临巨大的上升压力,届时,甲级办公楼业主为提升项目入驻率,或将持续降低租金以吸引租户,使得市场平均租金持续面临下行压力。同时随着西安人才引进政策的进行及招商引资成效显现,金融类及高科技类公司仍将为市场需求主力。然而,随着本年度灵活办公类品牌的大量扩张,预计明年灵活办公类运营商将以去化空置面积为重心,灵活办公类品牌的扩张或将有所停滞。

 

零售地产

新增供应呈井喷式增长,空置率连续两年呈下降趋势。本年度,西安零售物业市场迎来十三个优质项目开业,共计约130万平方米,这也是西安优质零售市场首次实现一年内新增超100万平方米的供应,同比增长了约130%。集中的新增供应将西安零售物业市场总体量推至近626万平方米。其中,银泰城-B馆、金辉环球广场、大融城、MOMOPARK、兰岛广场等项目均以超95%的入驻率开业,备受关注的新地标型项目SKP和大悦城则均实现了满租入市。

得益于大部分新项目较高的入驻率及各大国际国内品牌对西安市场的积极扩张,截至2018年底,在新增供应放量的情况下,整体市场空置率仅为3.7%,较2017年降低了0.1个百分点,强劲需求推动整体市场净吸纳量超过119万平方米,较去年增加了65%。

国际知名品牌集中亮相西安市场。市场需求倾向年轻化。自2017年3月实行户籍新政以来,西安新落户人口已经突破百万,户籍人口突破千万。随着大量的新迁人口的进入,人口结构持续优化,城市活力不断提升,加之优质项目的集中供应吸引了大量国际知名品牌积极在西安零售市场开出首店。例如:SKP的开业带来了如Hermes、Céline等一众国际奢侈及轻奢品牌在西安的首店;Victoria's Secret、lululemon等国际名品也伴随着大悦城的开业登陆西安市场。此外,如Gucci、Prada、Valentino等品牌则选择谨慎拓店,在SKP开出新店的同时,陆续关闭了部分已存在店铺,以使其在市场上的店铺数量保持不变。

随着千禧一代逐渐成为消费主力,各大潮牌及国际轻奢品牌开始积极布局西安市场。其中,西安首家Off-White进驻中大国际。Champion分别在赛格国际购物中心和大悦城新增两个店面;Superdry在悦荟广场、MOMOPARK以及大悦城新增店面。此外,备受年轻人追捧的网红餐饮成为各零售项目的首选。喜茶陆续在西安市场开出3家店面;鹿角巷则连续开出4家新店;网红西餐厅蓝蛙则在大悦城开出首店的同时,在中大国际高新店再拓一店。与此同时,主要客群为80,90后的新零售品牌也受到零售项目的青睐。例如,自今年4月进入西安市场以来,已有7个零售项目引入盒马先生,苏鲜生及7Fresh也已陆续被引入。

激烈竞争加快市场洗牌,部分百货项目积极应对市场压力。大量业态丰富的优质项目的入市,对于物业老旧及业态单一的老百货项目造成一定的冲击。如民生百货西大街店及民生百货曲江店等传统百货因其单一的购物体验已不能满足消费者日益增长的多样化消费需求而急流勇退,在本年度相继关店。此外,时代百盛则因与业主方矛盾升级而选择退市。然而,更多的传统百货则选择变压力为动力,积极优化业态配比,提升娱乐以及社交功能或提升顾客购物体验以吸引更多客流。例如,以百货形式为主的中大国际,银泰钟楼店及民生百货-骡马市店均通过整改高区,引入更多餐饮类及体验类品牌以增加自身消费粘度。开元购物中心及王府井百货南门店则通过优化动线设计或增加场景设置及休息区域来提升顾客购物体验以延长顾客停留时间,从而增加提袋率。

优质项目带动租金大幅上涨,投资市场开始活跃。租金方面,现有优质项目租金的增长及新项目以较高租金的入市拉动了全市首层平均租金的增长。截至2018年底,全市优质零售市场首层平均净有效租金较去年同期增长5.2%,达到人民币231.3元/平方米/月。同时,西安零售市场投资情绪在2018年开始变得活跃,投资者开始对位置流量,经营状况良好的商场或未来具有发展和调整空间的项目表现出较高的兴趣。

阶段性业态及定位调整或将成为新的需求增长点。随着西安零售市场新增供应与日俱增,以及国内外零售商的持续进入,西安零售市场的格局逐渐明晰。大量优质项目的进入将使本地开发商开发的项目面临愈加激烈的市场竞争。未来市场或将见到更多项目进行更加频繁的阶段性业态或定位调整。随着商业格局的逐渐稳定,该类项目或将成为零售市场的主要需求来源。此外,激烈的市场竞争或使部分项目选择降低租金预期以去化空置面积,致使未来整体市场平均租金的涨幅将有所收窄。

 

高端住宅

活跃市场需求带动开发商积极推盘。2018年高端住宅新增供应为4,511套,较2017年增加了7.3%。2018年,政府调控政策虽未缓和,但市场需求依旧较为活跃。活跃的市场需求促使更多国内开发商进入西安市场,同时市场已有开发商纷纷推出高端项目。本年度供应高峰出现在第三及第四季度,共新增2,734套高端住宅,占全年供应的60%。此外,土地市场方面,随着国内知名开发商的持续进驻,西安土地市场成交有所增加,2018年共录得163块住宅用地成交,同比增加35%。同时土地成交价格也有所上涨。土拍溢价率逐渐走高。

受限价格与充足供应促使高端住宅市场销量持续增长。2018年稳定的市场供应为高端住宅的销量提供了增长的土壤,同时,由于限价等政策影响,高端住宅及中端住宅的一手房价格差距有所减小,释放了部分改善型需求。此外,持续上涨的价格进一步刺激了部分观望者,潜在购买力得以释放。因此,2018年西安高端住宅市场的整体销量在政策并未松动的情况下仍增加了5.1%至近6,900套。

在紧缩政策影响下高端住宅市场一手房价格涨幅回落。截至2018年底,西安高端住宅一手市场平均资本值为人民币15,240元/平方米,较2017年上涨了8.7%。受政府限价政策影响,本年度一手房价格同比增长幅度较2017年有较大幅度的降低。对二手房市场来说,受整体市场价格上涨影响,2018年二手住宅市场平均价格为人民币11,516元/平方米,同比上涨8.5%。但由于下半年开始,部分项目的二手房价格出现小幅波动,购房者纷纷开始理性观望二手房住宅市场。受观望情绪影响,二手房价格在第四季度开始有所回落。

预期楼市将持续回归理性,高端住宅售价涨幅将继续放缓。在楼市政策不松绑的情况下,我们预计改善型买家仍将主导高端住宅市场购买需求。同时,随着市场逐渐回归理性及观望情绪的增加,短期内一手成交量或将持续低迷。此外,由于土地价格的上涨,以高于市场平均价格入市的项目或将增多,进而推动高端住宅市场价格的持续上涨。但在限价政策影响下,高端住宅市场平均售价的涨幅将有所放缓。

 

优质物流仓储市场

新增供应断崖式突增,市场空置率大幅上升。2018年全年,西安优质物流(非保税)仓储市场迎来9个项目交付使用,新增供应在本年度出现断崖式增长,同比增长15倍,历年来首次达到60万平方米。新增供应的放量推动西安优质物流(非保税)仓储市场总存量超过152万平方米。九个新入市项目分别为位于空港新城的普洛斯西安空港新城南二期B1、B2和丰树空港物流园,位于大西安文化运动功能区的万科西北中轻国际商贸物流城,民熙西安咸阳现代金融物流园和咸阳宝湾国际物流园,位于经济开发区宝湾利亨项目B1、B2库,位于西安国际港务区的百利威物流园一期,位于沣东新城的普洛斯沣东物流园一期,以及位于沣西新城的宇培仓储物流中心。由于供应太过集中加之新入市项目的预租面积较少,大量空置面积的入市将空置率拉升至14.9%的高点,同比上升了12.2个百分点。

零售业需求突显,净吸纳量超去年两倍。依托优越地理位置以及西安零售市场的快速发展,零售业对于西安优质物流(非保税)仓储租赁需求持续升温。如:海尔在丰树沣东(西安)物流园租下约25,000平方米仓储面积;汇洁股份在宝湾利亨项目租用较大面积;小米在普洛斯西安高新物流园租用较大面积;每一天便利在宇培仓储物流中心-沣西新城租下15,600万平方米。与此同时,电商及第三方物流的租赁需求仍保持稳定增长。如京东租赁万科西北中轻国际商贸物流城约75,000平方米;中通快递在宇培仓储物流中心租下4,500平方米。活跃的市场需求推动全年净吸纳量达到近40万平方米,较2017年增长140%,为去年总值两倍之多。

西安优质物流(非保税)仓储市场租金达人民币25.2元/平方米/月,同比微幅上涨约0.8%。由于新竣工的项目由优质开发商打造,仓库品质相对较高,使其均以高于市场平均水平的租金入市;此外,如部分空港新城的项目由于其距离机场近,且交通配套设施较完善的成熟项目持续吸引承租能力较强的租户,录得租金上涨。受此影响,市场平均租金较2017年底录得0.8%的上涨。

展望2019年,优质物流(非保税)仓储市场仍将持续供应放量,空置率或将保持上升趋势。2019年,市场将迎来近70万平方米的新增供应且均位于新兴片区,连续的供应放量将带来激烈的招租竞争,且新兴区域由于交通配套发展尚不成熟,短期内将面临较大招租压力,整体市场空置率受其影响或将持续上升。同时,为减少空置,新入市项目或将降租吸引面积需求量较大的租户,或使平均租金面临较大下行压力。

- 完 -

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仲量联行(纽交所交易代码:JLL)是全球领先的房地产专业服务和投资管理公司。我们始终致力于房地产领域的持续创新;不断创造机遇,打造理想空间,实现价值回报以成就商业及个人愿景。从而,为我们的客户、员工和社会创建一个更美好的明天。仲量联行是《财富》500强企业,截至2018年9月30日,仲量联行业务遍及全球80多个国家,员工总数超过88,000人。JLL是仲量联行的品牌名称以及注册商标。更多信息请浏览www.jll.com


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