国际及国内品牌积极拓展西安零售市场

2018年1月4日，西安–甲级办公楼全年新增供应达到近30万平方米，大量的新增供应带来空置率上涨的压力，而较为活跃的租赁需求推动净吸纳量同比大幅上涨。西安零售物业市场全年新开八个优质项目，得益于整体市场较低的空置率及较高净吸纳量，租金录得较大涨幅。政府出台密集的调控政策稳定西安住宅市场，但稳定的需求仍拉动了一二手房平均资本值的攀升。在优质物流（非保税）仓储方面，来自第三方物流和电商的强劲需求填补了市场上大量空置面积，空置率同比明显下降。

2017年全年共有5个新项目交付使用，新增体量达298,700平方米。高新锦业路片区是供应最为集中的区域，此片区的迈科中心和永利·国际金融中心两个建筑高度超过200米的超高层办公楼均已于今年内交付使用。此外，位于城中心片区的长安国际F座、位于曲江片区的万众国际B座及位于城北片区的经开万科中心也均已入市。截至2017年底，西安甲级办公楼市场总存量为1,356,200平方米。新增供应集中导致部分空置面积未能在短时间内被迅速吸纳，甲级办公楼市场空置率承受上涨压力。受此影响，2017年年底，甲级办公楼市场空置率从去年年底33.7%上升至当前36.7%，同比上涨3个百分点。

甲级办公楼市场全年净吸纳量达157,900平方米，相比2016年大幅增加27.5%。在大量新增供应的刺激下，需求稳中有升，净吸纳量得到快速上涨。今年上半年交付的长安国际中心F座由于绝佳的地理位置优势，入市仅半年出租率已达较高水平。下半年交付的迈科中心、永利·国际金融中心和经开万科中心由于硬件品质较好及开发商良好的品牌效应，均有不错的预租表现，从而推动整体市场全年净吸纳量大幅增长。较为显著的新成交案例包括MFG创客联邦在长安国际中心F座租赁13,000平方米左右的面积，恒大旅游集团在赛高企业总部大厦租下两层约4,800平方米，海普律师事务所在迈科中心租下约3,700平方米的面积等。

甲级办公楼市场平均有效租金在2017年年底录得人民币102.9元/平方米/月，同比下滑1.6%。新入市的迈科中心及长安国际中心F座项目分别凭借硬件品质和区位优势以高于市场平均水平的租金入市，但与此同时，已有甲级项目中，部分项目因物业管理欠佳、物业较为老旧且硬件设施落后等原因致使租户外迁，空置率长期处于高位，业主们纷纷降低租金预期以吸引租户。综合来看，甲级办公楼市场平均租金小幅下挫。

展望2018年，甲级办公楼新增供应仍将持续放量，约50万平方米的新增面积将投放市场。新增供应集中入市将带来空置率进一步攀升的压力，届时，办公楼业主为提升项目入驻率，或将选择需求面积较大的租户，如MFG及侠客岛等联合办公品牌来缓解自身项目的空置压力。明年，我们或将看到联合办公进一步拓展西安市场。

九个优质项目的开业将西安零售物业市场总体量推至512万平方米。九个新开业项目中，益田假日世界，华润万象城，高新万达广场均以高于95%入驻率开业。高新万达广场、T11 Block及绿地缤纷荟的入市促进了高新商圈商业氛围的进一步成熟。同时，群光广场的开业为钟楼商圈带来了新的活力。

零售项目正面应对市场压力，掀起项目改造及业态调整的风潮。部分零售项目在2017年积极进行购物体验升级及品牌业态调整，以吸引更多客流及增加消费粘性。如民乐园及大明宫万达广场将百货部分改造为主题街区，营造特色购物场景，提升商铺可视性从而引入更多客流。太白印象城则将负一层改造为155街区，引入特色餐饮品牌聚集人气。与此同时，部分零售项目选择差异化路线，深挖目标客群需求，专注做主题型、集中型购物中心。如西安壹洋购物中心转型为壹阳教育中心。

国际高端品牌仍青睐成熟片区的百货项目，快时尚品牌受新兴片区商场追捧。受消费者消费习惯及购物中心品质等限制因素影响，成熟商圈的优质百货项目仍是国际高端品牌进入西安的首选。例如，国际买手店Maria Luisa Studio及美国品牌theory入驻中大国际；Vivienne Westwood，Versace，Emporio Armani等奢侈品牌入驻以百货形式为主的中大国际购物中心高新店；世纪金花-珠江时代广场店引入西安第四家Givenchy。与此同时，快时尚则因其客单价较低及吸引人流能力较强等特性而受新兴商圈项目的亲睐，如二环片区的西市城购物中心引入优衣库及国产快时尚品牌Urban Revive以吸引年轻客群；同是二环片区的益田假日世界迎来NEW LOOK的入驻；位于其他片区的万象城则引入了NEW LOOK，Urban Revive，H&M及优衣库四家快时尚品牌。

此外，电子产品在今年有突出表现，在商场开设店铺显著增加，业态占比由去年的0.2%增加至1.8%。较为抢眼的案例有：益田假日世界同时引进了小米之家及华为体验店；凯德广场，万象城均引入小米之家以优化业态配比；荣民龙首广场及印象城则在首层引入华为体验店。

2017年市场净吸纳量接近53万平方米，租金录得较大涨幅。得益于大部分新项目较高的入驻率及各大国际国内品牌对西安市场的积极扩张，截至2017年底，整体市场空置率为3.8%，较2016年降低了1.1个百分点，净吸纳量达到近53万平方米，较2016年增加了28%。租金方面，现有优质项目租金的增长及新项目以较高租金的入市拉动了全市首层平均租金的增长。截至2017年底，全市优质零售市场首层平均净有效租金较去年同期录得4.0个百分点的较大幅度增长，达到人民币220元/平方米/月。

未来优质项目或助力租金保持上涨态势。2018年市场将迎来近一百万平方米的新增供应。市场供应虽高，但其中不乏多个高品质项目，有望带动西安零售市场进一步向前迈进。如SKP，大悦城等招商实力强劲的新项目，其入市租金或高于市场平均水平；同时部分位于成熟区位的优质项目运营状态将保持良好，租金预期持续上扬。在两方面因素的共同带动下，西安零售物业市场平均有效净租金有望扛住压力继续攀升。同时，随着华联集团,中粮集团等国内一线开发商进驻西安市场，招商环节的竞争将更加激烈，将激励更多商场的积极转型及调整，进一步促进西安市场的成熟。

调控政策密集出台，土拍市场开启改革时代。2017年西安政府四次出台限购及限售政策，虽然调控政策密集出台，但受大西安建设及放宽人才落户政策等利好消息影响，市场购房需求仍保持稳定。2017年全年，西安高端住宅市场销售套数为6,563套，较2016年增加了21.8%。同时受住宅市场热度影响，土地市场竞争日益激烈。2017年西安首次提出了改革传统的土地出让模式，一改以往达到最高限价后为竞得人的规则。新规则分为网上竞价，现场竞价及配套比拼三个环节，即价格与商业配套和义务教育资源配比最优者才可竞得土地。在新土拍政策影响下，西安四季度仅成交22宗住宅用地，较去第三季度降低了15%。全年共录得110宗住宅用地成交，较2016年降低了10.6个百分点。同时，由于城六区内土地资源的稀缺，曲江、高陵、经开、沣东新城等外围区域成为住宅用地成交热点区域。

强劲的市场需求带动开发商积极推盘。2017年高端住宅新增供应为4,202套，较2016年增加了34.2%。受前三季度活跃市场需求影响，开发商在前三季度加快推盘速度。供应高峰出现在第二及第三季度，共新增3,136套高端住宅，占全年供应的74.6%。进入第四季度，虽然整体市场供应有所增加，但由于政府限价政策，高端住宅市场项目供应量有所下降，部分开发商暂缓申请预售证以等待更有利的时机。

高端住宅一手及二手售价持续攀升。截至2017年底，西安高端住宅一手市场平均资本值为人民币14,500元/平方米，较2016年上涨了20.9%。2017年上半年，西安高端住宅市场的需求主要来自投资及自用需求，由于西安高端住宅市场较低的房价吸引了周边房价快速攀升城市的投资性购房者，吸引了大量的投资需求，从而拉动了上半年市场房价的攀升。而下半年后，由于楼市新政的出台在一定程度上限制了投资客入市，本地刚需买家及改善型买家则成为了高端住宅的主要购买力。此外，受一手房价格上涨的影响，地理位置较好，配套完善项目的二手房价出现较大涨幅，继而带动整体高端二手房市场均价上涨5.7个百分点至10,611元/平方米。

调控政策短期不变，二手资本值或将继续攀升。西安限购政策预计未来短期内不会有大幅调整，加之银行信贷政策的收紧，市场情绪或将受到影响。因此，预计未来一手房资本值增速将有所放缓。同时，受高端住宅新增供应不足影响，交通便利，配套完善的二手房或将受到更多关注。部分改善型需求或外溢至二手房市场，将推动二手房价格的攀升。

2017年全年西安优质物流（非保税）仓储市场仅两个仓库交付使用，新增供应面积约4万平方米。这两个仓库即为普洛斯西安空港新城南二期B4和B6库。截至2017年12月底，西安优质物流仓储（非保税）市场总存量增加至919,400平方米。

来自第三方物流及电商的活跃成交推动全年净吸纳量达到164,400平方米，较2016年上涨近3,000平方米。新增供应较少且市场成交活跃的情况下，物流仓储市场的大面积空置情况得到改善，空置率较2016年年底大幅下降14.3个百分点至当前的2.7%。比较突出的租赁成交包括京东和菜鸟物流在空港新城片区的普洛斯-空港新城北项目共租下约80,000平方米，百世快递和韵达速递在空港新城片区的普洛斯-空港新城南项目分别租下约23,700平方米和20,000平方米等。

西安优质物流（非保税）仓储市场租金达人民币25元/平方米/月，同比微幅上涨约0.6%。由于新竣工的项目由外资开发商打造，仓库品质相对较高，使其以高于市场平均水平的租金入市；此外，如高新区这类距离市中心较近且交通配套设施较完善的成熟片区持续吸引承租能力较强的租户，录得租金上涨。相较而言，其他片区租金维持稳定。受此影响，全市租金较2016年年底录得上涨。

展望2018年，优质物流（非保税）仓储市场将迎来供应高峰，空置率或将在短期内面临上涨压力。明年，新增供应主要集中于大西安文化体育功能区和国际港务区这两个新兴片区，仅这两个片区就已占据明年全部新增供应的60%。新兴区域尚需要一段时间来发展成熟，此片区内的项目将在短期内面临较大招租压力，整体市场空置率或将受其影响而呈现上行趋势。

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