科技企业vs房地产:趋势篇

​​​​所谓"英雄不问出处":阿里巴巴起初的办公室是马云的家;华为诞生于深圳湾畔简易房和仓库的组合;联想最早在中科院传达室办公。如今,以他们为代表的科技企业,已成为全球诸多城市办公楼及产业园区市场的重要需求来源,更是跨界成为房地产市场中新兴的"大咖"。

2017.03.13

在中国,受益于政策和市场的双重驱动,科技企业不仅扩张需求显著,在房地产领域也表现出一些独特的需求。仲量联行将聚焦科技行业,从趋势、选址特点和在不同城市的主要特征几个方面详细介绍科技类企业的房地产需求。“科技企业vs房地产“系列的第一篇——趋势篇,关注了科技行业在房地产领域日益显现的三大趋势。

趋势1:扩张、升级需求显著

在仲量联行监测的四个一线和九个1.5线城市的办​​公楼​、产业园区市场,科技企业正在成为重要的需求来源之一。除了需求总量的迅速扩大,行业升级需求也日益旺盛。2016年,科技类企业超越制造贸易、医疗健康和零售业​企业,成为继金融和专业服务行业之后的中国甲级办公楼市场第三大需求来源。

表1:北京、上海、深圳、广州、成都甲级办公楼需求来源*

 *  其中北京、上海、成都按净吸纳量计;广州与深圳按租赁成交量计

 

在细分行业中,软件开发、移动互联、电子商务对甲级办公楼需求尤为显著。由于资本市场对于科技产业的青睐和持续投资,使得更多优质企业有条件升级或扩张办公空间从而提升企业形象、吸引优秀人才。

​究其原因,主要来源于政策和市场的驱动:

1. 政策驱动国务院在"十三五"规划中强调了科技引领经济发展和行业转型的重要性,北京、深圳、广州、上海、成都也从城市层面进一步推动。以上海为例,在提出建设全球"金融、经济、航运、贸易"四个中心后,又于近期提出了建设"科创"中心。此外,中央对于互联网+的战略扶持政策推动了大批互联网、大数据、云计算、物联网等相关科技企业的发展。大众创业、万众创新也有效地鼓励和扶持了初创性的科技企业,新三版等金融市场则成为政策助力该行业发展的重要基石。

2. 市场驱动。由于如今的科技企业越来越多地将国内庞大的的中产阶级群体作为目标客户,市场前景进一步广阔。加之,受到风险投资垂青以及新三版融资平台的助力, 科技类企业的边界逐步扩大,优秀企业的盈利能力也在快速提升。对于人员和优质办公空间的需求均呈快速上升趋势。

趋势2:科技企业的房地产策略日趋多元化

受益于政府对于科技行业的政策鼓励以及资本市场的资金注入,一些优质企业的规模快速壮大,创造大量的现金流,进而开始显现出多元化的房地产需求。虽然大部分企业仍然以租赁为主,但那些现金流充裕的企业纷纷开始购买新竣工办公楼物业或购地自建,作为公司的总部或区域总部;这其中还有一些企业将部分非自用的办公面积用以对外租赁。​

从"租户"到"业主",身份有着巨大的差异,角色也需要相应改变。越来越多的科技企业"业主"开始组建自己的房地产策略和管理团队,并通过引入第三方——拥有国际经验的物业管理与租赁管理团队——来协助运营、优化资产。

趋势3:工作场所布局融入联合办公等新元素

在工作场所布局方面,科技类企业演进变化的趋势也日益明显。一些领头羊企业已经开始采用全新的办公空间设计理念,并受到行业内其它企业的关注。这种工作场所的变化主要包括:更多的共享办公空间;更注重工作、生活空间的平衡;更关注员工的身心健康。

在仲量联行于2016年发布的《联合办公:短瞬即逝还是大势所趋?​》报告中,重点提到了企业租户正在引入各种模式的联合办公。 由于科技企业的员工相对其它行业更加年轻、更需要通过创造力来提升核心竞争力,我们预计未来会有更多的科技企业在设计新的办公空间时植入联合办公元素。

 

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《科技企业vs房地产:城市篇​​》 

《科技企业vs房地产:选址篇​》

 

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