图解深圳地铁沿线办公楼租金

核心商务区

水平线上呈东西分布

受地理条件的限制，深圳市区的建设主要是从罗湖开始往其西边的福田和南山发展。从地图上看，地铁线路和商圈也遵循了类似的东西分布特点。总的来说地铁线路在罗湖和福田较密集，形成的商务区也较多，相对而言南山的线路和商务区都较少。从图上也可以看出，地铁1号线和2号线是由东至西贯穿核心商务区最多的"黄金地铁线"。

租金分布

中部高，东西较低

位于深圳市区中部的福田区几个商务区拥有最密集的地铁交汇，租金最高，大部分地铁站点的平均租金在240元以上，个别站点甚至超过300元。而位于东侧的深圳最早的CBD罗湖和南山后海等主要商务区大部分站点的租金相当，平均水平在220元至240元之间。

租金态势

线路越密 租金越高

深圳现有的8条地铁线中有7条都经过福田区，该区拥有三个办公楼商务区，每个商务区都有3条或以上的地铁线交汇，平均租金也是三个行政区中最高的。该区域线路通达性强、贯穿全市主要地区，加上已投入使用的高铁站的成熟商务区，其便捷性不言而喻。

根据仲量联行的统计，截至2017年第二季度深圳甲级办公楼的平均租金是267元，而作为金融类和专业服务类租户的选址首选，福田CBD的租金全市最高，均价超过300元。商圈内部分站点在地标项目的带领下表现尤为突出，如购物公园地铁站周边的办公楼在平安金融中心的带领下均价已超过370元。

性价比较高区域

后海总部基地

后海目前拥有地铁2号线和11号线双地铁交汇。该片区的规划是深圳的总部基地，已吸引了一批优秀企业在此购地自建总部大楼，如华润集团、阿里巴巴、联想集团等。其中一些办公楼除了自用部分之外，会有部分面积对外出租。目前该片区的平均租金（220元）与罗湖相当。

虽然只有两条地铁交汇，但是从基建的角度可以发现后海的交通便捷性很高。两条地铁线连接了深圳主要的商圈和交通枢纽，贯穿东西。其次，其临近广深沿江高速(S3)和深圳湾口岸，拥有跨城市交通的便利优势。此外，正在建设的地铁9号线延长线以及刚获批的地铁13号线也将大大增加其连接市内多个主要商圈的连通性。未来看好租金增长前景。

潜力区域

前海

前海作为国家级的规划，将会成为现代服务业发展的重要试验田，以及探索大湾区协同发展的重要场所。区域内已开通的地铁线路有3条，沿线办公楼的平均租金约180-200元。目前前海由于处于建设中，公路网络及公共配套还在完善中，商业氛围不足，导致其办公楼租金处于低位。

从基建的角度来看，前海将会是深圳西部主要的交通枢纽，长远规划中城市和城际的轨道线路将达12条，连接全市主要片区以及周边城市。其基础建设完善后，前海，特别是桂湾片区，将成为全市地铁与城轨线路网最密集的区域。交通便利不仅能实现资源高效流动和对接，还有利于产业集聚和总部集聚。按照上述轨道交通线路越密，租金越高的假设，前海未来办公楼将会迎来需求跃升和租金的增长。

备注：

1. 本文涉及的租金单位：人民币每平方米每月，按建筑面积计算，不含管理费和免租期等因素。
2. 资料来源：仲量联行，深圳市前海深港现代服务业合作区管理局

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