办公楼、零售新增供应齐放量,市场扩容仍在路上;限购拉低住宅销量,房价却有小幅上扬

仲量联行2018年沈阳房地产市场回顾及2019年展望

2019年1月15日

2019年1月15日,沈阳—— 2018年,沈阳优质办公楼需求结构稳定;优质零售市场呈多样化走势,多个项目入市不仅给市场增添活力,也为消费者提供多种选择;工业地产市场主要需求推动力来自于电商和第三方物流公司;高端住宅在经历上半年的快速拉升之后,限购政策落地,部分市场需求,特别是投资性需求被拒之门外,导致市场成交量有所下降。但是由于沈阳住宅市场相对于其他热点城市,仍然处于价格低位,并相对健康,所以成交价格仍呈小幅上扬趋势。仲量联行沈阳分公司副董事总经理王静表示:“随着宏观政策的推动以及打造良好营商环境的力度进一步升级,沈阳正稳步实现经济量增质优发展。商业地产作为城市发展的重要载体,在2018年表现出强劲发展势头。城市吸引力提升带来的新增企业数量增长、人口净流入比重加大,都将成为沈阳商业地产市场发展的重要驱动。”

办公楼

优质办公楼市场新增供应持续放量,整体空置率上行。2018年,沈阳优质办公楼市场共迎来新增供应31万平方米,同比上升14.7万平方米。截至2018年底,全市总存量达到319万平方米。得益于便利的交通、完善的配套设施以及积极的招商策略,新增项目获得较高的出租率。但空置率持续走高,截至第四季度末,沈阳优质办公楼市场整体空置率录得31.8%,同比增长4.7%。其中,甲级办公楼市场空置率有所改善,同比下降2.7%至33.1%。

企业搬迁及空间升级继续支撑需求。新项目的入市持续吸引有搬迁及空间整合需求的租户进驻。2018年,沈阳甲级办公楼市场净吸纳量超过7.7万平方米,较去年同期增长0.5%。金融服务类企业仍是大面积租赁需求的主要推动力,部分外资企业在扩租方面持谨慎态度。租赁活动主要集中在CBD及金廊南部等子市场的成熟项目。

优质项目拉动甲级办公楼市场租金有所回升。持续的新增供应和上行的空置率导致租金承压,沈阳优质办公楼市场整体租金在2018年经历了轻微下滑。截至第四季度末,整体市场租金录得67元/平方米/月,同比下降1个百分点。但由于部分入驻率稳定的甲级项目小幅上调租金,甲级办公楼市场平均租金环比微升0.4%至87元/平方米/月。

未来一年新增供应仍处于高位,“租户市场”将持续。2019年,沈阳办公楼市场将面临39万平方米的新增供应,空置率或将延续走高趋势。金融服务类企业仍将领跑市场租赁需求,部分入驻率较高的联合办公品牌或将继续发力,拓展沈阳市场。面对市场压力,业主对涨租持保守态度,短期内市场整体租金涨幅收窄。其中,金廊区域部分表现强劲的项目或将提高自身租金预期水平。仲量联行沈阳分公司商业地产部总监孙涛表示:“供大于求的市场现状将使沈阳办公楼市场不断面临挑战,但是人才引进及招商引资催生出的新增需求亦将为市场带来新的机遇。”

零售物业

2018年沈阳优质零售市场迎来集中供应,进一步推高市场总量。本季度,位于金廊商圈的嘉里城和奥体商圈的招商花园城正式入市,带来14万平方米的新增供应。两个项目均定位为区域型项目,主要辐射周边办公及居住人群,吸引了多样化的品牌进驻,取得了较高的入驻率。在经历粗放式扩张后,沈阳零售市场同质化竞争严重,新项目的定位和招商着眼于差异化,更加注重品质的提升。这既顺应了市场发展潮流,亦符合消费升级的需求导向。2018年全年,沈阳优质零售市场共迎来60万平方米新增供应,区域型、社区型商业项目增多,市场总存量被推升至602万平方米,其中优质购物中心存量为417万平方米。愈发激烈的竞争加速市场洗牌,位于太原街的新世界百货中华路和CBD商圈的沈阳新地中心阳光百货在第四季度正式闭店。

需求多元催生“新零售”快速扎根沈阳。需求方面,除餐饮为主导外,休闲娱乐、健身、精品超市表现活跃,如室内动物园未来动物城落户大悦城,粉色主题冰上运动中心PINK RINK进驻龙之梦大都汇。消费者对于品牌多元性需求增加,新兴品牌强劲扩张沈阳市场。如“新零售”代表盒马鲜生、“网红”茶饮品牌鹿角巷落户沈阳,生活方式品牌NOME、Miniso等开出多家门店。受益于良好的吸纳支持,第四季度整体市场空置率环比下降2.5个百分点至16.3%,其中优质购物中心空置率录得15.7%,环比下降0.7个百分点。

市场租金小幅波动。持续的市场放量致使业主对租金增长持保守态度,大部分商场租金与上季度持平。此外,新开业项目多位于非核心商圈,租金难以达到高位,市场整体租金增长速度放缓。截至2018年底,沈阳优质零售物业首层租金录得242元/平方米/月,同比下降1.2%。

未来一年新增供应减缓,稳定需求或将促进整体空置率轻微下行。2019年,预计有10万平方米优质零售物业进入市场,供应量较2018年减少。传统商圈的新增供应将逐年缩水,市场新增将会集中在新兴商圈,浑南、沈北预计成为供应热点区域。餐饮、儿童、生活方式等零售品牌预计持续推动市场需求。“未来一年,运营状况良好的零售项目预计将持续优化租户组合,租金议价能力持续走强。”仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监高旭梅表示,“部分购物中心及传统百货将通过优化业态配比、提升差异化购物体验增强消费粘性。核心商圈商场未来更注重新兴品牌引进,基础设施和配套逐步完善、人口密集的区域型、社区型项目将成为更多零售商拓展的主要方向。”

工业物流市场

零售商与电商企业租赁需求稳定。2018年,受电商与第三方物流企业的强大需求推动,沈阳高标准仓储市场全年净吸纳量达到29.4万平方米。于洪、沈北是相对活跃的子市场,部分原因在于今年涌入的新供应以及子市场的租金和区位优势。第四季度,随着第三方物流及电商企业相继完成购物季的积极布局,市场租赁交易延续上一季度的平淡趋势。但部分零售商仍积极寻找仓储空间,如东风本田、北亚食品等均有租赁成交。

市场再迎新增供应,全市整体空置率短期回升。2018年,沈阳高标准仓储市场共迎来28.5万平方米新增供应。第四季度共有两个新项目交付使用,新增供应9.2万平方米,市场总存量增加至229万平方米。受新项目入市及部分租户租约到期的影响,全市整体空置率环比上升5.8个百分点至15.6%,但较去年同期下降7.3个百分点。

市场租金保持平稳。2018年沈阳新增供应量进一步收缩,较去年同期减少40%。有限的供应使市场租金呈上扬趋势。由于本季度市场需求减弱,业主的租金策略相对保守,大部分项目租金水平维持不变。受新入市项目影响,第四季度沈阳高标准仓储市场平均净租金录得0.76元/平方米/天,环比微涨0.5%。

新增供应加剧市场竞争,租金涨幅或放缓。未来一年,预计将有32万平方米新增供应入市,大量的新增供应或将进一步推升市场空置率。受到相对活跃的子市场的需求支撑,预计新项目将随着时间的推移而被消化。仲量联行沈阳分公司商业地产部董事孙涛表示:“2019年,随着京东、国美、唯品会等电商企业自建仓储项目的交付使用,部分项目或将面临较大的租赁压力。有意提升入驻率的项目将控制租金涨幅,受此影响预计市场整体租金保持平稳。”

高端住宅市场

市场成交持续回落。自2018年4月限购政策出台至8月政策进一步收紧,持续火热的住宅市场开始降温,投资及投机性行为得到了有效抑制。供应方面,受资金压力影响,开发商于下半年加快推盘速度,加速销售去化。截至本季度,库存去化周期回升至15个月,但市场供应仍然呈现偏紧趋势。 “尽管新增供应持续放量,但随着市场整体的不断变化,受购买资格限制,部分购房者从限购前的‘焦虑性上车’心态进入观望阶段。”仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监高旭梅表示。自全市限购政策出台以来,沈阳商品住宅销售量持续回落。2018年沈阳商品住宅销售面积录得1.5千万平方米,同比下降10.9%。其中,高端住宅市场成交共录得2.6万套,较去年同期下降14.8%。

市场出现理性回归,高端住宅价格涨幅温和。随着成交量持续走低,沈阳整体商品住宅均价上涨动力不足,第四季度录得9,015元/平方米,同比增长17.7%。由于优质改善型项目稀缺,沈阳高端住宅市场销售均价依旧上涨至12,947元/平方米,涨幅较上季度有所减少,但较去年同期增长9.8%。

土地市场方面,开发商持续看好沈阳市场。2018年,沈阳土地市场共成交59宗住宅用地,建筑面积超过810万平方米,同比增长66%。随着下半年市场加快土地放量,高溢价地块减少。2018年成交均价录得3,693元/建筑平方米,较去年同期下降23%。沈河、和平、皇姑等核心五区土地供应稀缺且成交价居高位。沈河区仅成交一宗住宅用地,去年零成交的皇姑区2018年成交面积仅在26万平方米。

未来预期楼市保持平稳。基于2019年国家坚持房地产“长效机制”、“因城施策”的定调,预计未来一年沈阳将根据本地住宅市场发展做出相应变化。但沈阳住宅市场将持续上行趋势,刚需及改善型买家仍为市场的主要购买力。供应结构方面,改善型项目仍将主导沈阳高端住宅市场。根据今年的土地市场判断,未来一年核心地块大品牌、高品质的改善型产品仍将供不应求,这将支撑沈阳高端住宅市场价格稳涨。

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