零售地产全年新增供应80%在青岛郊区;非保税高标库空置率骤降,租金猛涨

仲量联行2018年青岛房地产市场回顾及2019年展望

2019年1月4日

2019年1月14日,青岛—— “甲级办公迎来供应高峰年,市场租金季节性小幅下探,促使租户办公楼升级需求活跃。” 仲量联行青岛分公司董事总经理白路表示,“郊区商业和创新业态成为2018年青岛零售地产市场的关键词;工业物流地产方面,非保税高标库市场空置率大幅下降,强劲需求推动市场租金快速上涨;住宅市场全年政策紧缩,价格同比微降0.9%,使得高端住宅市场销售情况未受影响”

办公楼市场

甲级办公楼市场迎来供应高峰年。2018年全年青岛办公市场共录得36万平方米新增供应,推高全市存量至443万平方米。甲级办公市场迎来自2012年以来第二个供应高峰,共有13万平方米的新增供应进入市场。作为市北区首栋甲级办公物业,卓越世纪中心1号楼的交付预示着市北中央商务区已进入快速发展阶段。同时,供应高峰推高甲级办公市场空置率达38.0%,同比上涨12.6个百分点,远高于整体市场2.7个百分点的增幅。

整体市场租金持稳,甲级市场租金季节性小幅下探。空置率上涨带来的下行压力以及年末租赁淡季的影响,使得本季度甲级办公楼平均租金出现小幅波动,排除新项目影响后同比下降0.8%,达129元/平方米/月。但该市场内部出现明显分化,入驻率较高的自持型物业租金表现稳中有升,而散售型物业及新交付项目本季度均提出了不同程度的租金优惠。与甲级市场表现略有不同的是,整体市场平均租金基本持稳,维持在87元/平方米/月。

租户的办公楼升级需求活跃。甲级办公楼市场平均租金的下探以及可租赁面积的增加在一定程度上刺激了租户对办公楼的升级需求,从周边乙级办公楼搬入甲级办公楼的租赁活动明显增多,约占全年市场租赁需求量的39%,远高于2017年的13%。2018年青岛办公楼市场净吸纳量约为15.3万平方米,较2017年有所回落。金融和专业服务业依然是租赁市场的主要需求来源。灵活办公品牌的扩张表现较为抢眼,在过去三个季度均占到当季市场吸纳量的10%左右。

未来非核心商务区搬迁需求及核心商务区的升级需求将表现活跃。随着宏观经济环境不确定因素的增加,预计2019年整体办公市场需求增势将有所放缓,租户在搬迁及扩张方面将趋于谨慎。“成本敏感型的企业将更多的考虑价格而非地段和配套,因此非核心商务区的优质办公楼的表现将更为活跃,“仲量联行青岛分公司商业地产部总监李强表示,“而充足的可租赁面积和适度的价格调整也将为甲级办公楼市场带来租赁升级的需求。

零售地产市场

2018年郊区商业持续发力。2018年全年青岛零售地产市场共录得42万平方米新增供应,其中郊区占比达到近80%。市区商业近几年新增供应有限,主要以小体量的裙楼商业为主。郊区商业则持续发力,以较高开业率成为青岛零售地产的焦点。以本季度开业的城阳万象汇为例,层次丰富的业态组合和多个首进青岛的时尚品牌为该项目带来接近100%的开业率和开业当天20万的客流量,推动城阳区正阳中路商圈商业结构的升级和商圈成熟度的提升。

创新业态成为2018年青岛零售地产的关键词。从需求端来看,越来越多的零售项目开始关注消费者深层次的需求偏好和消费体验。万象城推出女性生活方式体验空间 “W时区”、万达CBD推出复古主题餐饮街区 “岛城1903”,类似的室内主题街区通过营造IP化场景增加了消费者粘性,击中消费者的情感诉求。另外,以盒马鲜生为代表的健康生活类业态、功能复合的儿童体验类业态,以及兼具社交与文化消费功能的新型书店等文创业态,同样在2018年的青岛零售市场表现活跃。从供应端来看,今年新交付的零售项目同样关注创新业态的定位和招商,万达茂的休闲娱乐业态占比超过70%。

市区商业租金表现优于整体平均水平。本季度全市同质比较租金水平同比上涨0.2%,达257元/平方米/月。整体市场空置率为10.8%,同比上涨0.5%。市区商业空置率的涨幅远高于整体商业水平,为1.7个百分点,但是其租金水平的涨幅同样高于整体商业水平。说明市区商业进入深度调整期后,虽然结构分化使得部分零售项目不断流失商户,但核心商圈的优质零售项目仍有较强的租金增长动力。

消费分级将导致项目定位分级。未来青岛零售地产的新增供应仍将以郊区商业为主,预计到2023年郊区商业的存量占比将由现在的30%上升到接近40%。仲量联行青岛分公司零售地产部总监曲岩萍表示:“面对宏观商业环境,消费者消费能力和偏好的不断分级将进一步带来零售项目定位的分级,业主们既可关注刚性消费品的支出来满足消费降级的需求,也可关注创新业态的挖掘来引领消费升级的需求。”

工业物流地产市场

空置率大幅下降,市场“一库难求”。2018年全年青岛高标准非保税物流仓储市场共录得20.1万平方米的新增供应,已连续第三年供应高企,推高全市存量至127万平方米。胶州子市场的规模已迅速占到全市总存量的34%。今年交付的高标准仓储项目多为自建自用型,例如苏宁城阳物流中心和日日顺物流(胶州)产业园,对整体市场空置率并未产生较大影响。截至2018年第四季度,全市高标准非保税物流仓储市场空置率同比下降10.6个百分点达7.1%,表现出“一库难求”的市场形势。

强劲需求推动市场租金快速上涨。受益于核心的区位优势和完善的交通网络,实体商超及医药制造业中的城市配送业务对空港区域的高标准仓库需求量逐年递增;大型电子商务企业及制造业的大宗物资仓储需求在胶州及前湾港区域持续活跃。全市高标准非保税物流仓储市场租金在强劲需求的带动下表现抢眼,截至2018年第四季度同比上涨6.9%,达0.73元/平方米/天。

胶州子市场租金有望进一步上涨,整体市场格局多元化发展。展望未来,胶东新机场的投入运营将推动胶州物流市场进一步发展,市场认可度逐渐提升,市场租金的上升空间较大。而随着更多的国内外专业仓储运营商进入青岛,在胶南、平度、即墨等周边区域将陆续出现高标准物流仓储项目,形成多元发展的市场格局。

高端住宅市场

全年政策紧缩并未影响高端住宅销售表现。继2017年3月的限购政策出台后,2018年青岛住宅市场维持“限购”、“限贷”、“限售”、“限价”的紧缩政策,相较于2011年首次出台限购政策,本轮的政策调整时间更长,对普通住宅市场的影响逐渐显现,全年全市普通住宅销售量为14.5万套,同比下降5.5%。对高端住宅市场的影响相对较小,高端住宅市场全年销售量约为5,400套,同比上涨了23.9%。一方面是高端住宅的稀缺性使得刚需和刚改置业客群对于城市核心区的优质项目趋之若鹜;另一方面是在经历过一轮的政策调整之后,高端住宅项目表现出了相对较强的抗跌性和增值空间,因此新房市场销售情况表现更为稳定。

高端住宅新房价格同比微降0.9%。回顾青岛过去十年的住宅市场,通常在经历过两到三年的上行周期之后,伴随着政策和信贷的紧缩,就会出现一到两年的下行周期,进而进入三年左右的深度调整期。青岛住宅市场目前仍处于下行周期中,截至2018年第四季度,高端住宅新房市场价格为29,881元/平方米,同比下降0.9%。

预计2019年青岛住宅市场将进入深度调整期。伴随着2018年年末其他城市政策松绑的信号,不排除2019年市场对房价看涨情绪的升温。参考以往房价走势,综合考虑目前的土地市场、开发商融资环境、宏观经济背景等多因素影响,预计青岛高端住宅市场在一到两年内价格水平可能出现小幅震荡,但整体表现稳定。

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