养老公寓市场蛋糕怎么切？仲量联行深度解读另类投资领域热点

2018年3月7日，上海——近半个世纪以来，世界人口老龄化加剧，中国亦加速进入老龄化社会。根据国家统计局的数据显示，截至2017年底，全国的老年人抚养比达到17.6%，且这一比例还在逐年上升，并在未来5-10年保持升势。

同时，在中国一线及部分二线城市，一些有条件的老人对于养老服务的需求，从一张养老床位向一套房、一种服务、一种生活方式发生转变，由居家养老向机构养老转变。加上老年人养老费用的承担者，也就是其子女正处在事业黄金期，因此养老公寓市场的兴起正当其时。

仲量联行大中华区另类投资总监邢一昊表示，目前中国养老公寓市场的参与者主要分为四类，包括开发商、险资、运营商及其他类型投资者。

其中，开发商由于自身业务拓展以及盘活存量资产领域的需求，在养老公寓方面早有布局，如万科、恒大、招商、华润等国内龙头房企，不仅早已有养老产品面市，有的甚至专门成立了养老事业部。

险资方面，在政策支持和鼓励下，泰康、太平保险集团、中国人寿、中国平安等险资巨头都在试图抢占国内一二线城市的医养市场。

目前国内养老地产市场，既不缺开发商参与，也不缺资金，最缺的是有经验、有品牌的优质运营商。值得关注和肯定的是，目前与养老地产相关的参与者对自身的角色定位越来越明确，投资者、建造者、运营者开始分工合作，运营商的价值开始凸显。

从险资为代表的资本角度来看，2016年开始，国内大型保险公司开始纷纷并购海外优质养老运营机构，包括合众人寿、中国太平等险资集团通过成立合资公司等方式，将海外成熟的养老运营经验和模式引入国内；社会资本并购养老品牌的案例也不断涌现，例如宜华健康收购亲和源、光大控股收购汇晨、中金收购夕悦、首开携手寸草等。

这些资本并购案释放出一个很重要的信号，就是在养老地产领域，投资人已从单一的投资商转型为拥有自身运营服务品牌的投资运营商。资本从以前收购养老物业、设施等资产，转移到关注运营服务能力，这也将是行业发展的一大进步。

仲量联行认为，未来养老公寓的发展将在两个维度上进一步细分，纵深发展：

一方面，将"活力长者"与"长期照护"人群进行概念上的区隔，养老公寓产品也应由此进行细分。大部分55-75岁的长者群体，真正的需求并不是"养老"，而是"退休后的精彩生活和健康管理"；75岁-85岁或以上的长者，才真正出现"养老"需求——即失能半失能和失智老人的护理型养老需求，他们才需要长期照护服务。

另一方面，不同城市对老年公寓产品的需求不同，一线城市和二三线城市也将在不同的产品线上纵深发展。一线城市的养老观念相对超前，养老公寓的发展主要围绕低龄老人"退休生活和健康管理"和高龄老人的"照护需求"，产品类型主要包括嵌入式社区型老年公寓、医养结合的独立养老机构、以及各类照护机构等；而二三线城市则更多以"保险+旅游+养老+住宅​"的模式，在满足一部分养老需求的同时，兼顾投资、度假等其他需求。例如三亚凭借得天独厚的气候条件和成熟活跃的投资氛围，已在二线城市市场中脱颖而出。

此外，运营商也会进一步细分和整合，行业间的并购更加频繁。资本方、建设方、运营方以及人才培养机构等各方力量联手，资源整合与并购升级将为养老产业下一步的快速扩张奠定基础。大浪淘沙，随着养老行业不断地成熟发展，优质的运营品牌将会逐渐浮现，并占领更多市场份额。

"目前国内养老地产的发展空间巨大，并且有赖于政府进一步打破诸多政策壁垒。" 邢一昊表示，在融资方面，亟待养老专项资金、产业并购基金以及证券化政策的破冰，帮助投资人分散风险、提高回报率，同时增加运营维护的预算；在土地供应及存量房改造方面，希望政府能够给予更多政策支持，降低物业获取成本；而税收方面能否给予合理的优惠政策，则直接影响到养老公寓的盈利水平和长期发展。

不可否认的是，中国养老产业尚处于起步阶段，机遇与挑战并存。无论是居家养老、社区养老还是机构养老，都应围绕养老模式细化服务，不断创新，构建具有自身特色的产品线、服务体系及产业链。

仲量联行最新报告中对另类资产的范围做出了定义，特指较之办公楼、零售地产、酒店式公寓等传统物业类型而言，范畴相对小众、发展阶段相对初期的一部分投资物业类别，例如自助仓储、数据中心、学生公寓、养老公寓等。

"亚太地区的人口结构和宏观趋势相比世界其他地区有极大的不同，也因此推动了对另类资产的投资需求。与传统的房地产投资相比，另类资产提供了更具潜力的回报溢价，受整体经济环境冲击的影响也更具弹性。由于这些原因，我们的客户对投资和发展另类资产行业的兴趣非常强烈。"仲量联行中国区投资部总监吴允燊补充到。

仲量联行近日宣布了亚太地区的另类资产投资团队架构，囊括23位业界精英，由邢一昊担任大中华区另类投资业务总监，常驻上海，专门负责为中国市场内的投资者在另类资产方面进行资本匹配、构建投资及运营伙伴关系，以及资产和平台层面的融资解决方案等。随着他的加入，仲量联行的投资团队将能够更有效地达成长久以来的一贯承诺：始终致力于帮助房地产投资者成就愿景！  

– 完 –​​​