带你看中国｜2025年第三季度物流仓储市场概览

2025年三季度，国内消费需求有序释放，为物流仓储市场提供一定支撑。前三季度，社会消费品零售总额同比增长4.5%，其中实物商品网上零售额增速逐月改善，快递业务量同比增长17.2%，反映终端消费持续恢复。

上半年仓储需求表现较好的升级类消费品（通讯设备、家用电器及音像器材等），在第三季度销售额继续保持较高增速。相关企业为应对年末购物季提前布局，推动仓储需求向下半年延伸，支撑国内电商平台和第三方物流企业对高标仓的需求。尽管部分头部跨境电商平台因全球战略调整，放缓了国内仓储需求扩张节奏，但内需回暖与企业降本增效驱动的搬迁需求，共同推动市场延续温和修复进程。

三季度，全国物流地产市场整体供应规模明显收窄，但新增供应呈现区域性集中，各城市供应节奏差异导致空置率表现分化。受新增需求偏弱影响，项目间竞争有所加剧，市场租金调整持续。当前市场仍处于消化存量与结构性调整阶段，部分城市面临短期空置率压力，业主普遍通过灵活租赁策略加快去化，为后续需求释放创造条件。

2025年三季度，中国物流仓储市场延续温和修复趋势。在促消费政策持续发力下，国内消费温和回暖，带动国内电商平台及第三方物流企业的仓储需求逐步回升；同时，部分头部跨境电商平台因全球战略调整，对国内仓储扩张趋于审慎。受限于新增需求整体偏弱，企业出于降本目的的搬迁需求仍是当前租赁市场的重要支撑。仲量联行追踪的主要物流市场数据显示，本季度净吸纳量约123万平方米，较去年同期明显收缩；其中，昆山和嘉兴表现相对活跃，单季净吸纳量均超过20万平方米。

区域市场呈现显著分化的需求特征：华北地区租赁活跃度较上半年有所放缓，租赁活动由企业降本驱动的搬迁需求主导；华东地区整体需求保持稳定，租户活动仍以成本优化为主要导向；华南地区需求以国内电商平台、第三方物流和城市零售企业为主；华西地区需求持续活跃，数码家电零售、白酒及快递快运企业共同支撑增量仓储需求。

2025年第三季度，全国物流地产新增供应约118万平方米，同比下降逾40%，整体供应节奏放缓。但新增供应呈现区域性集中，市场分化显著：上海单季新增供应超30万平方米，短期空置压力仍在高位；广州和东莞面临阶段性供应压力，空置率有所抬升；而成都虽维持稳定供应节奏，但得益于稳健的仓储需求，空置率保持在个位数低位。

值得关注的是，在当前市场条件下，已有个别开发商因去化与运营压力，适度推迟项目竣工或调整后续开发计划，进一步缓解了短期内的新增供应压力。

展望未来，全国物流地产供应端整体将趋于平稳，但区域分化将持续显现：华南地区及北京已进入供应释放周期，而华东地区与华西地区的供应压力则相对可控。在有效需求释放节奏相对缓慢的背景下，新增供应集中入市的地区去化周期预计将延长，整体空置水平或将阶段性上行。

2025年三季度，受新增需求偏弱影响，全国物流地产租金整体延续下行调整趋势。项目间竞争激烈，促使业主对租金策略更趋灵活：一方面，新入市项目普遍注重定价竞争力；另一方面，存量业主在租金谈判中展现出更高灵活性，如降价续租或在合同期内提供租金优惠。

仲量联行监测数据显示，三季度全国主要物流城市租金同比全部录得负增长。其中，华北地区的廊坊、天津，以及华东地区的常熟、嘉兴、太仓、上海、昆山和苏州租金调整幅度相对明显，同比降幅均超15%；华南和华西地区租金跌幅相对温和，特别是华西地区租金跌幅较前期显著收窄。

短期内，中国物流仓储市场仍将处于温和修复阶段。在整体需求复苏节奏偏缓、企业租赁策略趋于谨慎的背景下，项目间竞争压力不减，租金或延续下行态势。不过，当前的租金调整正逐步提升市场性价比，有望促使部分租户以接近原有非高标仓水平的租金，实现向高标仓升级，从而带动市场活跃度回升。中长期来看，随着新增供应压力持续缓释、消费市场稳步复苏，叠加制造业对高标准仓储空间的需求稳步释放，部分核心城市租金有望于2026年底率先企稳并温和回升。

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