“经济晴雨表”之办公楼市场应该怎么看?

​长期以来,办公楼市场都被视作经济的"晴雨表",从办公楼市场需求的变化几乎可以直接判断当前经济情势下的新宠儿是谁。不难发现,一线城市办公楼市场受外资金融机构新成立或扩张需求的影响已经开始显现,同时以TMT(科技、媒体、通信)及金融科技为代表的内资独角兽企业持续呈现强劲扩张势头,灵活办公空间相继快速布局。此外,部分二线城市新增供应压力有所改善,从而使得办公楼业主获得更多议价权,展望未来中国主要办公楼市场租金走势有望稳中有升。

2018.10.23

新增供应放缓

根据仲量联行对中国主要城市甲级办公楼年均新增供应数据的统计和预测,未来三年内全国新增供应将有所减少,从这三年的年均620万平方米下降至年均530万平方米,而主要城市优质零售物业年均新增供应也将由640万平方米下降至490万平方米。

传统需求的扩张与新兴需求的崛起

需求方面,金融服务业、专业服务业、零售商、医药健康等几大主力传统行业将持续扩张,此外,以TMT(科技、媒体、通信)及金融科技为代表的内资独角兽企业的迅速崛起,将共同助推上海办公楼市需求量的稳步上升。

1.传统金融行业依旧强势

从目前来看,传统金融行业依然是办公楼市场新增需求的最主要来源。尽管受P2P行业退潮影响使得非传统金融业呈现调整,但金融业整体仍在持续增长。

比较北京、上海、深圳等地与全球其他各大城市中顶尖金融机构甲级办公楼平均使用面积需求,不难发现我国外资增长空间巨大。自2018年第三季度起,在上海和深圳办公楼市场上,来自于外资金融机构新成立或扩张需求已经开始显现。金融业开放的提速预计将持续推升外资金融机构在一线城市的新增办公楼需求。

以金融开放相关政策对上海浦东办公楼市场的影响为例,自2006年允许外资银行进入我国金融产业以来,2009年批准上海建设国际金融中心、2013年上海设立全国首个自贸区,以及2018年最新的一系列金融开放提速政策均推动浦东办公楼需求的急速增长。近10年来上海浦东甲级办公楼累计吸纳量增长了2.5倍,尤其是在私募/股权、融资租赁、互联网金融、汽车金融等细分领域,影响更为直接和显著。

2.科技行业"迭代"整合

随着政府也在不断加强对TMT等相关行业的政策力度加大,科技、电信行业的快速整合,风投资本不断涌入中国TMT领域并持续扩张,使得人工智能、游戏、数字新媒体等新兴行业在政策与市场的双重驱动下,增长潜力巨大并日渐成为办公楼市场需求的新生主力军。

以上海为例,2016年科技类企业占全市甲级办公楼需求的10%,2017年增加至12%,2018年预计将进一步增加至15%。科技类企业在发展规模快速的阶段尤其需要多层次资本市场的助力,上海的优势在于在进一步建设国际金融中心城市的过程中,将为该行业各类企业提供更多的飞速发展空间。此外,千禧一代就业力量的崛起也从根本观念上改变了原有的办公模式。企业希望利用办公空间的扩张升级和优越的地理选址来吸引更多资本市场的目光及千禧一代人才。

3.灵活办公空间持续扩张

灵活办公空间的故事也正不断演进,预计在国内一、二线城市灵活办公空间的净吸纳量在未来都将迎来巨幅增长,其中主要共享办公品牌的网点数量甚至可能以超过50%的速度增涨。

随着更多业主对灵活办公空间在营造办公社群、为租户提供增值配套服务等方面的认可,灵活办公空间将进一步介入中国主要城市的传统甲乙级办公楼领域。从填补空白到客群逐步重叠,对办公楼市场而言,灵活办公空间正从一道填空题变成选择题。

展望将来,机遇无限

从宏观层面来说,近期全民热议的中美贸易摩擦不可避免的为市场带来了些许观望和踟蹰的情绪,然而凡事利弊总参半,在应对贸易摩擦的过程中,政府或许将深化改革开放的步伐,刺激企业向更高更精更尖的领域探索与发展,中国制造有望进一步实现向"中国智造"的转变,从而为市场释放出更多需求增长空间。

此外,例如减税降费等众多利好政策的出台落实,不仅着眼于改善个人消费水平,更长远来说也会激发各类企业良性成长,从而改变中国整体经济面貌格局。

新时代下,中国办公楼市场将迎来更多机遇,需求主题将进一步向创新和服务切换。尤其在新兴需求的支撑之下,一线城市办公楼市长供需将保持动态平衡,从而推动租金增长;二线城市则呈现出部分企稳、部分加快的趋势。

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