重构区域元素，再现城市活力

在有效控制特大城市新增建设用地规模的背景下，一二线城市正在进入存量开发为主的新阶段。北上广深分别于2010年前后颁布实施城市更新相关规划，与以往传统的拆旧建新、单个物业改造不同的是，新一轮城市更新重点关注区域结构的更新、产业的更新和个体生活的更新，向存量要空间、以创新为驱动，城市更新开始与产业升级、历史文化保护、区域综合整治等多因素、多方面密切结合，注重多方力量的参与、政府的协调、以及平衡开发方与居民等不同群体的利益和需求，并开始寻求机制创新。

城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。纵观全球，城市更新的核心驱动力来源于人口结构改变和产业结构、消费结构升级所带来的需求侧的变化，通过物业改造提供更多优质的物业载体和公共空间，是中心区应对传统行业去核心化趋势的内在要求；而与之对应，新兴产业快速崛起并呈现出回归城市中心的变化趋势，亦为中心区的城市更新赋予了更为丰富的内涵。

伦敦金融城边缘区域前身是伦敦传统的艺术和时尚工业区以及部分初创企业聚集区。随着2010年底伦敦科技城计划的实施，部分老建筑进行选择性的保留成为展示城市的文化积淀，原有厂房改造融入开放办公与展示空间，从适宜的街区尺度到多元化的街头艺术使城区时尚化、年轻化，特别是针对“馥芮白经济” (Flat White Economy)下的白领人群追求时尚与品质的生活，创造潮流化的餐饮及生活聚集地是该区域吸引人才的一大因素。

城市是有机发展的活力生命体，相比于“千城一面”的新区，拥有历史底蕴和时代烙印的城市中心区，是差异化城市特质的最好载体。——仲量联行战略顾问部中国区总监徐岱雄

城市中心区的更新应有一条不同于新区的、更个性化的发展道路，并关注以下三大核心要素：

延续集体记忆

法国历史学家皮埃尔·诺拉在其主编的《记忆场所》书中提及，使民族历史得以体现的各种事物——包括纪念碑、博物馆、历史文本、人物、城市等实在的、象征性的或功能性的场所，都成为人们关注的对象，将维护和保持社会恒久长存所需要的想象力激发出来。

城市是集体记忆的重要载体，保护和活化记忆场所对于唤起大众情感认同和归属感非常重要。识别记忆场所，针对性地加以保护和再利用是城市更新的一项重要命题：

例如：成都太古里，新建筑也可成为记忆场所。记忆场所不一定是实体的历史建筑，成都太古里即选取当地特有的街巷尺度和建筑风格作为记忆场所；即便是新建的建筑，也可以唤醒激发人们对于老成都市井风貌的集体记忆。

传承场地精神

场地精神是指人们对于某一区域的共有认同，它来自于文脉的代代传承。场地精神是认同感和归属感的来源，丧失了场地精神，人们将失去对于场地的认同感和归属感。在城市更新中不应拒绝与场地精神相关的新功能和新产业的加入。场地精神在传承的同时，也需要有机地发展和成长，在顺应文脉的基础上与城市共同发展。

不少世界知名城市都有过大拆大建、断了文脉的历史过程，而在引入城市更新机制后，他们开始注重城市文脉的传承，逐步走上城市复兴之路。纽约下东区，从充满涂鸦的街区发展为艺术家的创作天堂，下东区在改造中始终传承场地精神和文艺气质，引入美术馆、艺术院校等与场地精神相关的新功能，使得场地精神在得到传承的同时，也能随着时代不断成长，并借此实现产业升级。

注入新鲜活力

城市更新的核心在于“新”，再生和再开发的过程，需要新鲜活力的注入，通过环境焕新、功能更新和产业革新，提高城市品质和吸引力，为区域带来新客群；新客群将重新激发区域的活力，自下而上地带动城市再生，达成城市活化的目的。

深圳华侨城以文创艺术产业为撬动，引导康佳工业园的产业转型，为深圳塑造了艺术氛围浓厚的文化地标；东京丸之内通过对老旧商务区的更新，大幅提高了丸之内的城市风貌，使之重新成为东京的商务中心，并引导东京其他区域活化升级；巴塞罗那在传承城市的艺术性和文化性同时，随着时代需求升级拓展相关产业，利用新旧建筑的碰撞，激发人们的集体记忆，重新点燃城市活力；

与单纯的物业改造不同，需求侧变化所驱动的城市更新是一条涉及多个环节的复杂产业链，需要系统性的考量和专业化的操作以及多方通力合作。

对于政府而言，城市更新在提高土地的集约利用的同时，以提供符合现代生活方式需求的城市环境和城市服务提升城市形象，从而增强对人才和产业聚集的吸引力，实现城市竞争力的提升。

对于开发商而言，传统高周转、高毛利和高负债的开发模式已经不再适用，城市更新考验的是开发商长期资产运营能力，开发商需要向城市综合服务运营商进行转型。

对于投资商而言，城市更新孕育的是多元化资源整合商机，并且需要通过运营产生长期稳定现金流，并通过资产证券化产生流动性溢价，进一步提高投资收益。

创新驱动已成为当今全球各大城市发展的核心命题。科技创新重新回归城市中心区，科技、制度、管理、业态、文化、商业模式等的创新，不仅推动着城市产业和经济的转型迭代，也引领了城市空间和内容的更新升级。——仲量联行战略顾问部中国区总监徐岱雄

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