中国的住房租赁市场：一时风靡还是大势所趋？

近几年，中国的住宅​价格不断攀升，许多大中型城市的居民已难以承受高企的房价。以上海为例，位于内环线以内的单套住房均价（总成交金额/总成交套数）从2006年的约240万元飙升至2016年的约1,470万元。同时，随着政府对住房的限购力度不断加码，租房已成为京沪等城市居民的必要选择，且预计未来这些城市的租房需求仍将迅猛增长。

开发商纷纷寻求住房租赁市场的商机

​中国政府对住房销售市场的调控政策预计在短期内不会放松。而另一方面，住建部等九部委于7月20日联合发布通知，鼓励全国大中型城市加快发展住房租赁市场。

事实上，如万科和龙湖地产等开发商早已开始寻觅住房租赁市场的商机。机构投资者也开始意识到这一市场的发展前景。今年9月，基汇资本（Gaw Capital）宣布已通过旗下管理基金向长租公寓运营商湾流国际进行投资；同一时期，美国华平投资集团（Warburg Pincus）宣布对上海租赁型公寓运营商及业主盛煦地产（NOVA）追加投资。

中国城市人口状况有利于住房租赁市场的发展

目前在大中型城市中，千禧一代的人口占其租户人数的绝大部分。千禧一代在中国城市人口总量中的比重约为27%，随着人口流动性的增加，千禧一代不断加入劳动力市场的主力军，从而带动住房租赁市场的需求。

此外，城镇化的发展也推动了住房租赁市场的发展。对于城市新居民来说，他们的首个"家"极大可能性会是租赁住房。中国的城镇化率近期刚刚超过55%，今后仍有进一步提升的空间。

在供应长期匮乏、人口红利以及政府支持等因素的推动下，租赁住房​可望成为中国的下一个市场关注点。但以下几个问题亟待解决：

• 回报率：回报率是开发商和投资者进入该市场的最大挑战。在许多城市中，单个物业的租金收益率仅为2%，并不足以调动开发商和投资者的积极性。自今年7月以来，上海已将六处地块列为纯租赁住房用地，这些地块均以具有吸引力的楼面价出售给政府背景的开发商。但很难说民营企业开发商能否以同等价格获得土地。
  
• 租房者享受当地的教育和医疗等公共服务：与住房所有者相比，租房者通常相对难以享受到当地的教育和医疗等公共服务。尽管广州和武汉等城市近期颁布了相关政策，赋予租房者与住房所有者同样的权利，但鉴于公共资源有限，这些政策能否真正"落地"目前尚不清楚，依然充满挑战。
  
• 融资和税收：以美国为例，针对租赁住房（多户家庭住房）市场的投资额已创出历史新高，2016年，该市场的投资额占到美国商业房地产投资总额的1/3，其中房地产投资信托基金（REITs）成为该市场最大的投资者。为鼓励开发商建设多户家庭住房，美国各州出台了各种税收优惠政策。与之相比，中国目前仍缺乏有效的融资和税收体系来推动租赁住房市场的发展。  
  

中国的住房租赁市场基本面状况与美国市场具有许多相似之处，增长前景巨大，从长期来看，中国的房地产开发商和投资者将迎来许多富有吸引力的商机。不过在短期内，中国的住房租赁市场若要蓬勃发展，仍有许多挑战需要应对。

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