成都办公楼空置率七年最低 城市时尚度跃升

2018年12月28日

成都——2018年,甲级办公楼方面,办公楼需求结构转型趋势初显,入驻率首次突破80%;优质零售方面,时尚热度有增无减,生活方式的升级激发增长新动能;高端住宅方面,楼市情绪逐渐降温,市场成交量有所下降;物流地产方面,市场需求稳健,拉动租金小幅上升

仲量联行成都分公司董事总经理谢凌表示:“随着城市发展不断演进,商业地产作为其重要载体,表现出强大高质量发展势头。办公楼成本优势吸引更多企业选址落地,成都办公楼空置率降至七年最低;时尚是成都2018年流量经济的重要驱动,国际国内潮牌的聚集效应,推动成都零售时尚度跃升。 ”

甲级办公楼市场

进入供应放缓周期,空置率降至七年最低水平

成都甲级办公楼市场在经历了2012年-2017年的供应高峰后,于今年进入放缓周期。全年仅录得一个项目入市,即睿东中心(高区),供应面积2.6万平方米,同比下降约28.6万平方米。

新增供应的大幅放缓给予市场更多时间去化空置面积。成都甲级办公楼空置率于今年第四季度正式跨入20%大关,录得19.8%,同比下降7.8个百分点。其中,市中心和城南空置率录得22.8%、18.2%,分别同比下降5.2、12.4个百分点。

市场需求结构正在变迁

2018年市场需求保持活跃,净吸纳量录得31.9万平方米,同比微幅下降约4.9万平方米。基于教育资源以及成本优势,成都更是承接了来自一线城市的企业需求。全年大面积成交频现,典型成交包括MFG在第一季度签下国际金融中心T2约1.8万平方米;Wework选址领地中心约6,000平方米;字节跳动于第二季度租赁国际金融中心T1约1.6万平方米;美团在第四季度选址两江国际6,800平方米等。

灵活办公与高科技企业的频繁成交,让我们看到成都办公楼市场的需求结构正在发生变化,更值得关心的是,这样的现象是否会延续:

1)灵活办公:2018年无疑是成都灵活办公爆发年。从年初知名运营品牌的大举进入,到年中开发商自有品牌的创立,截至2018年年底,成都甲级办公楼中灵活办公面积已达14.7万平方米。而放眼未来,由于可选项目的稀缺性与经济因素的不确定性,预计2019年第三方运营品牌的扩张步伐将有所放缓,但毫无疑问,这种灵活且极具社区体验的办公形式将成为甲级办公楼的“标配”,并成为新的办公场地产品存在于市场。

2)互联网:政府统计数据表明,成都2018年前三季度,全市入库科技型中小企业达到2,931家,实现高新技术产业产值7,529.7亿元,增长13.7%。其中,互联网企业发展迅猛,持续进驻甲级办公楼。典型成交包括美团进驻两江国际,炎龙科技进驻领地中心等。城市产业结构的升级,推动了科技型的租赁需求提升,占比达23%,较2015年上升17个百分点。政府政策导向与人才红利持续释放的共同作用,预计2019年,市场仍将迎来大量互联网企业的租赁需求。

3)金融服务:2018年金融行业需求占比仅16%,较2015年下降了28个百分点。其主要原因仍是不稳定的新兴金融行业。面临市场中的频繁P2P“暴雷”,大量该类型企业退租导致业主在租户选择上更加谨慎。

展望未来,一方面,金融市场的健康发展无疑将稳定办公楼租赁市场;另一方面,依托互联网产业的成长以及城市自身强大的消费基础,科技金融和消费金融将实现稳步发展,从而衍生出一定的办公租赁需求。

成都租金实现稳步上升

受需求推动作用,市场租金在2018年实现较大增长,净有效租金录得94.3元/平方米/月,同比上涨3.0%。

未来两年成都甲级办公楼市场仍处于供应放缓周期,年均新增供应量约16.4万平方米。尽管受宏观环境影响,未来需求或有波动,但由于成都供应步伐的放慢,空置率将继续下行,市场租金仍有小幅上涨空间。仲量联行成都商业地产部负责人黄璐表示:“面对未来的不确定性,成都市场仍有其成本优势和人才优势,这保证了一定的需求来源。而对于业主而言,如何满足市场需求,打造高品质、多样化楼宇仍是最为关键的一点。”

优质零售市场

市场供求稳定,项目调整令租金上扬

本年度,成都主城区优质零售市场迎来4个项目开业,共计约48万方。随着外来人才的迁移以及线下消费客群的回归,全市优质零售市场表现强劲,不仅现有项目去化速度较快,今年新开项目的开业率也非常理想,部分项目甚至实现满租开业。因此,全市优质零售项目空置率降至7.6%,同比下降1.2个百分点。

租金方面,得益于部分优质项目的持续增长,特别是一些购物中心的租户调整,对部分零售空间的拆分,有效提高了单位面积的租金收益,受益于此,全市优质购物中心首层有效净租金为376元/平方米/月,同比上涨1.6%。

景∙筑:空间价值探索,生活方式焕新

零售空间价值被无限放大,通过建筑设计、生活场景构造、主题街区、文化展览、装置艺术、快闪店等方式,实现多元场景的运用与切换,以迎合消费者日益提升的美学享受与品质追求,为聚集人流赋予新动能。值得一提的是,新开项目首开龙湖西宸天街传递的“空间即服务”概念,通过公共空间的美学构建,将“人”与“场”有机连接,强调艺术融合与精致生活的态度。仁和新城推崇体验与互动,设置AR技术的室内互动大屏,弱化“卖场”的刻板印象,强调场景打造的灵动与多变。

在业态方面,除餐饮、零售为主导外,家居作为今年的新兴之秀,成为年轻人展现个性和表达生活方式的媒介,同时作为体验业态的一部分,购物中心在调整中也同样重视这一业态,以NOME、ZAO ZUO和九木杂物社等为代表的设计类家居迅速扩张。于此同时,新零售也在家居领域发力,利用科技和数据赋能,打破线上线下界限,寻求更多合作可能,以小米、腾讯、华为智能生活馆、小红书为例的科技企业纷纷瞄准家具家居市场,与宜家、海澜之家等合作,为跨界融合型新零售进军家庭场景开辟新的可能。

潮∙变:国际潮牌争相进驻,国货品牌快速崛起

2018年,成都零售业态的关键词,主要围绕 “潮流∙思变” ,无论从快闪热到时装周,从电竞潮到艺术范,成都的时尚热度有增无减。随着VALEXTRA和GOYARD相继进驻,成都成为国内首个集齐四小众奢侈品牌GOYARD、MOYNAT、DELVAUX、VALEXTRA的城市。此外,国际潮牌的聚集效应凸显,如:BeenTrill全国首店、Off-white、POPCORN等相继入驻,成都潮流度迅速提升。

值得关注的是,除了国际品牌的快速渗透,国货崛起的势头也不容小觑,如:成都首家李宁时尚店、波司登旗舰店、JNBY旗下LASU MIN SOLA、内外、鄂尔多斯旗下BLUE ERDOS体验店等快速布局。仲量联行成都零售地产部负责人褚丹表示:“在国货品牌崛起的背后,主要受益于三方面的影响。其一,受资本推动,为国货变革提供支持;其二,年轻消费者对大牌敏感度降低,为国货崛起创造消费基础;其三,国货设计风格、品牌理念符合年轻人消费品位。由此可见,国货品牌正乘势跃升。”

高端住宅市场

新增供应后期发力,市场成交有所回落

自2018年5月,限购政策进一步收紧,市场情绪迎来转折,楼市供不应求的情况发生根本性转变,摇号中签率明显提高,市场情绪逐步稳定。供应方面,在金融去杠杆的压力下,开发商主要融资渠道都有所收紧,多数房企面临流动性及再融资等方面的压力。受此影响,今年下半年各大房企,加快推盘速度,加速销售去化,带来资金周转,缓解资金压力。据统计,今年下半年成都高端住宅的一手房供应量约4,400套,较去年同期高出76%。尽管新增供应持续放量,但购房者观望情绪加重,市场成交量有所下降。截至年底,成都高端住宅成交量约5,600套,较去年减少近半。

一手资本值性价比凸显,二手资本值高开低走

由于一手资本值受限价政策调控,市场价格相对温和,相较于二手房价而言,其性价比优势凸显,吸引越来越多购房者,特别是刚需购房者,转入一手房市场。截至今年年底,全市一手高端住宅资本值约20,100元/平方米,同比小幅上涨约2.7%。

就二手市场而言,由于二手资本值,受市场情绪影响较大,全年呈现高开低走态势。在5月限购升级政策出台之前,二手资本值保持连续上涨势头,部分项目价格达到峰值;在政策出台之后,二手房成交量下滑显著,整体市场情绪迅速降温。截至四季度末,全市二手高端住宅资本值为24,100元/平方米,同比仅小幅上涨约4.5%,涨幅较去年下降明显。

成都房价收入比有明显优势,人才吸引力不断增强

根据仲量联行2018年第四季度发布的《中国长租公寓市场白皮书》,在国内选取的六大城市中,成都的房价收入比最低。成都房价的高性价比让成都成为越来越多年轻人的落户首选,全国人才净流入率的排名全国第三[1]。

(非保税)物流仓储市场

新增供应放缓,空置率再次实现大幅降低

2018年市场迎来4个物流园落成交付,使总体量增加约34.0万平方米。新入市项目主要是位于龙泉驿子市场的安博龙泉、嘉民龙泉二期;新都子市场的安博新都以及双流子市场的丰树双流项目。一方面,今年整体新增供应有所放缓,较2017年下降约31.4万平方米;另一方面,大部分项目在入市时已实现了较高的入驻水平,因此市场空置率并没有受到太大影响。2018年成都优质物流仓储市场空置率录得11.1%,同比下降3.2个百分点。

全国电商产业发展陆续催生大量市场需求

自2017年起,成都优质物流仓储市场需求持续旺盛。2018年,成都净吸纳量实现37.3万平方米。其中电商租赁需求继续领跑,典型成交如:京东租赁安博龙泉约13万平方米。除此之外,汽配品牌仓储需求也在今年有所上涨,占总体市场约16.2%,较去年上涨了约6.1个百分点。

租金方面,由于龙泉驿子市场的不断成熟,该区域租金呈现较大幅度上升,从而推动整体市场租金上扬,录得净有效租金0.78元/平方米/日,同比微幅上涨1.3%。

2019年新增供应将集中出现,市场租赁压力或显

部分预计2018交付项目遭遇延期,导致2019年市场将迎来供应高峰,新增面积约97万平方米。其中,新都子市场约占28%,龙泉驿子市场约26%,新津子市场约22%;再加上京东自建库的入市,部分开发商将面临较大的租赁压力。在集中供应下,市场空置率将呈现一定程度的上升,部分区域也将因为较大的空置压力,而在租金上呈现一定优惠。

仲量联行成都分公司董事总经理谢凌表示:“回顾2018年,基于办公楼市场持续降低的空置率,城市商业的高时尚度和活跃度等诸多先发优势,成都商业物业在1.5线城市中越发脱颖而出。伴随今年成都迈入TOD元年,城市交通高便捷度、城市功能的优化布局及其带动的城市片区开发,将有望带动城市生活方式的转变、商业物业的多元化升级及远期的市场焕新发展。”

[1] 猎聘网《2016年第四季度–2018年第一季度全国人才净流入率》

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