仲量联行：成都办公楼市场开启“空间+配套+运营”竞争新格局

2019年4月1日，成都——2019年第一季度，成都天府新区继续迎来新增供应，产业与人口导入带动天府新区办公市场开发热潮。灵活办公[1]、TMT[2]及教育行业需求支撑市场去化。城市更新带动成都核心板块区位价值提升，开发商从纯空间竞争转向“空间+配套+运营”的全方位竞争格局。

仲量联行成都董事总经理谢凌表示，“市场转型仍将是2019年成都办公楼的关键词。办公楼的竞争不再局限于价格或空间维度的单一竞争，‘空间+配套+运营’的全维度打造将成为运营方聚焦的重点领域。”

一季度市场研读

本季，成都甲级办公楼市场新增供应录得天府新区的中交国际中心，新增面积约8.7万平方米。2018年开始，天府新区板块陆续迎来优质[3]办公楼交付，2019年更多项目的落成将推动成都办公楼市场格局进一步向南扩张。需求方面，成都经济保持活力，增长率在内陆持续领先，战略新兴产业导入与“蓉漂”人才计划支撑办公需求增长。成都优质办公楼净吸纳量在1.5线城市中多年处于领先，而本季市场继续录得多宗大面积成交，显示出稳健的办公需求走势。其中代表性案例包括平安金融服务选址SAC租赁约1.8万平方米等。据仲量联行统计，成都甲级办公楼租赁净吸纳量录得10.3万平方米，其中租赁去化面积5.6万平方米，自用去化面积约4.7万平方米，处于一季度同期历史高位。受新增供应影响，市场平均空置率环比仅上涨0.2个百分点，至季末报20.0%。

灵活办公在二级租赁市场的差异化表现将使其一级租赁市场需求承压。

据需求分析显示，第一季度灵活办公与TMT行业仍热度不减。灵活办公作为2018年成都办公楼市场的第一驱动力，在2019年伊始继续扮演需求端的首位角色。季内，MFG租赁蓝润ISC约1.6万平方米，备受市场关注。灵活办公作为二级租赁市场的供应端，部分运营商的出租率现阶段低于预期，进而面临较大的去化压力。另一方面，部分运营商近期相继爆出资金链问题，加上成都办公楼租金在2018年显著增长，一二级市场价差空间进一步收缩，因此，预计2019年灵活办公的扩张速度与去年同期相比将有所放缓。但就整体规模而言，灵活办公对一级租赁市场的影响仍不容小觑，是市场需求端的重要支撑。

TMT行业持续作用租赁市场，南延线继续承接产业园外溢需求。

成都作为中国内陆地区的科技产业高地，软件外包、手游等产业具有全国影响力，而近年来智能制造、物联网等战略新兴产业的导入，带动了更多TMT企业需求释放。优必选机器人选址领地中心即为一例。金融城、大源两大商务区因毗邻天府软件园、孵化园等产业园区，将持续承接园区外溢的搬迁升级需求，这也将成为未来南延线板块办公楼需求不可忽视的重要来源。

“互联网+教育”成为办公楼新兴租户来源。

本季度教育行业需求大幅上升，而其两大构成主体的市场表现大有不同。其一，互联网基因加上教育资源地域不平衡，为在线教育机构快速增长创造条件，而优质办公楼在物业品质、品牌形象等方面能够极大提升此类机构美誉度，故受到该行业关注。自2017年大米未来科技进驻银泰中心以来，此类机构在资本与市场的推动下纷纷进驻甲级办公楼。线上教育的特征决定其办公场所具有非营业性质，因此受甲级办公楼业主青睐。其二，传统教育培训机构逐步从住宅、商住楼宇中升级至标准办公楼，其升级需求也构成教育行业对优质办公楼需求增长的动因之一。

在需求支撑下，2018年成都办公楼租金开始逐步回升至其物业品质应反映的水平，而这一趋势在2019年将继续显现，办公租金长期被低估的状况有望改善。数据显示，2019年第一季度成都甲级办公楼市场净有效租金录得94.2元/平方米/月，同口径环比微涨0.1%。

展望2019全年，未来供应仍处低位，重点项目包括传统核心区域的丰德成达中心、领地中心西塔及高新南区的中海国际中心D座等。经济保持快速增长，成都“吸引力”将持续驱动办公楼需求，进而带动空置率回落，租金水平存在小幅上涨空间。

仲量联行成都商业地产部负责人黄璐表示：“尽管第一季度市场成交量保持高位，但租赁问询量较2018年同期仍有所降低。部分业主对市场活力持保守预期，库存空置面积去化仍为首要指标。因此，调整租赁策略以及提升空间服务将成为2019年办公楼发展的关键。”

2019趋势展望

城市更新将持续引领成都核心商务区区位价值提升。

当新兴区域的办公楼市场价值逐步受市场关注的同时，传统核心板块在新一轮城市更新浪潮中仍不容忽视。伴随成都“中优”战略推进，核心商务商业区亦将再次面临价值提升的机遇期。通过对成都办公楼市场的价值剖析，仲量联行发现，地段与业权两大因素对办公楼租金水平的溢价能力与楼宇硬件配置相当。虽然高新南区与天府新区快速崛起对传统CBD造成冲击，但后者的区位价值仍不可小觑。近期我们观察到，越来越多的开发商开始聚焦核心地段老旧楼宇，通过购置或者整栋租赁的方式获取物业经营权，再进行升级改造，让地段价值在硬件升级与统一运营的加持下得以显著提升。因此，核心城区办公楼的城市更新价值在租赁市场和大宗交易市场未来将逐步显现。2019年，市场有望录得多宗老旧楼宇改造升级的发展案例。

“一个城市中，办公楼物业的区位价值备受投资者关注。快速推进的城市化进程带动成都办公楼区位价值从核心板块走向新兴区域，南向发展实乃大势所趋。”仲量联行华西区研究部负责人朱建辉表示，“城市更新在这一变革时期，赋予核心区位全新价值，通过楼宇的软硬件提档升级得以实现。这一价值再造模式的发展机遇已然从京沪一线城市来到了成都。”

历经价格竞争、空间竞争两大阶段后，成都办公市场开启“空间+配套+运营”全方位竞争新格局

成都办公楼市场经历了以价换量的“价格竞争”时代，随后，具有前瞻视野的运营商开始聚焦内部空间，通过提升空间的功能性、灵活性及布局合理性等多方面品质以提升租户吸引力。而今，空间的研究已进入动态追踪时期，空间的利用进入以人为本的动态调整过程。当市场开发进入“新区”时代，办公配套更加受租户关注。开发商在研究空间内部并完善配套的同时，已逐步形成全新的运营观念，将运营与办公空间、办公配套结合，凸出服务对企业、对员工的价值。2019年是成都建设国际化营商环境的元年，无论是利用金融科技提高信贷效能，加强金融风险管控，亦或是健全“互联网+”服务机制，搭建政企信息共享平台，都是为企业提供更高效、优质的营商环境来助其成长。越来越多的开发商开始将企业服务中心、政务服务中心等功能空间纳入办公场景，“空间+配套+运营”结合必然大势所趋，成都办公楼市场已步入全方位竞争时代。

[1] 仲量联行定义的灵活办公特指以商务中心、众创空间、联合办公为代表的办公运营空间的总称，但不包括二级租赁市场的“二房东”。
[2] TMT是科技、媒体、通讯三大产业的总称。
[3] 仲量联行定义的优质办公楼特指甲级与乙级两类标准办公楼的总称。

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