供应稀缺 需求旺盛 北京长租公寓发展前景可期

在刚结束的全国“两会”上，李克强总理在《政府工作报告》中提出要“更好解决群众住房问题”、“让城市更加宜居，更具包容和人文关怀。”长租公寓作为未来缓解住房供需矛盾，建立住房长效机制的重要手段，再次引起热议。

此前，仲量联行曾发布《新挑战、新机遇——中国长租公寓市场白皮书》（下简称“白皮书”），结合美国和日本等成熟市场的经验，将长租公寓的发展历程分为引入期、发展期、快速成长期和成熟期4个阶段。仲量联行华北区董事总经理张莹认为：“新生事物在发展过程中出现各类问题是非常正常的，长远来看，受政策红利和品牌快速扩张推动，我们认为中国长租公寓市场即将进入快速成长期，投资前景将颇为可观，值得开发商、投资方和运营方重点关注和妥善布局。”

近乎“满租”的住房刚需解决方案

2018年，长租公寓因贴合市场需求，加之专项土地供给和拓宽融资渠道等方面的政策支持，成为住宅地产领域的发展亮点。仲量联行的统计数据显示出，截至2018年上半年，就有约20个主要长租公寓品牌“抢滩”京城，通过约100个已经开业运营的项目，为市场提供近17,000套租赁房源。尽管增量巨大，但与北京庞大的流动人口规模相比，仍显“稀缺”。

目前北京长租公寓的主要客群仍为刚步入社会的职场新人。这一群体由于大部分为刚工作不久的千禧一代，地铁为其主要出行工具，因此长租公寓选址主要分布于地铁沿线，这保证了项目交通便捷性。同时，品牌长租公寓已基本建立标准化的产品形态和服务运营模式，这在很大程度上解决了年轻租客在传统租房市场上容易碰到的信息不对称和房源不真实等诸多问题，因此长租公寓获得了千禧一代的青睐。

作为全国的文化中心、科技创新中心和国际交往中心，北京高度发达的科技产业和现代服务业吸引大量外来人口，集中的顶尖高校也导致每年都有大量毕业生进入职场，持续产生新的租赁需求。

目前市场上大部分的长租公寓项目在开业3到6个月后，出租率即可达90%以上。较于旺盛的需求，北京的供应量仍十分有限，高入住率的现象恐将持续较长时间。”仲量联行华北区研究部代理负责人米阳表示：“随着各大城市发展住房租赁市场的步伐逐步加快，长租公寓将成为越来越多刚需人群的选择。”

虽然有人认为，北京正在致力于疏解非首都功能，高昂的生活成本也使得一定数量的非京籍人口离京发展。那么流动人口的减少是否会让房屋租赁市场迎来“拐点”？对此，米阳认为“‘疏解’的同时也意味着城市整体人口质量的提升和人口结构的优化，这将进一步推动长租公寓的需求增长。”

加大专项供地、鼓励存量改造以缓解供需矛盾

在土地供应方面，2017年8月，国土资源部会同住房和城乡建设部，确定在北京等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。同时，根据北京市发布的2018至2022年住宅用地计划，在这五年内，北京市每年新增集体租赁供地任务量约200公顷，约1/3的新增住房为租赁住房，集体建设用地租赁住房占该市场的80%。

此外，政府也正试图通过鼓励存量改造来增加长租公寓供应。如北京市《建设项目规划使用性质正面和负面清单》鼓励三环路以外的闲置零售、办公、酒店等物业调整为出租型公寓，多渠道增加租赁住房供应。对此，张莹分析道：“不论是增加土地供给还是鼓励存量改造，这些举措将有利于增加长租公寓项目的整体供应，有助于缓解住房租赁市场的供需矛盾。”

新政催生租赁需求 长租公寓服务民生

2018年9月北京出台史上最严公积金政策，该政策在提高购房门槛的同时，也意味着承租人租赁周期的延长； 此外，房租支出可以申请个税附加扣除，个人出租住房征税比例减半等政策也将对鼓励租房需求起到一定作用。

仲量联行华北区董事总经理张莹最后展望道：“作为‘两会’总理工作报告中最关注的民生问题，长租公寓的发展有利于解决住房问题，必将成为住房长效机制中的重要一环。”

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