天津办公楼市场租赁活跃度回升,第三方物流、电商、制造业的仓储物流需求保持稳定,住宅市场呈现回暖趋势

仲量联行2019年第一季度天津房地产市场回顾

四月 19, 2019

天津,2019年4月19日 –“虽然受到春节前后这一传统淡季的影响,但天津办公楼租赁需求表现较2018年底仍然相对活跃,整体市场净吸纳量录得6.8万平方米。” 仲量联行华北区董事总经理张莹表示。仓储物流市场方面,第三方物流、电子商务以及制造业需求保持稳定,但业主方议价空间有所压缩。零售地产市场整体租金基本保持平稳,万科东第广场在本季度以较高出租率开业。2019年初高端住宅供给量和住宅成交价格均有所上升,显示出市场的回暖趋势。

办公楼市场

市场整体需求有所提升;内资金融行业仍是主要需求来源。虽然本季度为传统淡季,但市场租赁需求仍较为活跃,推动整体市场净吸纳量达到6.8万平方米,环比增长104.8%, 同比增长121.0%。以搬迁型需求为主的内资金融行业持续主导租赁活动。同时,国内联合办公类运营商本季度表现积极,其中摩天之星新签下两个办公地点,而恩华孵化器在中海大厦也租下近9,000平方米面积。

新八大里区域两项目入市,推高新增供应。新八大里区域为新兴的乙级办公楼子市场,2018年第三季度入市的双迎大厦为该区域首栋完工项目。中海大厦和中海财富中心在本季度竣工入市,市场新增供应量共计13.4万平方米。今年年底前,该区域仍有两座办公楼宇计划入市。受整体市场租赁环境影响,新竣工项目推动乙级办公楼空置率环比上升3.1个百分点,达到36.3%。由于甲级办公楼市场整体保持稳定,且近期入市的项目持续逐步出租面积,甲级办公楼市场空置率微降至47.6%。

为保障优质租户,业主持续下调租金。本季度租金降至每平方米每月90.2元,环比下降0.9%,同比下降1.8%。

2019年将成办公楼市场供应高峰年。预计在2019年底前还将有八栋办公楼完工入市,新增供应量共计63.5万平方米,但部分项目仍有延期入市的可能性。“内资公司将持续支持租赁需求,保险和科技类企业预计表现活跃。” 仲量联行天津分公司商业地产部总监吕蔚然指出,“同时,新竣工及近期入市项目凭借较高品质和较低的租金水平,预计将持续吸引搬迁类租赁需求。期望升级办公环境和降低租赁成本的企业将持续寻求搬迁机会,推动市场发展。”

工业物流市场

第三方物流、电子商务以及制造业需求稳定。一家荷兰制造企业本季度在辛口物流园租下25,000平方米的仓储物流空间。但受经济不确定因素影响,部分企业放缓了自身的扩张需求。因此,本季度天津非保税物流市场净吸纳量为23,200平方米,低于上季度的143,900平方米和去年同期水平。市场空置率虽小幅上涨,但仍保持低位。七个主要板块中有四个板块(武清、北辰、宁河和津南)保持接近满租的状态,空置率均为3%以下。

新项目入市即实现快速去化,市场空置率微升。位于宁河的普洛斯项目在本季度入市,为市场带来了74,000平方米的新增供给。一家第三方物流企业已承租此新项目的大部分面积,促进该项目实现快速去化。但受新项目影响,整体市场空置率仍上升1.4个百分点至7.9%,同比下降5.1个百分点。

非保税物流租金在本季度保持平稳,录得每平方米每天1.0元,环比小幅上涨0.8%。由于租户方趋于保守谨慎,扩张需求有所放缓,因此业主方的议价空间有所压缩。

预计2019年仍有九个非保税物流项目计划入市,为市场带来70万平方米的新增面积。“继2018年供给高峰之后,2019年供给预计再创新高。” 仲量联行天津工业地产部总监高云鹏表示:“新入市项目将小幅推升市场空置水平,并为租户提供更多选择。受经济环境影响,租金的上涨趋势未来将更为平缓。”

零售地产市场

万科东第广场于本季度入市,出租率达70%。万科东地广场是万科开发的社区型购物中心,坐落于西青区,不属于天津市核心零售区域。该项目交通便利,主要服务于周围居民人口,预计将拥有稳定客流基础。但由于此项目体量较小,建筑面积仅2万平方米,对市场影响有限。

大体量项目退市导致净吸纳量为负。天津环球购物中心于本季度退市,使得市场总体量锐减7万平方米,净吸纳量大幅减少,为-31,166平方米。而来自儿童、餐饮和娱乐型业态租赁需求则保持稳定,贡献共计约3.8万平方米的租赁成交。本季度全市空置率录得9.6%,环比下降0.7个百分点,同比微降0.2个百分点。

租金在全市范围内基本保持平稳。本季度天津零售地产市场租金环比微涨0.1%,同比增长2.4%。本季度的租赁成交主要录自天津大悦城等几个市场上表现良好的项目。与此同时,部分项目由于位置不佳、客流量较低等原因,租金增长乏力。此外,华润置地以79亿元向天津城市基础设施建设投资集团收购银河国际购物中心,该项目体量为235,000平方米。

2019年新增供应预计达3. 4万平方米。本年度预计还将有六个项目入市,其中大部分未来项目体量相对较小,且位于非核心区域,主要服务于周边社区,为现有商圈和项目带来的竞争压力有限。仲量联行天津零售地产部总监尹伟静表示: “餐饮、儿童类租赁需求将持续保持稳定,健身房品牌也将不断寻求扩张。由于健身业态可以帮助丰富零售项目的租户配比,预计将在未来持续支持租赁需求。”

高端住宅市场

新增供应水平显著提升。本季度天津高端住宅市场新增供给量达590套,环比增长137.9%。在“一城一策”的整体调控基调之下,天津释放出楼市灵活性适度增强的信号。本季度共有六个高端住宅项目入市,其中天房崇德园三期等五个项目位于中心城区,上东金茂府项目则位于东丽区。

高端住宅市场较去年有所回暖,但成交量环比略降。由于春节假期前后为住宅市场的传统淡季,本季度高端住宅成交量环比微降3.7%,但同比仍上涨54.9%。随着2018年天津颁布的人才落户政策初见成效,引进的高端人才预计将成为活跃市场的催化剂,2019年住宅销售和租赁市场预期向好。

天津释放楼市政策适度放松信号,本季度高端住宅成交价格回升。自2017年以来,天津住宅调控政策不断收紧,住宅市场趋于稳定,成交价格在2018年触底。今年一月,天津公布异地公积金贷款购房新政,市场预期政策环境将放松,推动高端住宅市场平均售价回升至42,064元/平方米,环比上涨3.2%,为2019年定下回暖基调。

公积金新政将激发住宅市场需求。异地公积金可在津购房等政策的出台预计将推动住宅市场整体需求的扩大,进而适度推动高端住宅成交价格增长。然而,由于住宅市场调控的主基调不变,市场回暖的幅度预计受限,不会在短期立即显现。与此同时,随着天津计划进一步加大土地供应量,中低价位、中小户型的普通住宅预计在未来两年迎来入市高峰期,但对高端住宅市场影响有限。

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