优质办公楼无新增供应，存量物业竞争博弈；高端住宅价格持续上扬，开发商补货意愿强烈，推高土地价格

​仲量联行2018年第二季度沈阳房地产市场回顾及展望

2018年7月18日，沈阳 – 仲量联行今日发布2018年第二季度沈阳房地产市场报告。上半年，沈阳优质办公楼市场无新增供应，市场处于存量竞争阶段，由于空置率处于高位运行，市场博弈明显，甲级项目更加关注现有乙级项目中的优质客户，策略倾斜明显。 "随着沈阳打造'四个中心'的进程不断推进，未来将会有更多领先创新型企业、现代服务业企业入驻沈阳，这也将为沈阳优质办公楼市场带来新的增量需求。" 仲量联行沈阳分公司副董事总经理王静表示，"三引三回、人才奖励及落户鼓励政策的效果不断显现，2018年上半年沈阳人才回流明显，同时作为国内首个探索奖励二孩家庭的省份，未来沈阳的政策红利、人才回流红利、二孩红利等将持续为沈阳的经济发展带来新的动力。"尽管限购政策出台，在市场存量趋紧、改善型需求持续放量的影响下，沈阳高端住宅市场成交价持续上扬  。

办公楼

沈阳优质办公楼市场需求保持稳定。本季度，沈阳优质办公楼市场表现平稳，成交量稳健，甲级办公楼净吸纳量录得2.39万平方米。金融投资类客户仍然是需求主体，与此同时，新增需求的客户多样性凸显，2018年上半年，医疗、科技为代表的创新型企业和现代服务业企业的需求明显增加。

本季度无新增供应，市场仍处于消化存量的阶段。沈阳优质办公楼总量保持在307万平方米，其中甲级办公楼总量超105万平方米。由于存量较大，市场竞争激烈，部分项目以更为灵活的租金及租赁方案用于争取重点客户以求降低空置率。截至季度末，市场整体空置率保持下降趋势，录得25.4%。其中，甲级办公楼市场空置率录得32.2%， 环比下降2.3个百分点。

优质办公楼租金基本维持稳定。第二季度，沈阳整体市场租金呈现稳定状态，录得67元/平方米/月，环比微降0.5%。其中，甲级办公楼租金录得88元/平方米/月，相较上季度持平。尽管市场存量居高，但重点区域的核心项目租金保持稳定。

未来12个月，供应压力依旧存在，优质办公楼市场仍面临激烈竞争。至2018年末，将有超过18万平方米的新增供应投放市场，新项目主要集中于金廊沿线。由于供应压力，预计市场整体空置率上升，整体租金维持在现有水平，涨幅甚微。仲量联行沈阳分公司商业地产部总监孙涛表示："尽管沈阳办公楼市场存量仍居高位，但整个市场的需求依旧稳定，预计高质量的需求会进一步放量。核心地段的高品质产品，凭借自身硬件品质和区位优势，仍能吸引优质租户进驻，租金和吸纳速度将保持稳健。"

零售物业

五里河商圈迎新项目入市，市场压力依旧较大。本季度，位于五里河商圈的佳兆业广场以90%的入驻率入市，为市场带来8万平方米的新增供应。项目主要面向周边家庭及办公客群需求，包括零售、餐饮、娱乐健身等多业态组合。截至第二季度末，沈阳优质零售物业市场总体量约为576万平方米，其中优质购物中心存量为365万平方米。

第二季度，餐饮业态持续活跃，全市范围内多家美食广场开业，已开店且形成一定知名度的餐饮品牌受到青睐。休闲娱乐类业态表现积极，部分商场成功引进影院、游泳健身等业态。本季度优质购物中心空置率录得13.3%，环比下降0.3个百分点。受市场竞争冲击，部分百货濒临闭店，拉高了市场的空置率，优质零售市场的总体空置率较上季度微升0.1个百分点至16.8%。

本季度零售市场租金小幅下调。第二季度，面对强烈的市场竞争压力，部分空置率较高、经营情况较差的项目降低租金以吸引品牌入驻。受此影响，沈阳优质零售物业首层租金环比小幅下降，录得243元/平方米/月，2,917元/平方米/年。

未来一年优质零售物业集中入市，市场竞争愈发激烈。2018年，沈阳优质零售物业将迎来近60万平方米的新增供应，其中不乏位于沈北、长白等新兴商圈的优质项目。仲量联行沈阳分公司研究部高级分析师齐旋婷表示："大量品牌伴随新项目进入新兴商圈，将进一步促进新兴商圈的成熟。面对激烈的市场竞争，预计未来沈阳零售市场将有更多的社区商业、旧项目业态改造升级等形态出现。在优质项目的带动下，整体市场租金将保持稳定增长。"

工业物流市场

物流市场需求稳定。第二季度，受到电商企业与第三方物流企业的持续扩张的支撑，沈阳高标准仓储市场需求保持稳定。由于热门核心区域的可租赁面积有限，部分需求外溢至其他细分市场。本季度突出吸纳量主要来自于新落成项目，全市净吸纳量录得19.4万平方米。

市场供应量持续增加。尽管占地12万平方米的浑南中储物流园因拆迁退市，但本季度由于两个新项目交付入市，贡献共12.8万平方米的体量，因此市场净新增供应录得8,500平方米。截至第二季度，沈阳高标准仓储市场总量超过219万平方米。新项目良好的租赁进展，推动全市整体空置率延续下降趋势，录得15.07%， 环比下降3.1个百分点。

持续稳定的租赁需求助力租金稳步上升。第二季度，受部分租赁活跃的项目上调租金影响，沈阳高标准仓储市场延续上涨趋势，平均净租金环比增长1.6%，至0.75元/平方米/天。

未来一年新增供应持续进入市场，市场空置率将微幅升高。预计至2018年末，总计约35.7万平方米的新增供应进入市场，将微幅推升整体市场空置率。但考虑到年末几大网络购物节的来临，电商、第三方物流企业将帮助吸纳大面积新增供应，市场需求仍将稳定，预计市场租金将稳步上行。仲量联行沈阳分公司商业地产部总监孙涛表示："受到持续稳定租赁需求的支撑，预计沈阳高标准仓储市场在2018年下半年将继续保持稳定势头。工业仓储用地供给趋紧，开发商对收购二手项目的兴趣日益高涨，将推动二手交易市场升温。"

高端住宅

限购政策落地沈阳。4月17日，沈阳市政府办发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。对沈河区、和平区、浑南区（三环内）3个区实行限购政策，并将二手房限售范围也由分区限售变为全域限售。这预示着沈阳正式进入限购时代。

住宅市场依旧供不应求。受限购政策驱动，沈阳住宅市场需求被挤压至其他区域释放。从整体市场来看，沈阳商品住宅在第二季度的成交量达452.38万平方米，环比上升75%，成交均价进一步上扬至8,638元/平方米，环比增长9.3%。同时，高端住宅市场价量齐升，成交量录得9,384套，同比上升10.4%，改善型需求旺盛。尽管新增供应上涨，沈阳住宅库存去化周期依旧呈下降趋势。截至本季度，库存去化周期为16个月，市场延续供不应求的局面。受此影响，沈阳高端住宅市场销售均价继续上扬，录得11,627元/平方米，较去年同期上涨15.7%。

土地高溢价成常态，开发商补库存需求急切。销售市场的上扬以及土地资源的稀缺，使开发商特别是品牌开发商拿地意愿持续上涨。第二季度，沈阳土地市场供销热度持续，共成交22宗住宅用地，合计占地面积是去年同期的27倍。丁香湖板块、铁西区等非限购区域在本季度出现高溢价地块，致使未来周边区域住宅预期持续升高。本季度，沈阳住宅土地成交楼面均价为4,056元/平方米，平均溢价率达35.73%。仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监王传表示："限购政策效应显现，受制于核心区土地资源的稀缺，沈阳住宅市场将出现板块轮动效应，铁西、沈北等未限购区域将成为市场热点，该区域房价也将持续走高，进一步刺激沈阳高端需求的释放。"

未来一年，高价地集中释放，将推动沈阳高端住宅市场价格继续上扬。2018年下半年，各品牌房企的高价地项目将集中进入市场，尽管市场持续有新增供应，但核心区域的优质项目依旧抢手，改善型产品将主导市场。由于土地价格持续攀升，去化速度加快，预计沈阳高端住宅市场价格保持上涨预期。

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