办公楼市场需求强劲，获得更多资本关注

2018年1月18日，杭州—2017年杭州办公楼市场表现活跃，钱江新城商务区新增供应和吸纳量领跑全市，整体办公楼市场的未来发展前景乐观。仲量联行杭州分公司董事总经理辛毅表示："杭州办公楼宇品质不断提升，租赁市场日趋成熟且需求持续强劲；大宗交易中投资型交易比例增加，杭州将成为投资市场重要目的地之一。"就零售市场而言，尽管较多新项目开业，给整体零售物业市场带来差异化的竞争压力，但优质项目的高开业率和入驻率的提升带动整体市场空置率下降。2017年，联合办公兴起，长租公寓品牌快速扩张，杭州商业地产共享经济时代或将来临。

办公楼市场需求旺盛，净吸纳量超全年新增供应。2017年杭州办公楼新增供应41万平方米，共7个项目竣工，均来自钱江新城和运河商务区。2017年全市办公楼净吸纳量超41万平方米。仲量联行杭州商业地产部总监尤培荣表示："（内资）金融服务业仍是杭州优质办公楼租赁市场需求的核心驱动力，同时房地产和专业服务行业也持续显示出强劲需求。" 至2017年年底，钱江新城拥有甲级办公楼面积逾88万平方米，占全市甲级办公楼供应总量61%，已成为甲级办公楼集聚的核心商务区。钱江新城去化快速，甲级办公楼出租率同比增加17.2%，促使全市办公楼市场空置率水平继续改善，同比下降2.2%。

租金短期内存在上涨压力，长期市场乐观。得益于通达的地铁配套及高品质项目的竣工入市，新兴中央商务区推动市场租赁需求，而武林、黄龙和庆春商务区租金上涨受阻。杭州市办公楼租金全年涨幅较去年有所回落，同比增长1.7%。预计中短期内传统核心商务区的吸纳速度和租金上行空间将受新兴商务区压制。

大宗交易创新高，从自用转向投资。2017年办公楼整栋交易量达到历年高峰，成交金额超33.7亿元，买家从自用转向物业投资。随着大型开发商远洋、凯德、平安等打造的项目相继入市，杭州办公楼项目整体品质得到提升，其投资价值逐步体现，未来有望进一步受到资本市场关注。

零售新增供应井喷，存量达到一线城市水准。2017年杭州共有14个购物中心开业，合计面积达107万平方米，较去年增加53万平方米。主要位于城西、城北和滨江商圈，以社区购物中心为主，核心商圈新增供应紧缺，仅占新增供应总体量的19%。由于西溪银泰城、金地广场等新入市项目以及万象城、嘉里中心等成熟项目的入驻率提升，四季度市场整体空置率较去年同期小幅下降，达到7.7%。部分位于供应饱和市场内的购物中心表现欠佳，非核心区域租金增速放缓。但得益于核心区域成熟项目租金的强劲表现，四季度整体租金增幅仍基本保持平稳，环比上涨0.5%。

消费升级促进品牌升级，新消费群体影响购物中心业态策略。在高速发展的互联网经济和"消费洪流"千禧一代的影响下，现代消费模式也正随之改变。科技体验、娱乐互动、美妆健身店铺持续快速扩张，IP主题的网红店和快闪店由于具有短时间内集聚大量客流、提升商业氛围的能力而受到业主和品牌的欢迎。成熟品牌为满足不同消费群体积极开发副牌和概念店。拥有粉丝基础的线上品牌也逐步向线下实体店发展。购物中心经营者和零售商均致力于营造独特的购物体验，以期形成差异化特点。

联合办公品牌扩张势头明显。目前近10家知名联合办公品牌已进驻杭州市场，以国内房地产开发商、融资创业型企业以及海外品牌为主，可提供各类配套服务。联合办公对甲级办公楼的需求较为明显，且以整层租赁为主，租赁面积跨度大。更多的高端联合办公品牌正积极寻找租赁面积，有望逐步加大进驻甲级办公楼的步伐，成为新的需求亮点。

金融政策有望助力长租公寓市场长远发展。杭州现有长租公寓品牌以房地产开发商旗下品牌和融资创业性品牌为主。房源多从存量物业改造而来。长租公寓在选址上偏向年轻人聚集区域或主城区周边区域。例如群岛MOMA等在内的部分品牌可提供公共空间，为住户提供日常休憩工作、朋友到访聚会等功能。未来将有更多品牌进入杭州，并在客群定位上进一步细分，以满足不同层次客群的需求。万科泊寓、龙湖冠寓、德信随寓、世联红璞均有快速扩张计划。金融管理部门将积极支持房地产信托投资基金即长租公寓类REITs试点，吸引社会化投资，为长租公寓发展提供便利。

土地市场成交表现火爆，2017年成交总额位列全国第二。2017年杭州全年土地成交总额达到2,013亿元，仅次于北京。高度活跃的土地市场吸引大量实力雄厚的外来房地产企业进入杭州，在拿地排行榜前十中占据八席，本地企业仅绿城集团和滨江集团入榜。为控制楼市热度，土地拍卖规则经历数次调整，仍难减房企拿地热情。主城区内9宗住宅用地需现房销售，52宗涉及自持。高溢价率拿地成为常态，商业用地和涉宅用地楼面价均呈现加速上涨态势。

首宗纯租赁宅地成功出让，住宅市场迎来新格局。2017年10月27日，位于城东新城板块的杭州首宗纯租赁宅地由国有企业以底价拿下，折合楼面价5,049.07元/平方米。租赁住宅项目的推出有利于缓解当前杭州商品住宅的需求压力，构建多元复合的综合居住体系。

2018年杭州办公楼新增供应将达到顶峰，接近71万平方米，其中较大比例来自钱江新城。2019年起，供应量将急剧减少，但受益于城市影响力的进一步扩大，办公楼未来需求仍将保持强劲。整体空置率有望逐年下降3%，市场向业主方倾斜，租金上涨将迎来机遇。

零售市场方面，2018年将有9个购物中心开业，新增供应82万平方米。湖滨银泰In77 E区、大悦城、黄龙万科中心、猫茂等多个优质项目值得关注。大量新增供应预计将推高空置率，达到8.9%，租金保持稳步上涨趋势，增幅约2.7%。

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