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持续发力的华南大宗交易投资市场

多城各擅胜场

2020年 01月 21日

2019年接近尾声,大湾区内的两大内地一线城市广州与深圳的前三季度大宗物业成交总量规模已超400亿元,同比增长逾三成。广深整体成交量集中在今年上半年,在经济放缓的形势下,第二季度下半段开始投资者观望心态加重,因此成交量减少。我们还观察到,境外中小型规模的机构投资者较往年更为积极地关注市场;而境内的险资仍活跃于寻找拥有稳定现金流的项目。此外,除了广深办公楼市场,投资者对珠三角九市内的物流、数据中心、医疗、养老等资产类型都较以往增加了关注的力度。

广州:办公楼市场厚积薄发

诱发力一

广州办公楼市场需求稳定,空置率普遍较低。而租金方面,广州办公楼平均租金大约为深圳的四分之三,而与北京及上海的租金差距更大,因此租金上升空间较大。

诱发力二

更多可售标的供选择。基于广州过往的办公用地出让要求,总部办公等限售条件较少,因此存量项目交易相对方便。加之广州一直以来都是外商的聚集地,当中不少项目有境外交易架构,这使可操作性更大。

诱发力三

机构投资者“试水”良机多。多数投资机构会选择适中体量的改造型物业作为进驻大湾区的起步点,优先考虑总预算在20亿甚至是10亿以内的资产。在过去两年间,我们观察到不少此类成交发生在广州传统商圈内,相信这一类型资产依然有不少机会。

深圳:谈判良机已至

提到深圳办公楼投资市场,近两年给投资者的印象或许是新增供应过大、资产价格走高、收益率收窄,这令部分投资者望而却步。在此之前的几年时间内,市场绝大部分的成交都是以期房为主。但过往几个季度,我们发现市场上涌现更多可售的优质项目,尤其是一些拥有稳定现金流的办公楼宇。而一些核心物业的业主,出于套现的考虑,惜售的资产开始浮出水面。议价空间逐步增大, 谈判良机已经到来。

东莞、佛山等周边城市:物流仓储仍是大湾区投资热点

跨海大桥和高铁建设使大湾区的道路网络日趋紧密,不断完善的交通网络为物流提速以及令其路线更加丰富。珠江入海口的大桥已从两年前的一座变成了如今的三座;深中通道也在紧密建设中;深圳的外环高速,不但打通了北部行政区之间的联通,还增加了与东莞的联通;广州和东莞连接的花莞高速,提升了广州花都、从化和东莞的联通等;即将开通的汕湛高速将连通惠州、广州、清远、肇庆及云浮,这将是大湾区西面和背面的“外环”,城市间的通达性将进一步提高。电商和第三方物流公司的仓储需求也在提升:前三季度,广东跨境电商总值实现710.4亿元,增长超过两成。2019年“双十一”,广东的销售额位居淘宝“双十一”购物节前列,而七大湾区城市(香港、澳门除外)的社会零售总额约占广东总零售总额的七成,其战略地位不言而喻。

大湾区各城市间的规划与发展在变得更为紧密和多元化,如前海交通枢纽将预留对接香港的口岸、内地与澳门将启动“跨境一锁”快速通关、东莞连接广州南沙及深圳大空港片区的滨海湾新区规划、珠海与江门的黄茅海跨海通道工程等。相信随着大湾区基础建设逐步完善,湾区内产业的配置优化,高端人才充分流通以及城市之间的联动更加深化,预期更多的优质投资机会将会出现。

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