2025年5月全球房地产展望

• 2025年的全球经济叙述被不可预测的地缘政治和贸易政策环境所主导。尽管大多数主要市场预计今年将实现经济正增长，但不断变化的前景影响了企业信心和金融市场。

• 全球房地产市场在第一季度普遍表现出韧性。不确定性导致市场和行业更加关注短期规划，这些行业受到供应链中断影响更大，如工业和零售，而办公租赁继续复苏。

• 资本市场活动仍然强劲，得益于流动的债务市场、不断增长的跨境投资以及过去几年资产价值的重置。加剧的波动可能会在进入第二季度时减缓一些势头。相比其他资产类别，商业房地产价值仍具吸引力，而许多成熟市场供应减少将支持现有资产的表现。

2025年的全球经济叙事被不断变化的地缘政治和贸易政策环境所主导。虽然房地产市场在第一季度总体表现出韧性，但不可预测的氛围影响了企业信心，并将新的焦点放在供应链上。预计今年大多数主要市场将实现正增长，但前景动态化，取决于美国的贸易政策以及全球其他地区的贸易、财政和货币响应。

第一季度的租户活动表现参差不齐，各市场和物业类型的表现不同。许多工业和零售租户正在审查新关税对其供应链和运营的影响。同时，全球办公室租赁继续复苏，所有三个地区的活动都较2024年第一季度有所增加。

最近关税对经济影响的担忧造成投资者情绪变化，引发了一个新的不可预测时期。尽管投资界已经适应波动性，并在过去五年期间经历了高度不确定性，但每一个新的市场拐点都会引起最初的扰动，随后就是投资者需要评估其投资影响和资本部署策略的时期。

需要注意的是，商业房地产行业在相对健康的状态下进入了这一波动期。过去2.5年的资产价值重置实质上降低了资产类别的风险，同时行业与公共市场投资替代品的相对价值也提供了良好的背景。全球债务和信用水平健康，流动的债务市场支持资本市场活动。而现有资产的表现将受益于许多成熟市场供应链减少。尽管出现了持平的迹象，但资产价值大体持稳，并且年初时竞标强度活跃。

2025年第一季度的直接交易活动总额达到1850亿美元，同比增长34%。多种因素融合推动了活动的持续增长，包括流动的债务市场、增加的机构竞标、规模交易的逐步上升，以及跨境交易的同比增长。美洲地区第一季度的交易量达到930亿美元，同比增长37%。 EMEA 的交易量总额为550亿美元，增长了41%。在亚太地区，交易量上升至360亿美元，增长了20%。

跨境投资在第一季度同比增长了57%。这是自2022年以来最高的第一季度水平，这证明了本季度大部分时间资本市场动态的持续改善导致跨境活动进一步正常化，但在第二季度开始时面临增加的变动性。

在各个行业中，投资者关注资产质量、租户信用和行业的长期增长路径。工业和物流、生活及精选替代品仍然是最受追捧的。零售行业的投资比例略有增加，与过去五年相比占据了更高的份额，但规模交易仍低于潜力。行业内和行业之间的分化持续存在，尤其是在美国的办公行业，尽管办公交易在年初有所改善。

尽管经济背景不稳定，全球办公租赁在第一季度继续复苏，所有三个地区的活动较2024年第一季度增加。由于北美和欧洲新供应有限，加上租金和装修成本上升，租赁续约和延长在各地区所占比例更高。

在美国，新的项目开工率已降至历史新低，而尽管欧洲的建设在上升，核心子市场的供应仍然异常紧张。这预计将导致今年两个地区的空置率达到峰值并开始下降。由于市场上推出的新空间减少，可用空间集中在较不理想的建筑和位置，租户将需要更早地探索选项，因为对最佳空间的竞争加剧。

未来趋势：为了满足职场期望，重新定位和投资的需求上升

短期：尽管经济前景难以预测可能会减缓决策速度，持续推进的办公室重返计划、降低的缩减率以及租约到期的积累预计将支持2025年的办公室租赁复苏。

长期：有限的新建设和高预租率将加剧许多市场对高质量核心空间的竞争，而较老和非核心建筑的空置率将保持较高水平。由于优质租金和装修成本继续上涨，我们预计对翻新项目和非CBD子市场的需求将更强。 

尽管环境不可预测且租户谨慎，工业租赁活动在第一季度显示出稳定的迹象。然而，美国政府在季度结束后施加的新关税已导致不确定性增加，因为企业在等待进一步发展并评估对供应链、生产和经济的影响。

未来趋势：工业房地产的挑战和机遇

短期： 许多受关税影响的公司将优先考虑短期规划和灵活性。在这种环境下，有些公司将加速、改道或暂停货物运输，同时利用溢出的空间；其他公司将寻求短期交易或续签，因他们将额外的决策暂时搁置。

长期：电子商务的增长和城市化将继续支持需求，而随着贸易政策演变的长期影响仍不确定。供应链需要较长时间来调整，制造设施通常需要3-5年才能上线；这将减慢决策速度，直到出现更大的明朗化。高价值制造业的回迁可能会持续增加，导致对能够处理先进生产和相关供应链的工业空间需求增加，这通常出现在贸易壁垒影响较小的市场中。

第一季度各地区的零售市场表现各异，美国商店关闭增加导致四年来首次出现负净吸收。尽管动力和社区中心空置率可能会继续增加，但市场仍然对较新的A级空间供应有限。在欧洲以及亚太地区高增长或旅游导向经济体，零售商对优质中央空间的需求仍然健康。

未来趋势：零售商评估增长前景和供应链时表现差异

短期：零售市场表现差异可能会持续到2025年。在美国，供应链问题将导致零售商在评估不断变化的贸易政策影响时作出不同反应。预计经济增长和收入增长较高的市场以及以旅游为导向的目的地将看到最具韧性的消费者支出增长。在成熟市场中，由于新建设有限，优质位置的供应将仍然受到限制。

长期：履行成本的增加使店内取货通常比居家送货更具成本效益。因此，零售商对实体店的信心重新增加，预计许多零售商将选择包含点击提取服务的更大格式。这种混合方法提供了诸多优势：它提高了利润率，当顾客取货时鼓励店内冲动购买，并降低了零售商的存储成本。

尽管地缘政治和经济条件具有挑战性，居住资产的长期正面基本面因素继续推动投资增长。

美国居住投资量在这个季度超过220亿美元。欧洲的居住领域保持交易量最大的地位，第一季度的总量不仅比第四季度提升，同比也超过去年同期的两倍。在亚太地区，投资的进一步增长维持了2024年底记录的积极趋势。

未来趋势：投资者信心支持更大交易并增加机构化

短期： 供应不足仍将是全球住房市场面临的紧迫问题，城市化、国际流动性和家庭规模缩小促使租赁需求增长。尽管经济前景不稳定，投资者对该领域的信心将在2025年支持更大平台、投资组合和实体级交易的增长。

长期： 随着投资者将更多资金配置到居住领域并多元化进入新市场，住房市场的机构化程度增长，预计到2030年，年均投资超过5亿美元的国家数量将扩大至超过20个。预计居住领域将保持最大投资量的地位，未来五年内交易总额将增加1.4万亿美元。

尽管全球每间可用客房收入（RevPAR）保持创纪录的速度，2025年前两个月增长了3.9%，新的不确定性浪潮即将来临。这主要源于美国，全球最大的疫情后出境旅游市场。尽管可能出现未来旅游减少的情况，目前需求依然强劲，所有三个地区的年初至今都有增长。

未来趋势：酒店品牌调整战略重点

短期：在一个充满挑战和高成本的建设环境中，酒店品牌越来越多地使用其资产负债表来推动净单位增长（NUG），这是一项创造股东价值的关键驱动力。预计到2025年会有更多品牌并购。第三方酒店管理公司、非传统住宿品牌和生活方式行业的酒店可能会吸引最多的资本。

长期：由第三方管理的品牌酒店的全球份额（即特许酒店）在2024年增加了3.8个百分点，并可能在未来三到五年内进一步加速，因为大多数主要酒店品牌希望减轻风险并提升股东价值。所有主要品牌都表示愿意将管理合同转为特许协议，这应该能释放资金以帮助促进交易和增加品牌收购活动。

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