纵览西安企业需求，重构甲级办公楼战略

2020年6月2日，西安—仲量联行将“Top”主题拓展至西安市场，于今日正式发布《2020西安办公楼市场企业客户Top50报告》(以下简称西安Top50)。以“Top”为品牌主题，仲量联行已经连续四年在成都发布了《成都办公楼市场Top50报告》系列，该系列以明晰直观的榜单形式，呈现出影响办公楼市场需求的头部企业以及未来办公空间的发展趋势，因此在过去几年受到华西市场的广泛关注。据悉，本次发布的西安Top50报告，将放眼西安市场全样本——调研楼宇数量30栋，总建筑面积达164万平方米，入驻企业承用面积接近100万平方米。以深耕西安市场16年的敏锐洞察力，结合 仲量联行地理信息系统（MapIT），首次完整发布“西安甲级办公楼企业客户Top50榜单”。以前瞻视野解构西安全市甲级办公楼市场需求端全貌，挖掘企业市场价值，旨在助力业主、商业地产运营商、行业主管机构等研判未来发展趋势，重构办公楼市场战略。

仲量联行西安总经理佟恩表示：“在新一轮的经济周期中，产业招商被提升至前所未有的高度，中资企业全球化的大趋势逐渐受到各方关注，高速发展的中资大客户办公需求亦悄然变化。仲量联行长期聚焦西安经济发展与产业升级，持续关注企业办公需求的演变，探索行业发展的最新趋势，为产业招商提供科学专业的研究数据与及时有效的市场分析和发展战略探索，这也是Top系列报告带给市场和行业的价值所在。前不久，仲量联行受到西安市人民政府的委任，获聘为西安市人民政府招商大使，这也是西安市政府对仲量联行所做的企业招商引资服务的肯定。”

2020年西安Top50企业客户榜单首次公布

截至2020年第一季度，西安Top50榜单中，金融和科技互联网企业占据半壁江山，其上榜企业数量分别高居14家和13家，该数据在2016年仅为11家和3家。银行等传统金融业作为主导办公楼需求的头部产业，是榜单的首位贡献者；而科技互联网上榜企业数量的激增亦为本次Top50榜单的一大亮点，从产业办公到商业办公需求的升级迭代，展现出科技产业对西安甲级办公楼市场需求可持续增长的未来价值。在线教育行业近年成为投资风口，尤其在新冠肺炎疫情后，线上教育对传统教育方式的短期挤出更是极大提振该行业未来发展预期。在本次榜单中，学而思成功跃居西安Top50榜首，此外，恒大、华为、浦发银行、延长石油首次跻身前十行列。

^{仲量联行2020年西安Top50企业客户榜单（榜单前10名）}

西安Top50榜单企业的办公规模逐年提升，入选门槛明显提高。数据显示，Top50企业办公面积的中位数为4,352平方米，较2016年的2,320平方米，大幅提升87.6%；而榜单的入选门槛也从2016年的1,554平方米上升至2,156平方米。值得关注的是，上榜企业总数仅占全市甲级办公企业客户样本总量的4%，但面积贡献率却达到19%之多。

市场洞察—全样本解析西安甲级办公楼市场企业客户结构

西安甲级办公楼大于2,000平方米的企业客户虽数量不多，仅占市场总量的8.7%，但其面积贡献占比却高达47.8%，足见头部企业对办公楼市场的拉动效应十分显著。300平方米以下的面积需求超过50%，西安办公楼市场现阶段从数量上讲仍以中小规模需求为主，究其原因，一方面是由于中小规模企业的需求较多，另一方面进驻西安的中外资企业所设立的分支机构的规模仍相对较小。

^{甲级办公楼企业客户面积分布}

产业结构方面, 金融、科技互联网、服务业持续成为主导西安甲级办公楼需求的三大产业，而房地产建筑业在调控中或面临占比下滑的挑战。

^{2019年甲级办公楼新成交需求产业结构 vs 2020年西安甲级办公楼租户产业分布}

1. 金融与服务业。长期以来，金融与服务业是中国一二线办公楼市场需求的绝对主力，西安亦不例外。金融业在2019年新成交占比高于2020年的企业客户结构占比，足见金融业在产业调整的经济周期中仍然扮演着至关重要的角色，未来对办公楼需求的影响力或将进一步提升。而服务业整体保持平稳，虽然企业规模不及金融业，但服务业的企业数量较大，是一个城市经济活力的集中体现。
   
2. 科技互联网。近年来，高科技、新媒体、在线网站等互联网产业成为产业发展的风向标，西安致力于打造“硬科技之都”，积极引入高附加值产业，加速城市产业转型升级。早期，科技互联网产业依托软件园等产业园区实现产业链聚集，而今快速发展的企业逐步走出产业园，成为西安商业办公楼需求的新亮点。科技互联网产业在2019年新成交占比远高于2020年企业客户结构占比，预示着未来此类产业对办公需求的拉动作用有望进一步大幅攀升，成为驱动西安经济发展与办公需求的新引擎。
3. 房地产建筑业。房地产开发商、建筑公司伴随地产行业辉煌的“十年”，成为西安甲级办公楼需求排名第二的行业，但其购置自用需求占比在所有产业中最高。而近一两年，随着国家对地产行业的调控与定位，行业优胜劣汰，淘汰低效产能和市场主体。房地产建筑类企业在2019年西安新成交的占比明显低于2020年企业客户结构占比，印证相关行业增量需求疲软的走势，未来其占比或进一步下滑。
4. 第三方办公。仲量联行将提供商务中心、众创空间、联合办公等服务式办公空间的运营企业定义为第三方办公。他们是一级租赁市场的需求端，也是二级租赁市场的供应端。在一级市场中，此类企业的需求规模位列第五。联合办公的投资风口已然远去，市场既有主体开始调整运营策略，不再盲目扩张，转向存量资产运营。在仲量联行统计的甲级办公楼宇中，2019年并未录得第三方办公的扩张案例。未来，相关产业或将迈入集约化发展时代。

西安甲级办公楼企业客户结构的地理信息特征

毫无疑问，金融业在各个子市场都占据较高的排名。高新区唐延路（北）与锦业路（南）两大商务聚集区最受科技互联网企业青睐，与周边产业园区形成上下游产业集聚。服务业主要聚集于市中心、南二环等城市核心区。第三方办公对成熟度更高的商务区更加青睐，因此其在市中心的占比超过30%。建筑及房地产在全市大多数商务板块的分布相对平均，保持在10%左右；而在城北板块，地产商、建筑公司成为需求主力，其占比接近40%。

^{西安甲级办公楼子市场产业结构Top5}

办公需求新触点—“科技”+“金融”。随着金融信息化的深入，金融科技自主创新的价值逐渐显现，国内大中型金融机构相继建成软件开发中心，以科技创新驱动业务、服务和管理。传统金融行业也将注意力从传统的商务区转向更多适合投放研发、数据中心的片区，2019年以来，多家大型银行保险机构都在积极地拓展研发中心和数据中心 。依据仲量联行MapIT系统，西安甲级办公楼的科技互联网企业中近2/3落户高新区。在2019年高新区持续引入数家科技龙头公司，例如华为进驻绿地人寿中心，晋升Top50榜单一员。传统金融和科技互联网的交叉产业催生出金融科技，以银行的软件研发中心为代表的新经济产业市场需求增长，例如农业银行软件研发中心选址西安国寿金融中心等，科技技术对办公楼宇的新增需求增长点，有可能成为新一轮的市场爆发点。

^{西安甲级办公楼科技互联网企业客户地理分布}

仲量联行西安商业地产部负责人何娜表示：“作为西安战略新兴产业，科技互联网企业成为办公楼需求的重要支撑，产业位列西安办公楼市场新增需求前三名。对比过去三年间科技互联网企业在西安甲级办公楼中的分布，不难发现，依托科技互联网产业优势，高新区两大商务区吸引了大批科技企业进驻，已形成产业聚集效应，且企业选址越来越具有鲜明的特色需求和产业驱动的趋势。例如中资大客户华为在西安的布局选址，企业从战略角度关注区域间的聚集和楼宇间的分散，是企业客户选址需求多元化的表现。”

市场展望—“楼宇生态新动能”

^{“楼宇生态”新动能}

从宏观视角总结，作为丝路经济带的起点，西安经济与产业发展的活力与潜力毋庸置疑。伴随科技互联网等战略新兴产业的持续导入，尤其是以华为为代表的企业在西安设立区域总部，西安对头部企业、世界500强企业、创新独角兽企业、科技硬核企业的吸引力将逐年增强，进而建立完整产业链，提升城市产业集群，奠定未来楼宇经济可持续发展的基础。

从中观视角阐释，企业需求演化与办公空间发展相辅相成。伴随更多优质商业楼宇落成，西安楼宇经济的硬件水平还将进一步提升，然后楼宇经济的“软实力”须同步发展，与之匹配。《楼宇经济3.0》报告提出未来楼宇经济发展的四大趋势—科技与数字、绿色与健康、多元与融合、共享与灵活，都应成为未来西安办公楼开发、招商、运营关注的焦点。仲量联行将持续关注楼宇经济最新动态，并艰辛西安办公楼未来将更加智能、绿色、多元、灵活，市场亦迈入存量集约化发展时期。

从微观视角收尾，楼宇经济聚焦“办公空间”与“招商运营”两端，即研发端与市场端。未来办公空间聚焦客户真实需求，是办公多元空间营造，“空间+”的概念与科技、智慧、场景有机结合，打造办公新生态。回归市场端，招商运营应更加聚焦经济调整时期的资本流向，动态捕捉前瞻性产业布局，抢占市场先机。既有客户管理、租约管理、渠道管理在这一时期的价值尤为突显。依据仲量联行前期发布的《华西办公楼市场量话分析报告》，业主价格策略仍是决定市场竞争的关键，须合理规划。

仲量联行华西区研究部负责人朱建辉表示：“仲量联行研究部持续关注西安办公楼市场的头部企业与市场需求发展的最新趋势，全样本调研数据为重悉城市产业结构奠定基础。借助仲量联行地理信息系统（MapIT），我们发现西安办公楼市场的需求与2016年相比无论是绝对量还是地理分布格局均已出现显著变化，科技、互联网、科技+金融等新经济产业已然成为核心驱动力。未来楼宇经济应聚焦企业与人，从不同产业真实需求出发，打造满足多元、专业、针对性更强的办公空间。未来西安办公楼市场需求将在产业转型中持续焕发活力，新经济企业将成为楼宇经济发展的新引擎。”

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