仲量联行 | 西安办公楼需求短期修复，“以运代储”趋势显现

西安，2025年4月10日——第一季度，《西安市国土空间总体规划（2021—2035年）》获批，明确西安为西部地区重要的中心城市、国际性综合交通枢纽城市、国家重要科研和文教中心，赋予了古都新定位和新功能。基建与商贸领域，西安咸阳国际机场T5航站楼正式投运，市内首家免税店落地，为城市发展及商业市场焕新注入活力。甲级办公楼市场：市场初现回暖迹象，租金跌幅收窄。物流地产市场：季内，西安核心制造产业进入产品与产量升级调整阶段，引发仓储需求小幅波动。

仲量联行华西区董事总经理佟恩表示：“年初以来，西安积极推行‘以旧换新’政策，加大政策覆盖范围和支持力度，激发消费潜力释放。多区县在产业升级和民生保障等方面实现了高质量发展。同时，东2.5环通车、T5航站楼投运等重大项目相继落成，多条国际航线开通，高铁直达香港，城市基础设施建设和对外开发能力不断加强，为城市发展注入源源不断的动能。”
 

甲级办公楼市场

市场回暖迹象初显，租金跌幅收窄

一季度，西安办公楼市场无新增甲级项目入市，市场需求温和修复，净吸纳量录得1.6万平方米，空置率环比回落0.7个百分点，收至32.7%。虽然市场预期仍处下行周期，租金报价持续走低，但春节假期后，需求活跃度有所回暖，带看量回升。季内，甲级办公楼平均租金报87.4元/平方米/月，环比下降0.9%，跌幅收窄1.3个百分点。

增量需求方面，小面积需求仍主导市场。季内，按企业数量统计，中大面积需求占比环比增加2.6个百分点。从行业结构看，科技互联网行业的租赁需求相对活跃，新租面积占比接近总量的三分之一；能源环保行业持续发力，新租占比接近地产建筑和专业服务等传统行业领域；相对而言，金融行业本季需求略显疲弱。

• 在线教育助力科技互联网行业租赁需求强势反弹
  
  本季度，科技互联网行业再度领跑新租成交榜单，其中在线教育公司展现出强劲的扩张态势，新租成交占比接近总量的15%。自“双减”政策实施以来，相较于线下教育培训机构，线上教育依然保持相对稳健的租赁需求。然而，“降本增效”已成为其核心策略，行业承租能力较以往有所减弱，租金因素在选址决策中占据首位。近期，不少在线教育公司为了进一步优化成本结构，选择从甲级迁至乙级办公楼。这一趋势表明，地理位置优越的乙级办公楼正成为在线教育机构在平衡成本与品质时的首选之地。
  
  
• 能源环保类企业租赁需求显著，下行周期中展现出较强韧性
  
  在西安甲级办公楼市场存量需求中，能源环保类企业一直占据着举足轻重的地位，尤其在近两年下行市场周期中依旧稳健。本季度，能源环保类企业持续发力，新租成交占比超过金融行业，跃居至第四位。经过去年市场大规模的“降价潮”后，产品力出众、区位优势明显的甲级办公楼的价格优势显现，受到有整合办公空间需求的国央企能源巨头的青睐。在本季该行业新租成交类型中，升级和迁移占比超过75%。
   

未来展望：供应潮来临，办公楼基本面持续承压

2025年，高新、曲江等板块预计迎来多个优质甲级办公楼项目入市。然而，面对经济周期的波动和外部环境的不确定性，需求的短期修复难以缓解整体市场长期低迷的困境，预计全年租金跌幅或将逼近5%。仲量联行西安商业地产部负责人何娜表示：“今年一季度市场呈现出良好的修复态势，成交活跃度回升。但是市场主体仍应保持清醒，警惕短期市场回调或带来的盲目乐观，应充分认识到长期风险犹存。市场须密切关注供需走势及竞品动态，及时灵活调整租赁定价策略，研判热点需求，维持项目进驻率。”
 

物流地产市场

一季度，西安未录得高标仓新项目入市。鉴于未来3年新增供应预期不足，西安高标仓市场或于2025年正式进入存量周期。季内，西安核心制造产业进入产品与产量升级调整阶段，引发仓储需求小幅波动。

两大制造产业开启产品与产量升级调整。首先，西安光伏电池制造龙头企业隆基，受近期产业链各环节持续高强度竞争影响，价格不断下降，光伏电池存货产品遭遇较大冲击。加之正值产品代际交替之际，存货资产减值损失增加，其不得不压缩各项成本，存储支出首当其冲。另一方面，2024年比亚迪西安零部件工厂一期、整车厂二期陆续建成投产，推动西安工厂产能显著提升。未来，西安工厂面积还将进一步扩容，以扩充地区动力电池产量。在此预期下，比亚迪开始逐步整合部分外租零部件仓库需求至工厂及其近郊仓库。受两大核心制造业仓储需求调整影响，季内西安高标仓市场的净吸纳量录得负2.7万平方米，导致平均空置率环比小幅攀升0.6个百分点，收至6.1%，但仍处低位可控水平。

西安高标仓市场租金筑底回稳。市场可租赁面积持续维持低位，成为租金企稳的有力支撑。一季度，虽然全市平均净有效租金仍环比微降1.0%至20.5元/平方米/月，但租金筑底信号显现，年内有望企稳。

“以运代储”趋势渐涨，西北运输需求不断向西安集聚

西北各省市正值移动互联网消费高速渗透时期。不同于传统品质电商的点对点直线运输方式，平价电商促使商贸企业将仓储物流环节全面移交至递快运服务商。国家邮政局数据显示，自2024年开始，西北省市快递业务量增速持续领跑全国。2025年前两月，西北五省（陕西、宁夏、甘肃、青海、新疆）的快递业务量平均增速为38.5%，其中作为西北区域中心和物流中转节点的陕西省，快递业务量增速更是高达58.9%，高于全国平均水平36.5个百分点。仲量联行华西区产业与物流服务部负责人尤鹏伟表示：“西北线上消费的高增长，以及西安物流中转节点的地位中长期难以撼动。加之稀缺的高标仓新增供应，面向快递快运企业的多边仓库租赁优势将显著提升，有望成为首批租金触底回升的项目，并支撑资产价格回稳。”